L'amministratore uscente non ha ragione di trattenere i documenti e l'eventuale inadempimento all'obbligo in questione lo rende responsabile di tutti i danni che il condominio affermi e dimostri di aver subito per effetto di tale mancata e/o ritardata restituzione.
Per evitare la paralisi gestionale, il nuovo amministratore è legittimato, anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione, ad agire anche in sede cautelare per ottenere un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c., che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per espletamento dell'incarico gestionale (senza contare il possibile il ricorso alla procedura monitoria, ex art. 633 c.p.c., al sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c. e alla procedura prevista dall'art. 702 bis c.p.c).
Si tenga conto però che se l'amministratore uscente non adempie o continua a non adempiere all'obbligo di restituzione della documentazione relativa alla gestione condominiale è passibile di conseguenze anche sotto il diverso - ma concorrente - profilo penalistico.
In tal caso il nuovo amministratore deve querelare il collega che continua a trattenere la documentazione necessaria per gestire il caseggiato. Si pone però il seguente problema: come è necessario procedere per presentare una valida querela? Il nuovo amministratore può produrre un verbale di assemblea per giustificare la denuncia nei confronti del predecessore?
Le questioni sono state affrontate dalla Cassazione penale nella sentenza n. 24279 del 6 giugno 2023.
Querela e appropriazione indebita della documentazione condominiale dell'ex amministratore. Fatto e decisione
Un ex amministratore di condominio che aveva trattenuto documentazione condominiale veniva condannato in primo grado per due ipotesi di appropriazione indebita aggravata.
La Corte di Appello riformava la sentenza del Tribunale, riducendo la pena infittagli per i reati ascrittigli ai sensi dell'art. 646 c.p., aggravati ai sensi dell'art. 61 c.p., comma primo, n. 11.
L'ex amministratore soccombente ricorreva in cassazione lamentando, tra l'altro, l'insussistenza di una valida querela e la conseguente mancanza di una condizione di procedibilità. In particolare notava che il collega nominato si era limitato ad esporre i fatti ai Carabinieri, senza manifestare la volontà che il responsabile fosse punito.
In ogni caso faceva presente che lo stesso nuovo amministratore, a seguito di precisa richiesta del Pubblico ministero, aveva presentato querela presso gli uffici dei Carabinieri, allegando esclusivamente il verbale dell'assemblea di condominio, privo di sottoscrizione dei condomini e mancante di uno specifico incarico della collettività condominiale a sporgere querela.
Amministratore: momento consumativo dell'appropriazione indebita
Questa critica ha colto nel segno, con la conseguenza che la Suprema Corte ha annullato la sentenza di secondo grado, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello per un nuovo giudizio, limitatamente alla sussistenza della condizione di procedibilità.
Considerazioni conclusive
È stato affermato che costituisce appropriazione indebita la mancata restituzione dei documenti relativi all'amministrazione di un condominio, per di più nella forma aggravata di cui all'art. 61 c.p. perché commessa con abuso di relazioni originate da prestazione d'opera (Cass. pen., sez. VI, 12/07/2011, n. 36022).
Il delitto di appropriazione indebita della documentazione relativa al condominio da parte di colui che ne era stato amministratore, si perfeziona non nel momento della revoca dello stesso e della nomina del successore, bensì nel momento in cui l'agente, volontariamente negando la restituzione della contabilità detenuta, si comporta come proprietario dei documenti.
Tale condotta rende manifesta l'esistenza sia dell'elemento oggettivo, per il venir meno della legittimità del possesso, sia di quello soggettivo, evidenziando la volontà del possessore di invertire il titolo del possesso per trarre dalla cosa stessa un ingiusto profitto (Cass. pen., sez. II, 17/05/2013, n. 29451).
Se i condomini vogliono querelare l'ex amministratore per il reato di appropriazione indebita si deve ricordare che la querela non rientra tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio e, poiché costituisce un presupposto della validità dell'azione penale e non un mezzo di cautela processuale o sostanziale e il relativo diritto compete in via strettamente personale alla persona offesa dal reato, deve escludersi che - in assenza dello speciale mandato - tale diritto possa essere esercitato da un soggetto diverso dal suo titolare.
Il condominio negli edifici non è un soggetto giuridico dotato di una personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, ma uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini, attraverso il quale deve esprimersi la volontà di sporgere querela; ne consegue che la presentazione di quest'ultima in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio condominiale presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini (così, tra le tante, Cass. pen., sez. VI, 20/01/2016, n. 2347; Cass. civ., sez. II, 22/05/2013, n. 12599; Cass. pen., sez. II, 05/01/2001, n. 3031).
In ogni caso non riveste il carattere formale della querela la presentazione, da parte del nuovo amministratore, solo del verbale dell'assemblea del condominio, privo di sottoscrizione dei condomini e mancante di uno specifico incarico a sporgere la querela.
