Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato.
In altre parole la disamina assembleare del consuntivo serve a stabilire se l'operato dell'amministratore risulti conforme ai criteri di buona amministrazione. La sua approvazione accerta le spese effettuate, valuta l'opportunità delle stesse rispetto al preventivo e convalida lo stato di ripartizione definitivo, cioè ratifica l'attività svolta dall'amministratore.
È importante evidenziare che nella redazione del rendiconto devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intellegibilità.
Purtroppo non sempre il dovere di formare il conto in modo tale da consentire il riscontro della corrispondenza al vero delle singole poste e dell'entità delle stesse viene rispettato. Tale considerazione vale certamente quando il documento si rileva incompleto.
L'argomento è stato affrontato da una recente decisione del Tribunale di Napoli n. 4919 del 10 maggio 2024.
Rendiconto privo del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa e delibera annullabile. Fatto e decisione
Una condomina citava in giudizio il condominio al fine di sentir dichiarare la nullità, inefficacia, inopponibilità e/o l'annullabilità delle deliberazioni assunte dall'assemblea dei condomini.
L'attrice lamentava, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1130 bis c.c., essendo il rendiconto condominiale, tanto quello consuntivo per la gestione 2018 che quello preventivo per la gestione 2019, privi del registro di contabilità, non redatti in applicazione del criterio di cassa e non tenendo conto delle spese straordinarie sostenute; con il secondo motivo, lamentava la violazione dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 per non essere state riportate nella rendicontazione le voci relative a lavori di ristrutturazione straordinaria con la costituzione del relativo fondo speciale e riparto delle quote poste all'incasso o già incassate. Il Tribunale ha dato ragione alla condomina. Come ha notato il giudicante, i rendiconti - sono risultati non conformi al disposto di cui all'art. 1130 bis c.c., comma 1, per la mancata l'allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa, documenti necessari per la validità della delibera: in altre parole sono risultati come una semplice elencazione di somme inidonea per verificare l'operato dell'amministratore.
Inoltre, in detti documenti sono state riportate voci prive di informazioni e riscontro di date e pagamenti, non consentendo di ricostruire i movimenti finanziari ed effettuare il controllo della disponibilità di cassa al termine dell'esercizio.
Infine, come ha ulteriormente sottolineato il Tribunale, il bilancio consuntivo ha escluso, di fatto, tutta la gestione delle spese relative alla manutenzione straordinaria del fabbricato, allo stato dei lavori, a quello dei pagamenti (l'emissione delle quote, quelle riscosse e quelle ancora da riscuotere), nonché il riferimento alla costituzione del fondo speciale, sebbene proprio il capo 1) dell' O. d. G. impugnato avesse ad oggetto l'approvazione anche del rendiconto della gestione contabile straordinaria.
Lo stesso giudicante ha ricordato che il registro di contabilità e la nota esplicativa costituiscono componenti essenziali del rendiconto, perseguendo lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto e consentire, così, in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.
Riscontrata la mancanza di tali documenti, il Tribunale ha annullato la delibera assembleare di approvazione.
Invalido il rendiconto privo del registro di contabilità
Riflessioni conclusive
E' stato affermato che compete all'amministratore la scelta di come redigere il rendiconto, non solo secondo la propria diligenza professionale ma anche secondo le dimensioni del condominio potendo adottare per quelli di modeste dimensioni un rendiconto meno analitico (App. Milano 1 giugno 2023, n. 1816).
Per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, "essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione" (Cass. civ., sez. VI, 10/01/2023, n. 1370).
In particolare il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati.
Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio e la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio (Cass. civ., sez. II, 09/10/2023, n. 28257).
Per rendere intellegibile il rendiconto, quindi, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio, con possibilità di verifica dei documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale (Cass. civ., sez. II, 14/02/2017, n. 3892).
