Può capitare che nelle more di un giudizio per impugnazione di delibera assembleare, l'assemblea condominiale del Condominio convenuto adotti un'altra delibera sostitutiva di quella impugnata facendo venir meno l'interesse ad agire di parte attrice. In tal caso, il Tribunale adito dichiara la cessazione della materia del contendere, provvedendo alla statuizione sulle spese di lite.
La cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conclusioni conformi in tal senso al giudice, potendo al più residuare un contrasto solo sulle spese di lite, che il giudice con la pronuncia deve risolvere secondo il criterio della cosiddetta soccombenza virtuale (Cass. 21757 del 2021).
La decisione sulla base del criterio di soccombenza virtuale, comporta che il Giudice debba effettuare una ricognizione della "normale" probabilità di accoglimento della pretesa di parte, su criteri di verosimiglianza o su indagine sommaria di delibazione del merito, stabilendo, al fine della statuizione sulle spese di lite, chi, nel caso di prosecuzione del giudizio senza cessazione della materia del contendere, sarebbe stato soccombente o reciprocamente soccombente.
La Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 5742 del 13 settembre 2023, essendo chiamata a pronunciarsi sulla erronea ripartizione delle spese processuali da parte del Giudice di prime cure che aveva dichiarata cessata la materia del contendere, ha ribadito i suddetti principi giurisprudenziali, procedendo ad una sommaria delibazione del merito delle doglianze fatte valere dall'attore in primo grado in ordine ai vizi della delibera assembleare impugnata.
Spese di lite in caso di cessazione della materia del contendere e impugnazione della delibera. Fatto e decisione
L'attore, aveva impugnato la delibera assembleare per vizi inerenti alla convocazione dell'assemblea, alla incongruenza tra l'oggetto dell'ordine del giorno ed il deliberato nonché per nullità della delibera in quanto adottata in assenza dell'unanimità di tutti i partecipanti al condominio vertendosi in tema di sostituzione e modificazione del precedente regolamento di condominio.
Nelle more del giudizio di primo grado, la delibera impugnata veniva sostituita con altra delibera sicché veniva dichiarata la cessazione della materia del contendere con condanna dell'attore al pagamento delle spese processuali secondo il principio di soccombenza virtuale.
L'attore, soccombente in primo grado, proponeva appello limitatamente al capo relativo alla liquidazione delle spese processuali, sostenendo che il Tribunale le avrebbe dovute addebitare al Condominio convenuto o quantomeno compensare tra le parti, sull'assunto che, anche applicando il principio di soccombenza virtuale, l'attore era stato costretto ad impugnare una delibera assembleare illegittima.
La Corte d'Appello, dopo aver effettuato una sommaria deliberazione del merito della domanda di impugnazione della delibera, ha accolto parzialmente l'appello.
In particolare, la Corte, pur ritenendo corretta l'applicazione da parte del giudice di prime cure del criterio di soccombenza virtuale, sussistendo un contrasto tra le parti in merito alla ripartizione delle spese processuali, ha tuttavia ritenuto di dover riformare il capo della sentenza che condannava l'attore (appellante) al pagamento delle spese processuali, compensandole tra le parti.
Ciò, sulla base di una sommaria delibazione del merito della domanda di impugnazione che ha portato la Corte a ritenere: 1) prive di pregio le doglianze in merito ai vizi di convocazione dell'assemblea ed in merito all'incongruenza tra ordine del giorno e deliberato; 2) non condivisibile la conclusione del primo giudice circa la doglianza relativa alla nullità della delibera assembleare di precedente regolamento assembleare adottata secondo le maggioranze di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. anziché all'unanimità.
Per il Tribunale, invece, tutte le doglianze dell'attore non erano meritevoli di accoglimento non sussistendo vizi nella delibera impugnata (con conseguente condanna alle spese di lite, secondo il criterio di soccombenza virtuale).
In particolare, con riferimento alla doglianza di cui al suddetto punto n. 2), il Tribunale aveva ritenuto che, poiché il regolamento condominiale preesistente non era stato trascritto, la sua sostituzione era stata deliberata correttamente, con le maggioranze di cui all'art. 1136 comma 2 c.c., non essendo richiesta l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio.
La Corte, invece, procedendo ad una sommaria deliberazione nel merito, richiesta ai fini della corretta applicazione del criterio di soccombenza virtuale, ha ritenuto che il Tribunale non poteva escludere l'eventuale pregio della doglianza dell'attore (unanimità di tutti i partecipanti al condominio anziché maggioranza ex art. 1136 comma 2 cc. per la sostituzione del regolamento condominiale preesistente) basandosi sul (solo) dato della mancata trascrizione del regolamento precedente.
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.
Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'articolo 1136 c.c., comma 2 (S.U. n. 943/99, richiamata da Cass. n. 24526 del 2022)
Non è quindi, atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, il regolamento di condominio in sé, bensì solo le clausole aventi natura contrattuale (v. sul punto Cass. sent. n. 6769/2018).
Secondo la Corte d'Appello di Roma, dunque, il Tribunale avrebbe dovuto sondare la reale natura delle clausole oggetto di contestazione, se contrattuali o regolamentari, al fine di stabilire se la delibera assembleare impugnata fosse legittima in quanto adottata con le maggioranze di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. (numero di voti rappresentativo della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell'edificio) o al contrario, invalida essendo richiesta l'unanimità di tutti i condòmini.
Il Tribunale, pertanto, non poteva escludere l'eventuale pregio di tale doglianza dell'attore basandosi sul (solo) dato della mancata trascrizione del regolamento preesistente.
La Corte d'Appello, valutate come prive di pregio alcune doglianze sollevate alla delibera impugnata, mentre non essendo stata adeguatamente approfondita in primo grado la doglianza relativa alla regolarità della delibera circa la sostituzione del precedente regolamento condominiale, ha ritenuto, in applicazione del principio di soccombenza virtuale, di compensare le spese di primo grado riformando, pertanto, in parte qua, la decisione impugnata che aveva condannato l'attore al pagamento delle spese di lite.
