I muri perimetrali di un edificio sono, indubbiamente, un bene comune. Lo sancisce, chiaramente, la legge all'interno dell'art. 1117 cod. civ. "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri".
Anche la giurisprudenza conferma la natura condominiale di questo bene, atteso il fatto che si tratta di un elemento necessario per l'esistenza del fabbricato nonché costantemente destinato all'uso e al godimento comune (ex multis Cass. civ. sent. n. 12572 del 04.06.2014)".
In ragione delle descritte caratteristiche, si discute sulla possibilità, per il singolo proprietario, di creare un'apertura nel muro perimetrale del proprio edificio, senza alcuna autorizzazione degli altri. Si pensi al caso del titolare del deposito al pian terreno che, per arieggiare i proprio locali e le merci in essi contenute, realizza una finestra nella parete del fabbricato.
Oppure, si immagini l'ipotesi del proprietario di due immobili adiacenti che, abbattendo il muro e/o parte di esso, mette in comunicazione i suoi due cespiti.
Ebbene, in questi, come in altri casi, è possibile creare un'apertura nel muro perimetrale condominiale ed a quali condizioni?
Approfondiamo, dunque, l'argomento.
Creazione finestra nel muro perimetrale del condominio: è consentito?
A proposito del muro perimetrale del condominio, non bisogna mai dimenticare che si tratta di un bene comune. In ragione, quindi, della sua natura, ognuno ha il diritto di utilizzarlo secondo sue esigenze, nel rispetto della destinazione del bene e della parimenti facoltà di godimento a favore degli altri proprietari presenti nel fabbricato.
A sancire queste conclusioni ci pensa lo stesso codice civile nell'art. 1102 "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".
La disposizione appena richiamata, legittima, quindi, la creazione di una finestra nel muro perimetrale del condominio poiché si tratta di ricavare dal bene un certa utilità, senza con ciò pregiudicare il diritto degli altri "il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare a esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva) (Corte di Appello di Palermo sent. n. 1170/2022)".
Occorre, soltanto verificare che la finestra o, in generale, l'apertura, non determini alcun mutamento nella destinazione del bene (cosa alquanto improbabile da rilevare) e che non comporti alcun pregiudizio alla stabilità ed al decoro del fabbricato "a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato (cfr. Cass. n. 4437/2017, 16097/2003)".
Quindi, in presenza di queste condizioni, è consentito realizzare una finestra nel muro perimetrale del condominio senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea.
Locali adiacenti facenti parte di edifici diversi: posso metterli in comunicazione?
Non è infrequente il caso dei due immobili adiacenti, ma facenti parte di due edifici differenti e divisi dal muro perimetrale, che diventano di proprietà di un unico titolare.
In questa ipotesi, è sovente che il proprietario voglia mettere in comunicazione i due locali allo scopo di ampliare la superficie dei medesimi o, semplicemente, per meglio utilizzarli. A tal fine, quindi, il titolare de quo realizza un varco nel muro. Ebbene, è possibile tutto ciò senza l'autorizzazione degli altri?
Secondo la giurisprudenza, a giustificazione dell'opera non è invocabile l'art. 1102 cod. civ. Con l'apertura de quo, infatti, si andrebbe a costituire una vera e propria servitù che, pertanto, come tutti i diritti reali, non potrebbe non essere sancita da un patto scritto, con tanto di pedissequa trascrizione nei registri immobiliari "In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini" (Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20543).
Perciò, questo tipo d'intervento non può avvenire senza il consenso scritto di tutti i condòmini.
