Come si coordinano la responsabilità solidale tra subentrante nei diritti di un condòmino avente ad oggetto debiti ben individuati e responsabilità solidale tra usufruttuario e nudo proprietario?
Detta diversamente: quali i rapporti tra art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. e art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c.
Il nudo proprietario, che subentra nei diritti di un condòmino che resta usufruttuario, ma ciò chiaramente vale anche per l'usufruttuario che subentri nel godimento dell'immobile, è responsabile col titolare del diritto reale minore per l'anno precedente e per quello nel corso del quale è avvenuto il subentro, o per tutti i pagamenti dovuti al condominio?
Com'è noto l'art. 63 disp. att. c.c., il suo quarto comma nello specifico, limita la responsabilità solidale al biennio così individuato.
Secondo il Tribunale di Padova, che sull'argomento s'è pronunciato con la sentenza n. 157/2019, resa mediante deposito in cancelleria il giorno 11 gennaio, il nudo proprietario non va considerato subentrante ex art. 63, quarto comma, disp. att. c.c., ma semplicemente nudo proprietario obbligato in solido con l'usufruttuario (o titolare di diritto d'abitazione) ex art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. e come tale può essere chiamato a rispondere di tutti i debiti inerenti a quella unità immobiliare.
Una pronuncia singolare, ad avviso dello scrivente, che non coglie nel segno il combinato disposto di tutte le norme di attuazione in materia condominiale dettate in relazione a spese e subentri nei diritti dei condòmini e che indica a proprio sostegno precedenti non propriamente conferenti col caso da essa affrontato. Ecco, partiamo proprio dal caso.
Acquisto della nuda proprietà e subentro nei diritti di un condòmino
Il nudo proprietario di un appartamento, tale dal marzo 2014, si opponeva ad un decreto ingiuntivo che gli ingiungeva di pagare oneri condominiali che sebbene compresi nel rendiconto 2014 riguardavano anche debiti pregressi, come tali a lui non imputabili.
Il condòmino nudo proprietario, infatti, riteneva che rispetto alla sua posizione dovesse trovare applicazione il disposto dell'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. che recita: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente». Fermiamo qui il racconto.
Che vuol dire subentrare?
Subentrare, secondo quella che è l'accezione comune del termine, da ritenersi valida anche nell'ambito di nostro riferimento vuol dire entrare al posto di un altro succedendogli immediatamente o sostituendolo: ad esempio subentrare a qualcuno in un diritto (Vocabolario Treccani).
Chi acquista la nuda proprietà di un'unità immobiliare in un edificio in condominio subentra nel diritto della persona che ha ceduto quel diritto.
Il termine acquisto va qui considerato in senso lato: la nuda proprietà può essere acquistata in ragione di compravendita, di donazione, di successione ecc. Non esiste, a parere dello scrivente, una norma che limiti l'applicazione dell'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. ad una particolare categoria di subentro, ovvero che espunga dal novero applicativo della disposizione i subentri inerenti alla nuda proprietà.
Responsabilità solidale biennale e diritti reale di godimento su cosa altrui
Riprendiamo il racconto del caso: nel giudizio di opposizione si costituiva il condominio, mentre, pur chiamata in causa, restava contumace la titolare del diritto di abitazione.
Per l'opponente, egli, in quanto subentrante nel diritto di un condòmino, era tenuto al pagamento dei debiti riguardanti l'anno precedente il subentro - nel caso di specie 2013 - e quello nel corso quel quale il più volte citato subentro era avvenuto, cioè il 2014. Per il giudice dell'opposizione, no.
Una notizia un po' originale, non ha bisogno di alcun giornale, cantava De Andrè. Una sentenza originale, invece sì, sommessamente parafrasiamo noi. È qui arriviamo al conquibus, cioè a chi doveva tirar fuori i soldi per pagare le spese condominiali.
Il magistrato chiamato a risolvere la vicenda ha ritenuto che nudo proprietario e usufruttuario, ai sensi dell'art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. siano responsabili in solido dei debiti condominiali e che a questi rapporti non si applichi quanto disposto dall'art. 63 disp. att. c.c.
Insomma la norma sulla responsabilità solidale di cui all'art. 67 avrebbe natura speciale rispetto a quella sulla solidarietà biennale ex art. 63 disp. att. c.c. Il giudice non lo dice espressamente, ma giunge a questa conclusione.
Né la Cassazione citata a sostegno della sua decisione (sent. n. 3882 del 14 febbraio 2017) pare riguardare un caso uguale o quanto meno simile a quello di specie.
Non è adeguatamente motivata, probabilmente perché non può esserlo, la decisione di escludere dai rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario la disposizione di cui al quarto comma dell'art. 63 disp. att. c.c.
La Cassazione, al contrario dell'approdo raggiunto da giudice veneto, è unanime e costante nell'affermare che nei rapporti condominiali la responsabilità di cui all'art. 63 disp. att. c.c. prevale su quella solidale senza limitazioni di tempo prevista dall'art. 1104 c.c. in materia di comunione (ex multis Cass. 12 aprile 2019 n. 10346).
Si ribadisce: non è chiaro perché per nudo proprietario e usufruttuario si debba fare eccezione.
Speriamo che l'appello, se ci sarà, possa portare chiarezza ristabilendo l'ordine delle cose, cioè la giusta affermazione di principio in materia di solidarietà per debiti pregressi e rapporti tra nudo proprietario e titolare d'un diritto reale minore.
Non è l'inserimento di una posta di spesa in un rendiconto a determinare il biennio di cui all'art. 63 disp. att. c.c.
In conclusione e per la dovuta chiarezza: non è possibile nemmeno far considerare debiti dell'ultima annualità quelli per anni pregressi semplicemente inserendo nell'ultimo rendiconto presentato all'assemblea un riferimento ad essi.
Come specificato dal Tribunale di Milano, infatti, «l'inserimento del saldo nel consuntivo approvato dall'assemblea costituisce un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi, laddove il preteso debitore contesti la corrispondenza degli importi arretrati rispetto al reale ammontare dei precedenti saldi, nella incontestabilità delle somme dovute» (Trib. Milano n. 886/2003).
