#1 Inviato 5 Febbraio Leggendo l'articolo dell'Avv. Alessandro Gallucci del 18/07/2021 "L'assembla del Condominio Parziale e il Ruolo del Regolamento. La nozione di condominio parziale ed i suoi riflessi" desideravo proporvi un quesito che si è manifestato nella nostra ultima riunione del mio condominio. Antefatto: L'anno scorso, a causa di una tromba d'aria che si è abbattuta sul mio condominio, si sono staccate delle piastrelle dal lastrico solare da uno dei tre edifici che compongono l'intero nostro stabile cadendo e danneggiato 4 auto parcheggiate sulla strada. I proprietari delle 4 auto hanno chiesto, attraverso l'amministratore, al condominio il risarcimento dei danni subiti (10.000 euro). Il condominio non ha un assicurazione, pertanto, i danneggiati vanno risarciti tassando i condomini. Tuttavia, a parare dell’amministratore, poiché l'evento va classificato come "fortuito" ed "imprevedibile", ritiene che non sia necessario il risarcimento. A tal fine, nell'ultima riunione di condominio, l'amministratore ha ricevuto delega dal condominio per consultare uno studio legale al fine di verificare eventuali responsabilità del condominio ed periziare i presunti danni subiti dai sinistrati, qualora quest'ultimi siano in possesso dei requisiti, per il suddetto risarcimento. Durante la riunione condominiale un condomino ha tuttavia fatto presente all'amministratore che nel regolamento condominiale vige l'esistenza del "condominio parziale" approvato dall'assemblea nel lontano 2013. Lo stabile è costituito, infatti, da 3 scale indipendenti, lastrici solari indipendenti, antenne TV indipendenti, citofoni e video citofono indipendenti, ed alcuni degli impianti, come i 3 ascensori, servono in modo indipendente i tre edifici. Il condomino ha fatto osservare la specificità di questa condizione nel regolamento ("comunione parziale") esortando che poiché' il suo appartamento non è all'interno dello stabile coinvolto dai danni provocati della tromba d’aria e dalle sue conseguenze, non è tenuto né a sostenere le riparazioni strutturali dei danni subiti dall'edificio coinvolto dall'evento atmosferico, né a partecipare al risarcimento dei danni dalle auto in sosta. Visto e considerato l'elevato importo chiesto dagli automobilisti e dei danni strutturali subiti dallo stabile desidero chiedervi se, a vs. parere, il condomino in questione interpreta correttamente lo spirito della norma "condominio parziale" e “comunione parziale”, oppure è tenuto a partecipare alle spese di riparazione e di risarcimento. Grazie Infinite della consulenza Jack
#2 Inviato 5 Febbraio A mio avviso l'intero condominio (ovvero tutti i condomini) sono responsabili nei confronti dei danneggiati (sempre che il danno non fosse imprevedibie e fortutito come sostenuto dall'amministratore). All'interno del condominio però la spesa va ripartita solo tra i condomini dell'edificio coinvolto (ovvero condominio parziale come da art. 1123 c.c. comma 3) . Al proposito: come stabilito dalla Suprema Corte -12 febbraio 200 n.1959 – “… nel caso in cui vi sia stata sentenza definitiva di condanna del condominio in persona dell’amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subìto per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto da alcuni proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio (condominio parziale) non é preclusa al singolo condominio l’azione diretta all’accertamento in suo favore delle condizioni di cui all’articolo 1123, commi 2 e 3 del Codice civile, ai fini dell’applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio”. https://vetrinafacile.it/condominio-parziale-che-cose-e-quando-si-configura/
#3 Inviato 7 Febbraio Grazie moltissimo Condo77, desideravo tuttavia chiederti un'altra delucidazione. A causa dei danni provocati dalla suddetta tromba d'aria l'amministratore l'anno scorso, 2023, sotto “pressione” dei vigili del fuoco ha correttamente realizzato gli urgenti lavori strutturali di riparazione la cui spesa è stata inserita nel consuntivo di spesa da saldare con la prima rata condominiale di quest'anno 2024. Il, consuntivo, così come il preventivo, è stato approvato in assemblea, senza però considerare quello che suggerivi riguardo la distinzione tra danni alla struttura, che va a spese dei condomini che occupano l'edificio “sinistrato”, e il risarcimento alle auto in sosta che invece andrebbe distribuito su tutti i condomini. I altri termini l'amministratore ha distribuito il costo totale del ripristino delle opere murarie dell’edificio sinistrato indistintamente su tutti i condomini delle 3 palazzine. Se il consuntivo, come il preventivo, è stato approvato dall'assemblea è lecito chiedere all'amministratore il ricalcolo delle somme da erogare nel consuntivo sebbene approvato? Grazie Condo77 Modificato 7 Febbraio da jack35910
#4 Inviato 7 Febbraio jack35910 dice: Grazie moltissimo Condo77, desideravo tuttavia chiederti un'altra delucidazione. A causa dei danni provocati dalla suddetta tromba d'aria l'amministratore l'anno scorso, 2023, sotto “pressione” dei vigili del fuoco ha correttamente realizzato gli urgenti lavori strutturali di riparazione la cui spesa è stata inserita nel consuntivo di spesa da saldare con la prima rata condominiale di quest'anno 2024. Il, consuntivo, così come il preventivo, è stato approvato in assemblea, senza però considerare quello che suggerivi riguardo la distinzione tra danni alla struttura, che va a spese dei condomini che occupano l'edificio “sinistrato”, e il risarcimento alle auto in sosta che invece andrebbe distribuito su tutti i condomini. I altri termini l'amministratore ha distribuito il costo totale del ripristino delle opere murarie dell’edificio sinistrato indistintamente su tutti i condomini delle 3 palazzine. Se il consuntivo, come il preventivo, è stato approvato dall'assemblea è lecito chiedere all'amministratore il ricalcolo delle somme da erogare nel consuntivo sebbene approvato? Grazie Condo77 Se il consuntivo non è stato impugnato entro 30 GG, allora a mio avviso ci sono ben poche possibilità di far modificare la suddivisione approvata.
#5 Inviato 7 Febbraio Grazie Condo77. Non sono ancora trascorsi 30gg, a tal fine è necessario inviare una raccomandata AR all'amministratore chiedendo il ricalcolo e la ri-distribuzione delle spese? ma successivamente sarà necessario che l'amministratore convochi una seconda convocazione dell'assemblea condominiale per l'approvazione del nuovo consuntivo e preventivo? Modificato 7 Febbraio da jack35910
#6 Inviato 7 Febbraio jack35910 dice: Grazie Condo77. Non sono ancora trascorsi 30gg, a tal fine è necessario inviare una raccomandata AR all'amministratore chiedendo il ricalcolo e la ri-distribuzione delle spese? ma successivamente sarà necessario che l'amministratore convochi una seconda convocazione dell'assemblea condominiale per l'approvazione del nuovo consuntivo e preventivo? Va bene la raccomandata all'amministratore, ma non è detto sia sufficiente. Non lo fosse, bisogna preparare un'azione legale per impugnare la delibera, quindi contattare un avvocato condominialista. Altrimenti in caso di mancata risposta o risposta negativa dell'amministratore, al trascorrere dei 30 gg di cui sopra, sfuma la possibilità di rivendicare una corretta suddivisione delle spese. Modificato 7 Febbraio da condo77
