Innanzitutto occorre chiedersi se l'amministratore di condominio abbia in sé il potere di stipulare il contratto di assicurazione del condominio, la cd. polizza globale fabbricati.
In un primo momento si potrebbe rispondere in senso affermativo, sulla scorta del fatto che il mandatario del palazzo deve compiere tutti gli atti conservativi dei beni e servizi condominiali ex art. 1130 c.c.
Questa sarebbe però una lettura delle norme non approfondita perché gli atti conservativi si qualificano quali atti tesi a che le cose comuni non crei danno o pericolo di danno. In quest'ottica, il contratto assicurativo non pare porsi su questo piano.
Assicurazione condominiale e obbligo della previa delibera assembleare
Ed infatti la giurisprudenza delle Suprema Corte lo ha più volte affermato: "l'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
Infatti, la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4), obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato" (cfr. Cass. n. 8233/2007; n. 15872/2010).
Lo stesso principio è stato di recente affermato dal Tribunale di Torino con la decisione del 29 maggio 2018.
Il previo passaggio assembleare è confermato anche dal fatto che non si tratta di contratto obbligatorio, non vi è alcuna norma che ne sancisce l'obbligo.
Avendo natura facoltativa, è chiaro che la decisione spetti all'organo supremo del palazzo, cioè all'assemblea.
Effettuata questa doverosa premessa, cioè la necessità della previa delibera assembleare a che l'amministratore sottoscriva il relativo contratto, ci si deve interrogare su come la relativa spesa debba essere imputata ai condomini.
Edificio senza amministratore e assicurazione condominiale
Nel caso di edificio senza amministratore, quindi con meno di otto condomini, occorre pur sempre la delibera assembleare per la stipulazione del contratto di assicurazione. In questo caso, la delibera dovrà anche specificare chi è il soggetto deputato alla relativa sottoscrizione.
Ove non si riesca a raggiungere la maggioranza, l'unica soluzione è la sottoscrizione di polizze individuali da parte dei singoli condomini.
Determinazione del costo dell'assicurazione condominiale
Gli studi hanno evidenziato che per determinare il costo dell'assicurazione, bisogna considerare diversi fattori, quali ad esempio se ci si attiene alla sola copertura base o se invece si necessita di ulteriori specifiche garanzie che ad esse si aggiungono; sulla base dei massimali previsti, su quale sia lo stato di fatto dell'edificio (ad es. dimensioni, lo stato di conservazione, se è stato oggetto di ristrutturazione e l'anno di costruzione, il numero delle unità immobiliari, il numero di piani, la data di costruzione o il valore della ristrutturazione, e così via), se vi sono stati già precedenti sinistri.
Assicurazione condominiale e copertura Base
La copertura base attiene principalmente alla Responsabilità Civile Verso Terzi del condominio, Incendio e Scoppio e Rottura tubazioni per l'acqua condotta.
Spesso affianco a quest'ultima viene disposto l'intervento del tecnico per la ricerca del guasto.
La ripartizione del costo dell'assicurazione condominiale
Il costo dell'assicurazione, poiché il contratto ha ad oggetto beni e/o servizi comuni, incombe in capo a tutti i condomini con la regola di ripartizione fissata dal primo comma dell'art. 1123 c.c., sulla base dei millesimi di proprietà del singolo.
Si ritiene che in presenza di un condomino che esercita un'attività che può in qualche modo essere un pericolo per il palazzo, questi sia tenuto a versare una quota maggiore rispetto agli altri abitanti, in relazione ad una maggiore responsabilità di rischio.
Questa maggior onere in capo al singolo deve derivare dal riscontro di dati oggettivi di pericolosità, non potendo derivare da una valutazione prettamente discrezionale.
Ripartizione costo assicurazione condominiale da regolamento
Vi potrebbe essere una diversa disposizione contenuto nel regolamento di condominio. Per valere una clausola che comporti la ripartizione della spesa in termini diversi rispetto a quelli normativi, occorre il consenso di tutti i condomini, trattandosi di clausola avente natura contrattuale.
Ripartizione costo assicurazione condominiale per la locazione
Se l'unità immobiliare in condominio è condotta in locazione da terzi, occorre fare riferimento all'art. 9 l. n. 392/78, cd. legge Equo Canone, sulla cui base si deve concludere che detta spesa sia in capo al solo condomino, trattandosi di salvaguardare e indennizzare un bene che questi ha in comproprietà con gli altri condomini.
Poiché la norma fa salva la diversa convenzione tra le parti, non manca chi ritiene che possa essere lecito ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore.
Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare
Assicurazione condominiale e compiti dell'amministratore
In ogni caso, compito del mandatario dell'edificio è riscuotere le quote alle debite scadenze e quindi corrispondere il premio all'assicurazione entro la data di scadenza contrattuale, facendo avere ai singoli condomini copia della relativa ricevuta.
Il premio infatti deve essere versato annualmente, per non perdere le relative garanzie.
