I motivi per i quali si decide di trasferire un immobile possono essere tanti. Ad esempio, potrebbe trattarsi di un bene ereditato, ubicato in luogo ormai lontano dai propri interessi e, pertanto, che si preferisce dismettere poiché ne è complicata la gestione. Oppure, si vuole cedere la propria abitazione allo scopo di acquistarne un'altra di maggiori dimensioni e più confacente alle mutate esigenze familiari.
In questi, come in altri casi, le parti interessate e ormai d'accordo con la cessione, molto spesso, sottoscrivono un contratto preliminare di compravendita. Ciò può rivelarsi molto utile e importante. In questo modo, infatti, i soggetti interessati possono regolare le condizioni della vendita, in attesa di definire ogni dettaglio e di stipulare il rogito dinanzi al notaio.
Preliminare di compravendita: di cosa si tratta?
Con il contratto preliminare di compravendita, il proprietario di un immobile, tecnicamente e specificatamente definito promittente venditore, si obbliga a cedere a un terzo, detto promittente acquirente, la titolarità del bene (ad esempio, un appartamento con le sue pertinenze.
Le parti del contratto, perciò, anticipano il contenuto della vera e propria cessione all'interno del preliminare. In questo, infatti, sono identificati i contraenti e l'immobile oggetto della vendita, sono stabiliti il prezzo da pagare e le modalità di versamento dello stesso.
In esso, inoltre, è fissata la data entro la quale dovrà avvenire il passaggio definitivo dell'immobile, cui seguirà la pedissequa trascrizione dell'atto nei registri immobiliari.
Nel preliminare, infine, le parti possono regolare i loro rapporti nel lasso di tempo che precede il trasferimento, soddisfacendo delle concrete esigenze personali in prospettiva dell'acquisto. Ad esempio, possono prevedere che il possesso del bene sia trasferito immediatamente al promittente acquirente, così che questi possa già iniziare la ristrutturazione dell'immobile secondo suo desiderio.
Oppure, possono condizionare l'acquisto vero e proprio alla concessione di un mutuo a favore del promittente compratore, poiché senza lo stesso prestito, sarebbe impossibile procurarsi il corrispettivo per procedere alla cessione.
Insomma, si capisce quanto sia importante un preliminare di compravendita, senza il quale l'affare potrebbe complicarsi o addirittura saltare, senza alcuna regolamentazione del medesimo e dei rapporti tra le parti interessate.
Nel contempo, appare evidente che firmare un preliminare di compravendita comporta l'assunzione di un impegno. Nel caso fosse disatteso, ci sarebbe delle conseguenze a carico della parte inadempiente.
Inadempimento preliminare di compravendita: quali conseguenze?
La sottoscrizione di un preliminare di compravendita è molto utile e importante, poiché consente alle parti interessate all'affare di impegnarsi e regolare i propri rapporti in attesa di stipulare il trasferimento definitivo dinanzi al notaio.
Tuttavia, non bisogna ignorare che, come tutti i contratti, la firma di questo documento comporta degli obblighi a carico dei contraenti che, se disattesi, non sono privi di conseguenze per la parte inadempiente.
Infatti, colui che non vuole più procedere con la vendita e che cambia idea per le più svariate ragioni può essere costretto:
- a riconoscere all'altra parte un risarcimento pari alla caparra versata o ricevuta "Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (art. 1385 co. 2 cod. civ.)";
- a subire gli effetti del contratto, come se fosse stato concluso lo stesso, al termine di un'azione giudiziale, definita di esecuzione in forma specifica "Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 co. 1 cod. civ.)".
È evidente, perciò, che le conseguenze dell'inadempimento di un contratto preliminare di compravendita non sono per niente irrilevanti.
Trascrizione preliminare di compravendita, quando è obbligatoria?
Modulo compravendita in agenzia: è un preliminare?
Il contratto preliminare di compravendita è molto utile e importante poiché regola i rapporti tra le parti in attesa di sottoscrivere il rogito definitivo. Nello stesso tempo, questo contratto comporta degli obblighi a carico dei contraenti che, certamente, non possono ignorare.
Ecco perché bisogna stare molto attenti quando ci si reca in agenzia per firmare i moduli sottoposti alla propria attenzione dopo aver visionato e scelto l'immobile e dopo aver deciso di proporre l'acquisto per una certa cifra. Quella che si firma, infatti, è a tutti gli effetti una proposta di preliminare di compravendita che, se accettata dal venditore, si trasforma in un contratto con i conseguenti obblighi di legge.
Perciò, prima di sottoscrivere qualsivoglia modulo in agenzia, è bene essere pienamente consapevoli e decisi nella scelta proposta così come è opportuno informarsi approfonditamente su tutti gli aspetti dell'affare, procurandosi, ad esempio, il titolo di provenienza dell'immobile e la documentazione che attesta la conformità urbanistica del bene.
