In sede di conversione del D.L. 104 del 14.8.2020 (c.d. decreto agosto, recante "Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia") è stato approvato, dalla legge di conversione 13.10.2020, n. 126 pubblicata nella Gazzetta ufficiale 253 del 13.10.2020, s.o. n. 37/L, ed entrata in vigore il giorno successivo (ossia il 14.10. 2020) l'emendamento posto al comma 1-bis dell'art. 63 che ha previsto modifiche per l'art 66 disp. att. c.c.
Lo stesso articolo è stato ulteriormente modificato in sede di approvazione della legge di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 7.10.2020, n. 125 (relativo alle misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19 e per la continuità operativa del sistema di allerta Covid, nonché per l'attuazione della direttiva (UE) 2020/739 del 3 giugno 2020).
Nell'assetto finale il comma 6 dell'articolo 66 disp. att. c.c. stabilisce che, "anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini", la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza".
E se questo consenso non è stato richiesto? Le delibere dell'assemblea telematica sono lo stesso valide? A tale proposito si segnala la sentenza n. 5576/2024 del Tribunale di Milano.
Assemblea on line e mancanza del consenso preventivo della maggioranza dei condomini. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando alcuni condomini si rivolgevano al Tribunale chiedendo di dichiarare la nullità e/o annullabilità e/o invalidità e/o inefficacia della videoassemblea tenutasi in data 27 settembre 2021. Gli attori lamentavano in via preliminare l'esistenza di un vizio riguardante la valida costituzione dell'assemblea tenutasi in videoconferenza; in particolare gli stessi condomini facevano presente che la riunione assembleare era stata organizzata in modalità telematica senza alcuna previa richiesta di adesione a tale modalità di svolgimento dell'assemblea; inoltre evidenziavano come nessun luogo fisico fosse stato indicato in convocazione per poter partecipare in presenza in c.d. "modalità mista"; infine sottolineavano l'esistenza di vizi inerenti il rispetto delle norme di regolamento in punto deposito verbale, l'irregolarità del rendiconto gestione ordinaria anno 2020/2021, l'incompletezza della nota sintetica esplicativa allegata al rendiconto, l'erroneità in punto duplicazione spese e riparto spese personali; la mancata costituzione di un fondo e altre erroneità di imputazione di singole fatture.
Si costituiva il convenuto condominio negando ogni addebito. Dopo aver preso in esame i profili relativi alla corretta convocazione dell'assemblea con modalità da remoto, il Tribuna ha dato ragione agli attori.
Il ragionamento del giudicante è partito dalla violazione dell'attuale testo dell'art. 66 disp. att. c.c. che all'ultimo comma prevede che, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. Il Tribunale ha rilevato il mancato adempimento della nuova norma; infatti, pur in mancanza di indicazioni nel regolamento condominiale, non è emersa la richiesta del previo consenso ai condomini.
Lo stesso giudice milanese ha messo in rilievo che la prova di detto incombente, al pari del corretto invio delle convocazioni, ricade sul condominio, che però non ha fornito alcun documento attestante la preventiva richiesta e conseguente adesione dei condomini allo svolgimento dell'assemblea da remoto.
Il Tribunale ha confermato perciò la mancata valida costituzione dell'assemblea del condominio, con conseguente annullamento delle delibere ivi assunte e assorbimento di ogni ulteriore rilievo.
Considerazioni conclusive
Qualora la partecipazione all'assemblea in modalità di videoconferenza non sia espressamente contemplata dal regolamento di condominio, essa potrebbe ammettersi col "consenso della maggioranza dei condomini".
In ambito condominiale, il consenso non costituisce una mera acquiescenza ad un'attività imposta dall'amministratore ma crea le condizioni di un'autorizzazione preventiva negoziale all'utilizzo della piattaforma telematica per lo svolgimento dell'assemblea (Trib. Padova 18 marzo 2022, n. 551). In altre parole il consenso della maggioranza dei condomini diviene, dunque, presupposto indispensabile dell'autorizzazione preventiva di cui l'amministratore di condominio deve dotarsi onde poter consentire la partecipazione all'assemblea mediante la piattaforma telematica (Trib. Bergamo 23 aprile 2024 n. 1015).
Il consenso è necessario solamente nel caso in cui nel regolamento del condominio manchi una norma ad hoc volta a disciplinare le modalità di svolgimento dell'assemblea on line. Di conseguenza l'amministratore non può procedere con la convocazione dell'assemblea "telematica" prima dell'acquisizione del consenso in questione; una volta ottenuto quest'ultimo l'amministratore potrà spedire, l'avviso di convocazione con l'indicazione, nel caso di assemblea in videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora, nonché in caso di assemblea mista, anche del luogo dello svolgimento in presenza.
Per quanto riguarda la forma si può osservare come il dettato normativo non si pronunci; tuttavia per evitare contestazioni e procurarsi una prova dell'assenso la forma del consenso deve essere scritta: non sembra ammissibile un consenso per facta concludentia o una successiva ratifica dell'operato dell'amministratore.
Quindi, nel silenzio del legislatore, è necessario che l'amministratore, prima di convocare l'assemblea in teleconferenza, si procuri il consenso espresso e scritto della maggioranza dei condomini.
In ogni caso la modifica dell'art 66 disp att c.c. non ha fatto venir meno il diritto del singolo condomino a prendere parte di persona all'assemblea e di partecipare alla formazione della volontà collettiva con cui l'assemblea si esprime nei confronti dei condomini stessi e dei terzi.
