La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2396 del 21 luglio 2023, ha stabilito che il condominio deve pagare la penale alla ditta di pulizie nel caso di disdetta tardiva che non ha rispettato il termine di preavviso e che non è altresì giustificata da alcun inadempimento contrattuale dell'impresa stessa. Analizziamo nel dettaglio la questione.
Risarcimento ditta pulizie: fatto e decisione
L'impresa di pulizie all'interno dell'edificio condominiale otteneva un decreto ingiuntivo per le somme relative al corrispettivo del servizio per tutta la nuova durata contrattuale derivante dalla mancata disdetta nel termine di 90 giorni del contratto d'appalto di fornitura servizi di pulizia del condominio.
La compagine proponeva opposizione ritenendo che il recesso fosse del tutto lecito dovendosi applicare, nel silenzio contrattuale, l'ordinaria disposizione di cui all'art. 1671 c.c., a tenore della quale il committente può recedere in ogni momento, anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
Secondo il condominio, la clausola con cui veniva imposto al committente di comunicare la disdetta con almeno 90 giorni di anticipo sarebbe stata vessatoria e, comunque, non prevista all'interno dell'originario contratto.
Il Giudice di prime cure accoglieva le ragioni condominiali, revocando il decreto ingiuntivo.
Avverso tale decisione proponeva appello l'impresa di pulizie. Secondo quest'ultima, la penale per la tardiva disdetta sarebbe stata espressamente contenuta all'interno di un secondo contratto, stipulato il giorno successivo al primo (privo di riferimenti al termine per il recesso).
Sempre secondo la ditta, l'ordinamento non vieterebbe di stipulare due contratti dal medesimo contenuto, uno successivo all'altro: in questo caso, adottando una sorta di criterio cronologico, la pattuizione successiva prevarrebbe su quella antecedente.
La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2396 del 21 luglio 2023, ha accolto l'impugnazione proposta dalla ditta.
In effetti, dall'istruttoria è risultata pacifica una doppia contrattazione, l'una successiva all'altra di un solo giorno: mentre nella prima non erano previste condizioni diverse da quelle inerenti al servizio di pulizia, nella seconda erano specificate le condizioni per la disdetta (90 giorni d'anticipo) e la conseguente penale da pagare nel caso di mancato rispetto.
Secondo la corte meneghina il contratto è perfettamente valido, con conseguente applicazione delle condizioni ivi statuite.
Il condomino nemmeno può invocare, a propria difesa, la presunta vessatorietà delle clausole, atteso che il contratto contenente le condizioni contestate sono state oggetto di trattativa con l'amministratore dell'epoca, il quale le ha accettate sottoscrivendole appositamente.
La pretesa creditoria dell'impresa di pulizie è quindi fondata.
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Penale a favore dell'impresa di pulizie: considerazioni conclusive
La pronuncia della Corte d'Appello di Milano appare incontrovertibile.
Secondo la giurisprudenza (Tribunale di Teramo, sentenza n. 1064/2019), infatti, nel caso di successione nel tempo di contratti è il contenuto dell'ultimo a prevalere, tranne nell'ipotesi in cui le parti stipulanti abbiano espressamente previsto per iscritto la validità di alcuni punti contenuti nella precedente pattuizione.
Pertanto, nel caso di specie, anche se il primo contratto tra l'impresa di pulizie e il condomino non conteneva alcuna penale per la disdetta tardiva, vale il contenuto del secondo accordo, regolarmente sottoscritto dall'amministratore nell'ambito delle proprie competenze.
Quanto, invece, alla invocata disciplina a tutela del Consumatore di cui al d. lgs. n.206/2005, occorre premettere che da tempo la Suprema Corte ritiene che il condominio goda della tutela propria del consumatore (ex multis, Cass. 24 luglio 2001 n. 10086, Cass. 22 maggio 2015, n. 10679).
Tuttavia, ai sensi dell'art. 34, quarto comma, del citato decreto, non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale.
Nel caso di specie, come già detto, l'amministratore stesso, in sede testimoniale, aveva confermato di aver esaminato e condiviso tutte le clausole contenute nel contratto, comprese quelle che prevedevano la penale, della cui portata era quindi assolutamente consapevole e informato, tanto da accettarle a mezzo di sottoscrizione.
