#1 Inviato 15 Giugno, 2017 Salve, sono Consigliere da sei mesi in un condominio di 70 alloggi e sono convinto che la gestione economica dell'Amministratore sia colpevolmente inefficiente. In sintesi i fatti sono questi. 1- Nel corso degli anni si è formato un disavanzo medio annuo di 50000 euro su un bilancio medio annuo di 200000 euro negli ultimi tre anni. 2 - L'assemblea ha deliberato tre volte negli ultimi anni di procedere al recupero crediti, con decreto ingiuntivo, verso i condomini che hanno un debito superiore a tre mensilità (ultima delibera), ma solo un mese fa è stata incaricata una società per procedere in questo senso; prima c'era un avvocato che ha dato risultati quasi nulli. 3 - Abbiamo analizzato le spese annue "comprimibili" degli ultimi tre anni e queste assommano in media a 60000 euro/anno per servizi di pulizia, giardinaggio, manutenzioni ordinarie, interventi urgenti. Non c'è portiere. 4 - Abbiamo cercato di intervenire su 4 contratti di servizio/manutenzione: pulizie, disinfestazione, giardinaggio, svuotamento vasche fognatura predisponendo l'elenco dei lavori per le quattro richieste di preventivi da inviare a più ditte. 5 - I preventivi ci sarebbero (pochi ma per ogni lavoro) e si potrebbe risparmiare circa 10000 euro/anno sul costo di questi 4 contratti che attualmente è circa 30000 euro/ anno. 6 - La difficoltà a cambiare i fornitori è data dal fatto che le nuove imprese sono piccole realtà poco patrimonializzate e con poco credito dalle banche e quindi vogliono essere pagate a 30-60 giorni. 7 - L'amministratore oggettivamente dice che non ci sono soldi e quindi bisogna pagare prima i contratti essenziali: riscaldamento, luce, acqua, ascensori. 8 - In questo modo le manutenzioni hanno tempi di pagamento lunghi fino ad un anno, che scoraggiano le imprese che fanno offerte competitive. 9 - Tutto ciò permette all'Amministratore di scegliere ditte che sopportano tempi di pagamento lunghi, che hanno prezzi più alti, che forse sono disponibili agli intrallazzi. 10 - I Consiglieri ed altri sostengono che la formazione del disavanzo ed il suo perdurare nel tempo è da addebitare all'Amministratore che non è mai stato efficace nel recuperare i crediti. 11 - Cambiare Amministratore è complesso perché ci vogliono 501 millesimi che spesso non ci sono perché le assemblee sono valide a partire 334 millesimi (seconda convocazione). 12 - Riteniamo che sia necessaria una analisi non tanto delle fatture (che esistono tutte) ma dei registri di contabilità e dei contratti di servizio e di manutenzione ordinaria e dell'incarico allo studio legale che ha seguito le pratiche per recuperare i crediti, senza successo. In sostanza una verifica contabile completa degli ultimi 5 anni almeno. DOMANDE Vi chiedo suggerimenti e procedure per arrivare a: 1) chiedere un risarcimento all'Amministratore per danni al Condominio causati da gestione economica inefficiente dal 2006 ad oggi; 2) chiedere al giudice la sostituzione dell'Amministratore per mancato rispetto delle delibere dell'Assemblea sul recupero crediti e per gestione inefficiente, che impedisce la razionalizzazione delle spese per i servizi, per la manutenzione ordinaria e per gli interventi urgenti, non essendo mai disponibili i fondi per pagare le imprese nei tempi ordinari (30-60 giorni). GRAZIE GCR
#2 Inviato 15 Giugno, 2017 ciao Ma se ha dato mandato al legale, quale sarebbe la sua colpa ? Se il risparmio con la puntualità dei pagamenti sarebbe di oltre 10.000, costituite un fondo per avere le disponibilità economiche necessarie, ma anche per procedere contro i morosi. Una azione contro i morosi, solo di recente si è velocizzata, ma ti posso assicurare che io ho esecuzioni immobiliari ancora in corso per mancato pagamento delle quote condominiali che sono iniziate ancora nel 2012. Sulla seconda intenzione, visto che sei Consigliere, puoi giudicare meglio se la mancanza di disponibilità economiche ed i tempi per i loro recupero siano la causa di tutto, dove l'amministratore sta facendo anche i saldi mortali per garantire una gestione possibile. E' ovvio che ai pagamenti ad un anno il prestatore d'opera o fornitore di servizi che sa della cosa, ne tiene conto. Chi non lo fa ?
#3 Inviato 15 Giugno, 2017 Il problema è che si è attivato un mese fa e la prima delibera sul recupero crediti è di tre anni fa. Il dovere di verificare mese per mese la morosità e di procedere al suo recupero è dell'amministratore, senza che l'assemblea lo deliberi. Quindi la mancata diligenza dell'amministratore risale all'epoca della nascita del condominio : il 2006. Anzi l'amministratore per non farsi nemici da a tutti quelli che sono in difficoltà di pagamento la possibilità di pagare "quando possono". Recentemente un debito di 10000 euro che doveva essere saldato a giugno 2016 è stato saldato con comodo nel febbraio 2017. E' questo il motivo per cui non possiamo pagare imprese più competitive ma che non possono aspettare un anno per essere pagate. Il fatto di mantenere un disavanzo costante è un "metodo" che serve per tenere sempre le stesse imprese. La permanenza delle stesse imprese è accertata negli ultimi tre anni. Ora sto esaminando tutte le fatture dal 2006 e tutti i costi divisi per categorie. Tutti dati presenti nei bilanci annuali presentati all'assemblea.
#4 Inviato 16 Giugno, 2017 ciao ma se gli avete approvati tutti i bilanci dal 2006, e come capisco ha la massima disponibilità fornendovi quanto chiedete senza alcuna remora, forse varrebbe la pena di non muoversi con animus pugnandi. Se il signore ha saldato i 10.000 nel febbraio 2017 di una quota che scadeva a giugno 2016, per una cifra del genere e con tale ritardo, forse il vostro amministratore che conosce bene il condominio e anche i condomini, sta usando il metodo più efficace. Se anche avesse attivato a luglio 2016, dopo il mancato versamento, il D.I., quasi sicuramente a prima del febbraio 2017 non ci sarebbe sarebbe stato il versamento, con il risultato di creare attrito. € 10.000 non è una somma modesta. Il buon senso però dovrebbe avere il sopravento sulla rigida applicazione di norme condominiali.
