Le disposizioni relative alla prevenzione incendi, che hanno subito diverse modifiche nel corso degli anni, prevedono l'adeguamento obbligatorio di tutte le autorimesse condominiali con superficie superiore a 300 metri quadrati.
Il condominio, per il tramite dell'amministratore, deve inoltre richiedere al comando locale dei Vigili del Fuoco, ed ottenere il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), attestante il rispetto della normativa per le nuove costruzioni, o l'adeguamento per quelle preesistenti.
Gli interventi per la messa in sicurezza delle autorimesse in condominio sono spesso oggetto di dispute condominiali soprattutto in relazione alla ripartizione delle spese.
Ci si chiede, infatti, se i costi per adeguare le autorimesse alla normativa antincendio debbano essere divisi tra tutti i condòmini secondo la tabella millesimale, oppure tra i soli proprietari dei singoli box-auto con esclusione di chi non ha accesso all'area interessata dagli interventi.
La questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Roma con sentenza n. 1238 del 23 gennaio 2024 che, inserendosi nel solco della consolidata giurisprudenza in materia, applica il criterio di ripartizione delle spese in proporzione al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune, stabilito dal secondo comma dell'art. 1123 c.c.
Adeguamento antincendio dell'autorimessa condominiale: a chi spetta pagare le spese? Fatto e decisione
Una condomina impugnava la delibera con la quale l'assemblea di condominio aveva posto a carico di tutti i condòmini le spese sostenute per i lavori di adeguamento dell'autorimessa condominiale alla normativa antincendio.
In particolare, la condomina contestava la ripartizione delle spese in quanto, non essendo proprietaria di box auto, riteneva di non essere tenuta al pagamento dei costi sostenuti dal Condominio inerenti alle misure antincendio.
Chiedeva, pertanto, l'accertamento e la declaratoria di nullità della delibera impugnata ed in via subordinata, nella denegata ipotesi di accertamento dell'obbligo di contribuire, anche in minima parte, alle suddette spese, chiedeva che venisse stabilito il criterio di ripartizione eventualmente applicabile.
Si costituiva in giudizio il Condominio eccependo, in via preliminare, la decadenza dell'attrice dal diritto di proporre l'impugnazione della delibera per decorso del termine di cui all'art. 1137 c.c. con conseguente inammissibilità e o improcedibilità della domanda; nel merito, chiedeva il rigetto di tutte le domande spiegate da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto.
Il Tribunale ha accolto le ragioni della condomina.
Preliminarmente, il Tribunale ha respinto l'eccezione di decadenza formulata dal Condominio trattandosi di ipotesi di nullità (e non di annullabilità) della delibera in quanto modificativa dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali ed incidente negativamente sui diritti individuali del singolo condomino ovvero di nullità per impossibilità dell'oggetto, da ricondursi alla "sostanza" dell'atto e non connessa con le regole procedimentali di formazione delle decisioni dell'assemblea.
Il Tribunale ha, pertanto, dichiarato la nullità della delibera impugnata revocandola, nonché ha ritenuto la condòmina non tenuta al pagamento delle spese inerenti le misure antincendio non essendo proprietaria di box auto, in applicazione del criterio di ripartizione di cui all'art. 1123 secondo comma c.c. secondo cui le spese vanno ripartite tra coloro che traggono specifica utilità dalla cosa comune.
Adeguamento dell'impianto antincendio: chi paga le spese?
Considerazioni conclusive
Il secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile stabilisce che la partecipazione alle spese condominiali deve essere proporzionata al godimento che ogni condòmino può trarre dalla cosa comune. Tale principio implica che il condòmino non è tenuto a sopportare spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possa procurargli utilità.
In applicazione di questo principio, la giurisprudenza di merito e di legittimità ha più volte ribadito che le spese necessarie per adeguare l'autorimessa alla normativa antincendio vanno ripartite pro quota tra i soli condòmini proprietari dei singoli posti auto. Non partecipano a tali spese i condòmini che non posseggono box auto e che, pertanto, da tali lavori non traggono alcuna diretta utilità.
In particolare, il Tribunale di Roma con la sentenza n. 18695 del 20 dicembre 2022, richiamata nella pronuncia in esame, ha stabilito che si applica il secondo comma dell'art. 1123 c.c.: la partecipazione alle spese condominiali deve essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune.
Di conseguenza, le spese obbligatorie per ottenere la certificazione antincendio dei box auto gravano soltanto sui proprietari dei garage, e non anche sugli altri condomini, anche se i lavori riguardano indirettamente la sicurezza dell'intero edificio.
In tal senso, la giurisprudenza ha chiarito che non influisce - sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1223, comma 2, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo - il fatto che le opere poste in essere nei locali servano indirettamente anche agli altri condomini, adempiendo anche ad una funzione di prevenzione di eventi (l'incendio) che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale. (cfr. Cass. n. 24166/2021).
Quel che rileva è, invece, il criterio dell'uso della cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa, di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c., in applicazione del quale l'obbligo di contribuire alle spese si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune (cfr. Cass. n. 8725/2022; Trib. Roma n. 9001/2023; Tribunale di Milano n. 4302/2024).
La ratio della ripartizione delle spese in relazione all'uso va ricercata anche nell'esigenza di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condomini quando un servizio comune è destinato ad esser fruito in misura diversa dai singoli condomini (Cass. civ. n. 9263/1998).
Secondo il Tribunale, resta decisivo - sulla base dei principi sopra richiamati - il fatto che i locali fonte di pericolo sono utilizzati esclusivamente dai proprietari delle autorimesse e che solo questi ultimi traggono specifica utilità dai lavori di adeguamento alla normativa antincendio.
