Condominio senza amministratore - i condomini non sono intenzionati ad avere un amministratore esterno come devo comportarmi?

[AlessiaL]

Buongiorno,

Sono amministratore interno di un condominio di sei unità e il condominio ha un proprio codice fiscale.

Sono stata nominata diversi anni fa in quanto residente nel medesimo condominio, con la mia famiglia. La mia nomina è stata registrata all'agenzia delle entrate. Mi occupo di gestire le utenze (intestate con il codice fiscale del condominio), spese ordinarie, versamento ritenute d' acconto e 770.

Adesso ho cambiato residenza (solo io, la mia famiglia abita ancora li) e dunque non posso più ricoprire questo ruolo. Tenendo conto che:

A. Il condominio non ha l'obbligo di avere un amministratore

B. I condomini Non sono intenzionati ad avere un amministratore esterno

Come devo comportarmi?

Ho letto che è possibile nominare tra i condomini un referente ma costui ha comunque i medesimi obblighi e responsabilità di un amministratore (dal pdv fiscale ad esempio dovrebbe firmare lui le certificazioni uniche e il 770)?

Il conto corrente è possibile tenerlo ancora cambiando solamente la persona fisica come rappresentante?

Ringrazio anticipatamente per le risposte e resto a disposizione per qualsiasi chiarimento.

Cordialità.

 

Alessia

[Giovanni Inga]

Se risiedi nella stessa città, volendo, potresti continuare ad amministrarlo. Viceversa, ovviamente, no.

Se non vogliono avere tutti gli stessi oneri civili e fiscali, devono provvedere a nominare un amministratore o un facente funzioni, come previsto nell'art. 1129 c.c.

[Mauro G.]

Concordo con Giovanni.

 

Solo una precisazione, tu sei proprietaria dell'unità immobiliare del condominio che gestisci?

[AlessiaL]

Grazie mille per le risposte e per il tempo dedicatomi.

Io ho solo cambiato indirizzo e adesso vivo in un'altra abitazione ma nel medesimo paese. Posso quindi ancora esserlo? Credevo vi fosse un vincolo di residenza...potreste indicarmi il riferimento normativo?

L'immobile è di proprietà (100%) di mia mamma, io abitavo lì con lei fino a qualche mese fa.

 

Grazie ancora,

Alessia

[bilbetto]

Ecco appunto .... non avresti potuto amministrare quel condominio perchè già non rispettavi i requisiti dell’art 71 bis dacc non essendo condòmina (ovvero proprietaria o comproprietaria) di almeno una u.i. di quell’edificio. La residenza non è un vincolo .... lo è essere condòmini.

[peppe64]

Dispositivo dell'art. 71 bis Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

 

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

Quando sei stata nominata la prima volta ?

p.s. Non sei e non eri amministratore interno ma esterno . L’amministratore interno e’ uno dei condomini .

[Leonardo53]

Adesso ho cambiato residenza (solo io, la mia famiglia abita ancora li) e dunque non posso più ricoprire questo ruolo. Tenendo conto che:

A. Il condominio non ha l'obbligo di avere un amministratore

B. I condomini Non sono intenzionati ad avere un amministratore esterno

Come devo comportarmi?

Ho letto che è possibile nominare tra i condomini un referente ma costui ha comunque i medesimi obblighi e responsabilità di un amministratore (dal pdv fiscale ad esempio dovrebbe firmare lui le certificazioni uniche e il 770)?

Il conto corrente è possibile tenerlo ancora cambiando solamente la persona fisica come rappresentante?

Tu non sei mai stata condòmina (proprietaria) per cui dal 18/06/2013 (data di entrata in vigore della riforma) non puoi più amministrare senza fare il corso di aggiornamento annuale.

Essendo meno di 9 condòmini, il condominio potrà optare per l'autogestione, in modo che tutti i condòmini siano responsabili in solido per eventuali responsabilità civili, penali ed amministrative (ora sei responsabile solo tu).

 

Ecco cosa dovete fare:

Convochi un'assemblea con all'ordine del giorno "revoca amministratore"

Verbalizzate la revoca dell'amministratore rinunciando al "prorogatio imperii" e specificando che TUTTI i condòmini parteciperanno all'amministrazione (anche se di fatto farai tutto tu) e saranno responsabili in solido per eventuali violazioni di Legge, mentre sarà cura del Sig. X (tua madre o qualsiasi altro condòmino) variare il nominativo del rappresentante di condominio all'Agenzia delle Entrate e custodire tutti i documenti del condominio (in questo modo il Sig. X risulterà solo custode dei documenti e rappresentante all'agenzia delle entrate ma non amministratore).

 

Per quanto riguarda il c/c, in assenza di amministratore non è vietato averne uno ma non è nemmeno obbligatorio per cui può anche essere estinto (se vuoi estinguerlo fallo ora che risulti ancora amministratore).

Se volete mantenere il c/c verbalizzate il cambio di potere di firma da te a al Sig. X (tua madre); poi dovete recarvi in banca con il verbale e fare il cambio di firma (se nominate tua madre ed il c/c ha l'home banking, potrai continuare ad operare tu on line con le credenziali di tua madre).

 

In mancanza di amministratore ufficiale verranno meno tutti gli adempimenti in capo all'amministratore (rendiconto, registro di contabilità, presentazione mod. 770...)

Resteranno gli obblighi in capo al condominio ed a cura di un qualsiasi condòmino (ritenute d'acconto, CU, verifiche biennali ascensore...)

[Barito]

Tra gli obblighi in capo al Condomìnio c'è anche il mod.770 😉

[Leonardo53]

Tra gli obblighi in capo al Condomìnio c'è anche il mod.770 😉

[AlessiaL]

ok grazie.

 

Mettiamo che il condominio approvi l'autogestione e viene nominato un refente-rappresentante. ho i seguenti dubbi :

1. la variazione del rappresentante del condominio all'agenzia entrate deve essere fatta tramite il modello aa5/6? esco io ed entra il referente con il codice 1 rappresentante? Questo rappresentante, non essendo amministratore, per l'agenzia entrate ha solo la funzione appunto di rappresentante e quindi è la persona che riceve eventuali avvisi? oppure ha una responsabilità? è possibile invece lasciare il condominio senza un rappresentante?

2. ho già sentito la banca e mi hanno detto che loro non possono fare un cambio potere di firma amministratore - referente. probabilmente quindi dovranno cambiare conto corrente, ma è possibile aprirne uno intestato al condominio (con il suo codice fiscale) e come rappresentante il referente? i condomini si trovano molto bene con il conto corrente, ritornare alla cassa sarebbe un bel passo indietro per loro.

3. tale rappresentante dovrà versare le ritenute, presentare CU, 770. Ma invece per i rendiconti / bilanci consuntivi e preventivi come funzionerà? sarà sempre il referente che li predisporrà (pur non essendo obbligatorio il rendiconto) e convocherà le assemblee?

 

Grazie!

[Barito]

1. la variazione del rappresentante del condominio all'agenzia entrate deve essere fatta tramite il modello aa5/6? esco io ed entra il referente con il codice 1 rappresentante? Questo rappresentante, non essendo amministratore, per l'agenzia entrate ha solo la funzione appunto di rappresentante e quindi è la persona che riceve eventuali avvisi? oppure ha una responsabilità? è possibile invece lasciare il condominio senza un rappresentante?

Il codice carica è sempre 13. Sarai la persona a cui saranno inviati gli avvisi.

2. ho già sentito la banca e mi hanno detto che loro non possono fare un cambio potere di firma amministratore - referente. probabilmente quindi dovranno cambiare conto corrente, ma è possibile aprirne uno intestato al condominio (con il suo codice fiscale) e come rappresentante il referente? i condomini si trovano molto bene con il conto corrente, ritornare alla cassa sarebbe un bel passo indietro per loro.

Si, è possibile.

3. tale rappresentante dovrà versare le ritenute, presentare CU, 770. Ma invece per i rendiconti / bilanci consuntivi e preventivi come funzionerà? sarà sempre il referente che li predisporrà (pur non essendo obbligatorio il rendiconto) e convocherà le assemblee?

Il rendiconto, seppur non obbligatorio, si rende necessario se vuoi fare le cose per bene. Autogestione non significa anarchia 🙂

[Leonardo53]

1. la variazione del rappresentante del condominio all'agenzia entrate deve essere fatta tramite il modello aa5/6? esco io ed entra il referente con il codice 1 rappresentante? Questo rappresentante, non essendo amministratore, per l'agenzia entrate ha solo la funzione appunto di rappresentante e quindi è la persona che riceve eventuali avvisi? oppure ha una responsabilità? è possibile invece lasciare il condominio senza un rappresentante?

Non è possibile lasciare il condominio senza rappresentante ma questi, come hai ben detto, sarà solo la persona di riferimento al quale l'Agenzia invierà eventuali comunicazioni/sanziono A NOME DEL CONDOMINIO. Nessuna responsabilità per l'amministratore.

Il nuovo rappresentante dovrà compilare il mod. AA5/6 indicando la variazione.

Al link di seguito trovi alcune indicazioni dettagliate sulla compilazione:

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2. ho già sentito la banca e mi hanno detto che loro non possono fare un cambio potere di firma amministratore - referente. probabilmente quindi dovranno cambiare conto corrente, ma è possibile aprirne uno intestato al condominio (con il suo codice fiscale) e come rappresentante il referente? i condomini si trovano molto bene con il conto corrente, ritornare alla cassa sarebbe un bel passo indietro per loro.

Torna alla banca e chiedi a loro qual'è la procedura da usare.

Sicuramente, ora che risulti amministratore, puoi chiudere il c/c in essere.

Fatti indicare da loro come deve essere scritto il verbale per aprire il c/c in un condominio senza amminnistratore in quanto con meno di 8 condòmini.

Potrebbe bastare un verbale con all'ordine del giorno "apertura conto corrente bancario" ed una delibera di questo tipo:

 

"Poiché il condominio è autogestito, l’assemblea, all’unanimità, conferisce al condòmino Sig. TIZIO nato a ....(...) il ....... e domiciliato in Brescia (BS) alla via ............ n. ...., C.F. ............ l’incarico specifico di rappresentanza ad agire in nome, per conto e nell’interesse del condominio, di provvedere all'apertura di un c/c condominiale di cui ne avrà il potere di firma, presso la filiale ..... dell'istitituto....."

3. tale rappresentante dovrà versare le ritenute, presentare CU, 770. Ma invece per i rendiconti / bilanci consuntivi e preventivi come funzionerà? sarà sempre il referente che li predisporrà (pur non essendo obbligatorio il rendiconto) e convocherà le assemblee?Grazie!

Non essendoci un amministratore, in applicazione dell'art. 66, qualsiasi condòmino può convocare qualsiasi assemblea e quindi ANCHE il condòmino referente ma non solo lui.

Non essendo obbligatorio il rendiconto non ci sono formalità sul rendere conto delle spese. Se già avete un "modus operandi" potete continuare così.

L'unica cosa di cui avete bisogno è l'approvazione del preventivo spese e delle quote con relative scadenze, ma solo per opporlo ad un eventuale moroso.

Se tutto procede senza problemi potreste anche non fare alcuna assemblea per numerosi anni.

Ci sono piccoli condominii che funzionano così:

- Arriva la bolletta della luce ed il referente mette l'avviso con le quote da pagare, incassa porta a porta e paga.

- Arriva la fattura di pulizie ed il referente mette l'avviso con le quote da pagare, incassa porta a porta e paga.E così via, per ogni spesa....

Cassa = sempre zero

Contabilità = neanche un quaderno a quadretti

Assemblee = sempre zero, salvo qualche assemblea straordinaria nel caso in cui ci siano da fare spese o lavori importanti.