#25 Inviato 18 Agosto, 2018 Meri dice: Non proprio. Il custode delle parti comuni, quali appunto le strutture come pilastri, travi, ecc. (art. 1117 comma 1°) è, quando previsto, proprio l'amministratore (art. 1130 comma 4°) che è tenuto addirittura ad intervenire direttamente anche senza il consenso dei condomini in presenza di constatato ed immediato pericolo, dandone informazione alla prima assemblea. Non sono i condomini i "custodi" di tali parti ma ne sono solo i proprietari. Addirittura sull'amministratore ricade anche la responsabilità penale (poiché responsabile giuridico delle parti comuni) in caso di mancato intervento per immediato e constatato pericolo ed ha la facoltà di ricorrere all'A.G. per obbligare agli interventi al fine di declinare la responsabilità. E' a lui che vengono notificati gli atti relativi alle parti comuni non ai singoli condomini. E' quindi l'amministratore che deve in primis informare i condomini. Non è comunque escluso che sia un condomino ad informarlo, ma la vigilanza sulle strutture comuni spetta di norma all'amministratore. Inoltre l'amministratore rappresenta giuridicamente il condominio e quindi può detenere i progetti e i titoli edilizi dell'edificio. Non vi è ragione di vietare l'accesso per tali atti all'amministratore presso gli uffici comunali in quanto è tenuto a detenere (cfr) "ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio" (art. 1130 comma 6°) e quindi anche sulle strutture. Ciao Discorso ineccepibile. Un solo piccolo ostacolo..... I controlli e le verifiche hanno un costo. Il 99% delle assemblee condominiali non delibera questi costi. Nel verbale di assemblea deve essere riportato che il condominio rifiuta i controlli per la sicurezza degli occupanti? In questa situazione l'amministratore dovrebbe dimettersi ? Due semplici domande per due semplici risposte.. (PS: ....questo non solo per i cementi armati, ma anche per tutti gli altri impianti tecnici del condominio ....) Modificato 18 Agosto, 2018 da Nanojoule
#26 Inviato 18 Agosto, 2018 MADDY60 dice: Trovi le planimetrie, non trovi mica il progetto! E tra l'altro nessuno può prelevare altro che le proprie planimetrie, salvo che non abbia la delega ad estrarre planimetrie altrui. Il progetto strutturale "dovrebbe" essere conservato anche dall'amministratore...... Si potrebbe comunque ricorrere ai dati depositati presso il Genio Civile per le parti strutturali. In ogni caso il progetto depositato in Comune potrebbe già svelare l'esatta posizione di pilastri e di travi. Vedo che ancora si insiste con la vecchia storia delle planimetrie degli appartamenti quali dati soggetti a privacy...... Sono stato assente dal forum per diverso tempo ma vedo che ancora, prima di scrivere certe cose, non si vanno a leggere le vecchie discussioni...... Abbiamo già scritto e riscritto che le planimetrie depositate presso i soggetti pubblici fanno parte di PUBBLICI REGISTRI e quindi sono PUBBLICHE, così come enunciato dal garante per la privacy. Solo diverse AdT si ostinano a considerarle private ma se si insiste (come ha già fatto lo scrivente) che rispettino addirittura una loro stessa circolare devono, se sussiste un interesse legittimo e giustificato, rilasciarle, naturalmente lasciando traccia dell'accesso. Ciao Nanojoule dice: Discorso ineccepibile. Un solo piccolo ostacolo..... I controlli e le verifiche hanno un costo. Il 99% delle assemblee condominiali non delibera questi costi. Nel verbale di assemblea deve essere riportato che il condominio rifiuta i controlli per la sicurezza degli occupanti? In questa situazione l'amministratore dovrebbe dimettersi ? Due semplici domande per due semplici risposte.. (PS: ....questo non solo per i cenenti armati, maanche per tutti gli altri impianti tecnici del condominio ....) L'ho già scritto. Nell'inerzia dei condomini l'amministratore stesso può richiedere l'intervento dell'A.G. in modo da declinare la responsabilità. L'obbligo di intervento invece sussiste in presenza di immediato e constatato pericolo. Per quello non c'è assemblea che tenga. Prima si mette in sicurezza e poi si relaziona. Ciao
#27 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Nel verbale di assemblea deve essere riportato che il condominio rifiuta i controlli per la sicurezza degli occupanti? In questa situazione l'amministratore dovrebbe dimettersi ? Due semplici domande per due semplici risposte.. ciao 1) Certamente cosa migliore anche con delle precisazioni e aggiunte che giustifichino l'ordine dato all'amministratore di non verifica 2) Assolutamente no salvo che non ci siano altre motivazioni o che lui non sia chiaramente a conoscenza del pericolo e dell'urgenza
#28 Inviato 18 Agosto, 2018 camillo50 dice: ciao 1) Certamente cosa migliore anche con delle precisazioni e aggiunte che giustifichino l'ordine dato all'amministratore di non verifica 2) Assolutamente no salvo che non ci siano altre motivazioni o che lui non sia chiaramente a conoscenza del pericolo e dell'urgenza Perfetto! Quindi il pilota di un mezzo senza freni può condurre l'autobus......basta che avvisi i passeggeri ...... (Estremizzo.....ma la cosa è esattamente opposta a quanto prescritto al Terzo Responsabile dell'impianto termico condominiale.....strano ...due pesi, due misure....)
#29 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Perfetto! Quindi il pilota di un mezzo senza freni può condurre l'autobus......basta che avvisi i passeggeri ...... (Estremizzo.....ma la cosa è esattamente opposta a quanto prescritto al Terzo Responsabile dell'impianto termico condominiale.....strano ...due pesi, due misure....) Io ti riporto cosa farei se fossi l'amministratore: 1) Se il pericolo è solamente ipotizzato poiché non chiaramente individuabile, in assenza di decisioni dell'assemblea può l'amministratore richiedere l'intervento dell'AG che naturalmente farà intervenire un tecnico; 2) Se non c'è immediato pericolo ma la chiara possibilità che in futuro qualcuno potrebbe avere gravi conseguenze, convocherei l'assemblea e se questa decide di non intervenire, proporrei esposto al Sindaco per l'emissione di ordinanza di messa in sicurezza. A quel punto sussisterebbe l'obbligo per i condomini di intervento pena il reato art. 650 CP.; 3) Se c'è immediato pericolo richiederei l'intervento urgente dei VV.F. dai quali riceverei il verbale di accertamento. In base a quanto riportato su tale documento (ad es. necessita interdire parti comuni, chiusura autorimesse, demolizione parti, ecc..) interverrei per la messa in sicurezza e per somma urgenza relazionando alla prima assemblea. Ciao Modificato 18 Agosto, 2018 da Meri 1
#30 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Perfetto! Quindi il pilota di un mezzo senza freni può condurre l'autobus......basta che avvisi i passeggeri ...... (Estremizzo.....ma la cosa è esattamente opposta a quanto prescritto al Terzo Responsabile dell'impianto termico condominiale.....strano ...due pesi, due misure....) ciao È ovvio che se sa che non ci sono i freni non parte. 1
#31 Inviato 18 Agosto, 2018 Precisazione: Mettere in sicurezza non significa eseguire tutti i lavori di ripristino..... Potrebbe essere sufficiente anche solo transennare. Quindi, un conto è deliberare dall'assemblea l'esecuzione di lavori di ripristino ed un conto è scongiurare il pericolo mettendo in sicurezza. E' su questo secondo aspetto che l'amministratore deve fare attenzione. Ciao 1
#32 Inviato 18 Agosto, 2018 Meri dice: Non proprio. Il custode delle parti comuni, quali appunto le strutture come pilastri, travi, ecc. (art. 1117 comma 1°) è, quando previsto, proprio l'amministratore (art. 1130 comma 4°) che è tenuto addirittura ad intervenire direttamente anche senza il consenso dei condomini in presenza di constatato ed immediato pericolo, dandone informazione alla prima assemblea. Non sono i condomini i "custodi" di tali parti ma ne sono solo i proprietari. Addirittura sull'amministratore ricade anche la responsabilità penale (poiché responsabile giuridico delle parti comuni) in caso di mancato intervento per immediato e constatato pericolo ed ha la facoltà di ricorrere all'A.G. per obbligare agli interventi al fine di declinare la responsabilità. E' a lui che vengono notificati gli atti relativi alle parti comuni non ai singoli condomini. E' quindi l'amministratore che deve in primis informare i condomini. Non è comunque escluso che sia un condomino ad informarlo, ma la vigilanza sulle strutture comuni spetta di norma all'amministratore. Inoltre l'amministratore rappresenta giuridicamente il condominio e quindi può detenere i progetti e i titoli edilizi dell'edificio. Non vi è ragione di vietare l'accesso per tali atti all'amministratore presso gli uffici comunali in quanto è tenuto a detenere (cfr) "ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio" (art. 1130 comma 6°) e quindi anche sulle strutture. Ciao Mi sembra che si stiano confondendo situazioni che non sono neanche facilmente confondibili. Che i primi custodi del bene che vivono siano i condòmini è concetto più che chiaro in Diritto, e per "visualizzarlo" basta poco : basta riflettere sul FATTO che solo il condòmino può sapere se in casa propria vede un pilastro lesionato o il soffitto o il pavimento che presentano un lunga crepa che prima non c'erano. Questo varrebbe anche quando il condòmino passa per le scale o nell'androne. Ma di sicuro non esiste alcun dovere, per l'amm.re, di andare ad ispezionare personalmente e ciclicamente lo stato di pareti e solai, e men che mai andando di casa in casa. A riprova : persino il Registro Anagrafe Sicurezza previsto dal 1130 cc, quando professionalmente compilato dagli Enti di Certificazione (che è davvero il massimo che l'amm.re possa fare) , è compilato sulla base delle verifiche periodiche imposte dalla legge per i vari impianti (CT, ascensori, ecc.) e non ha alcuna attinenza con le verifiche statiche. Ergo : dire che l'amm.re abbia tutti i doveri e le responsabilità connessi alla conservazione dei beni comuni...NON equivale affatto a dire che l'amm.re si debba improvvisare ispettore della statica di un edificio. Altro punto che mi pare abbastanza confusionato è quello relativo all'esistenza o meno di un grave pericolo imminente e visibile. Credo che qualunque amm.re, anche se ha acquisito ieri il suo primo condominio, sia ben consapevole che IN CASO DI NECESSITA' ED URGENZA VOLTI AD EVITARE DANNI possa e debba muoversi in altrettanta urgenza per eliminare quel pericolo. Poi è anche vero che in questi casi sono provvidenziali i Vigili del Fuoco, che provvedono a rimuovere l'emergenza e ad ORDINARE al Condominio gli ulteriori provvedimenti necessari. Ma non mi sembra sia questo il caso dei "monitoraggi periodici sulla statica" , onestamente. I quali, salvo segnalazione di evoluzioni allarmanti (ad esempio post sisma) che trovano sempre risposta negli stessi Vigili del Fuoco, sono nella sola disponibilità dell'assemblea, che può anche vivere di fisime e commissionare una verifica statica all'anno...basta che la DELIBERI (e poi la paghi). 1
#33 Inviato 18 Agosto, 2018 MADDY60 dice: Mi sembra che si stiano confondendo situazioni che non sono neanche facilmente confondibili. Che i primi custodi del bene che vivono siano i condòmini è concetto più che chiaro in Diritto, e per "visualizzarlo" basta poco : basta riflettere sul FATTO che solo il condòmino può sapere se in casa propria vede un pilastro lesionato o il soffitto o il pavimento che presentano un lunga crepa che prima non c'erano. Questo varrebbe anche quando il condòmino passa per le scale o nell'androne. Ma di sicuro non esiste alcun dovere, per l'amm.re, di andare ad ispezionare personalmente e ciclicamente lo stato di pareti e solai, e men che mai andando di casa in casa. A riprova : persino il Registro Anagrafe Sicurezza previsto dal 1130 cc, quando professionalmente compilato dagli Enti di Certificazione (che è davvero il massimo che l'amm.re possa fare) , è compilato sulla base delle verifiche periodiche imposte dalla legge per i vari impianti (CT, ascensori, ecc.) e non ha alcuna attinenza con le verifiche statiche. Ergo : dire che l'amm.re abbia tutti i doveri e le responsabilità connessi alla conservazione dei beni comuni...NON equivale affatto a dire che l'amm.re si debba improvvisare ispettore della statica di un edificio. Altro punto che mi pare abbastanza confusionato è quello relativo all'esistenza o meno di un grave pericolo imminente e visibile. Credo che qualunque amm.re, anche se ha acquisito ieri il suo primo condominio, sia ben consapevole che IN CASO DI NECESSITA' ED URGENZA VOLTI AD EVITARE DANNI possa e debba muoversi in altrettanta urgenza per eliminare quel pericolo. Poi è anche vero che in questi casi sono provvidenziali i Vigili del Fuoco, che provvedono a rimuovere l'emergenza e ad ORDINARE al Condominio gli ulteriori provvedimenti necessari. Ma non mi sembra sia questo il caso dei "monitoraggi periodici sulla statica" , onestamente. I quali, salvo segnalazione di evoluzioni allarmanti (ad esempio post sisma) che trovano sempre risposta negli stessi Vigili del Fuoco, sono nella sola disponibilità dell'assemblea, che può anche vivere di fisime e commissionare una verifica statica all'anno...basta che la DELIBERI (e poi la paghi). Quindi.....amministro l'immobile che ha 50 anni per la prima volta, non rilevo alcuna precedente informazione sullo stato strutturale dello stesso.....non mi preoccupo sino a che un condominio mi avvisa della fessura sul pilastro? Modificato 18 Agosto, 2018 da Nanojoule
#34 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Quindi.....amministro l'immobile che ha 50 anni per la prima volta, non rilevo alcuna precedente informazione sullo stato strutturale dello stesso.....non mi preoccupo sino a che un condominio non mi avvisa della fessura sul pilastro? Ma direi proprio e assolutamente di sì! Ti hanno conferito l'incarico di ammnistratore, mica quello di Angelo Custode! 😉 Se hanno dubbi o ansie...te li diranno. Se non ce l'hanno che pensi di fare? Vai casa per casa a vedere se hanno crepe? 1
#35 Inviato 18 Agosto, 2018 MADDY60 dice: Ma direi proprio e assolutamente di sì! Ti hanno conferito l'incarico di ammnistratore, mica quello di Angelo Custode! 😉 Se hanno dubbi o ansie...te li diranno. Se non ce l'hanno che pensi di fare? Vai casa per casa a vedere se hanno crepe? Amministro un immobile, non ho riscontro documentale sulla sicurezza dello stesso e sugli impianti, chiedo ai proprietari di casa incaricare dei tecnici per la verifica. Farei questo..... Poi la spietata legge del mercato mi "consiglia' di non farlo perché i condomini sanno che il mondo è pieno di "amministratori'......ma questa è altra storia..... Modificato 18 Agosto, 2018 da Nanojoule
#36 Inviato 18 Agosto, 2018 MADDY60 dice: Ma direi proprio e assolutamente di sì! Ti hanno conferito l'incarico di ammnistratore, mica quello di Angelo Custode! 😉 Se hanno dubbi o ansie...te li diranno. Se non ce l'hanno che pensi di fare? Vai casa per casa a vedere se hanno crepe? l'amministratore è il rappresentante dei condomini e deve tutelare le parti comuni, ma non per questo deve essere il custode del fabbricato, semmai saranno i condomini proprietari dello stesso, anche perché l'amministratore non può controllare la struttura 24 h su 24, dovranno per forza essere i proprietari che eventualmente dovranno monitorare e comunicare ogni anomalia all'amministratore. Si sta confondendo la figura dell'amministratore con quella del custode dello stabile, è chiaro che i custodi sono soltanto i proprietari che peraltro vivono quotidianamente nello stabile 1
#37 Inviato 18 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: l'amministratore è il rappresentante dei condomini e deve tutelare le parti comuni, ma non per questo deve essere il custode del fabbricato, semmai saranno i condomini proprietari dello stesso, anche perché l'amministratore non può controllare la struttura 24 h su 24, dovranno per forza essere i proprietari che eventualmente dovranno monitorare e comunicare ogni anomalia all'amministratore. Si sta confondendo la figura dell'amministratore con quella del custode dello stabile, è chiaro che i custodi sono soltanto i proprietari che peraltro vivono quotidianamente nello stabile Attenzione . . Non dico amministratore = guardiano. Invece affermo amministratore = conoscitore dell'amministrato (se regolarmente incaricato..) Non confondiamo aglio con cipolla....
#38 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Amministro un immobile, non ho riscontro documentale sulla sicurezza dello stesso e sugli impianti, chiedo ai proprietari di casa incaricare dei tecnici per la verifica. Farei questo..... questo è normale e sono anche d'accordo, ma non si può affermare che l'amministratore faccia il custode dello stabile monitorandolo personalmente giorno per giorno perché rientra nei suoi compiti, il monitoraggio spetta ai condomini proprietari e, nel caso dovessero verificare criticità sulla struttura hanno soltanto il compito di riferire all'amministratore. A quel punto, sarà quest'ultimo a dover intervenire, se non lo fa sarà lui il vero responsabile. In conclusione non si può definire l'amministratore custode dello stabile, ma semplicemente amministratore, custodi dovranno essere i condomini.
#39 Inviato 18 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: questo è normale e sono anche d'accordo, ma non si può affermare che l'amministratore faccia il custode dello stabile monitorandolo personalmente giorno per giorno perché rientra nei suoi compiti, il monitoraggio spetta ai condomini proprietari e, nel caso dovessero verificare criticità sulla struttura hanno soltanto il compito di riferire all'amministratore. A quel punto, sarà quest'ultimo a dover intervenire, se non lo fa sarà lui il vero responsabile. In conclusione non si può definire l'amministratore custode dello stabile, ma semplicemente amministratore, custodi dovranno essere i condomini. Bene, Allora amministratore già informato sullo stato dell'amministrato pronto a ricevere informazioni dai proprietari-custodi..... Così suona bene......a patto esista il "già informato"....
#40 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Così suona bene......a patto esista il "già informato".... se nessuno lo informa di eventuali anomalie strutturali non può certo saperlo, per questo dico che i custodi sono i condomini e non l'amministratore. Modificato 18 Agosto, 2018 da JOSEFAT
#41 Inviato 18 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: ne nessuno lo informa non può certo sapere, per questo dico che i custodi sono i condomini e non l'amministratore. Bene....un buon amministratore chiede di sapere cosa amministra agli amministrati.... Oppure è un semplice ripartitore di spese condominiali su tabelle pre compilate da altri? Questo vorrei sapere ....
#42 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Bene....un buon amministratore chiede di sapere cosa amministra agli amministrati.... Oppure è un semplice ripartitore di spese condominiali su tabelle pre compilate da altri? Questo vorrei sapere .... l'amministratore non deve chiedere agli amministrati cosa amministra, ma sono gli amministratati che eventualmente devono comunicare all'amministratore eventuali anomalie strutturali che si dovessero presentare sullo stabile, proprio perché l'amministratore non può essere il custode dello stabile e verificare l'intera struttura 24 h su 24. JOSEFAT dice: l'amministratore non deve chiedere agli amministrati cosa amministra, ma sono gli amministratati che eventualmente devono comunicare all'amministratore eventuali anomalie strutturali che si dovessero presentare sullo stabile, proprio perché l'amministratore non può essere il custode dello stabile e verificare l'intera struttura 24 h su 24. Se i condomini vogliono avere un Custode dello stabile per il monitoraggio giornaliero possono benissimo nominarlo, ma non possono pretendere che lo faccia l'amministratore. Ripeto sono i condomini di Custodi e non l'amministratore. 1
#43 Inviato 18 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: l'amministratore non deve chiedere agli amministrati cosa amministra, ma sono gli amministratati che eventualmente devono comunicare all'amministratore eventuali anomalie strutturali che si dovessero presentare sullo stabile, proprio perché l'amministratore non può essere il custode dello stabile e verificare l'intera struttura 24 h su 24. Bene, figura che amministra ciò che non conosce (che non chiede nemmeno di conoscere) Personalmente non farei amministrare le mie proprietà da uno sprovveduto compilatore di MAV...... Poi ognuno sceglie quello che vuole ......
#44 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Bene, figura che amministra ciò che non conosce (che non chiede nemmeno di conoscere) Personalmente non farei amministrare le mie proprietà da uno sprovveduto compilatore di MAV...... Poi ognuno sceglie quello che vuole ...... Chi ha detto che l'amministratore non deve conoscere ciò che amministra, ho detto che l'amministratore non può essere il custode dello stabile e monitorarlo giornalmente per verificare eventuali criticità strutturali che si dovessero presentare, questo compito spetta ai condomini presenti giornalmente nello stabile e di cui sono anche i custodi.
#45 Inviato 18 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: Chi ha detto che l'amministratore non deve conoscere ciò che amministra, ho detto che l'amministratore non può essere il custode dello stabile e monitorarlo giornalmente per verificare eventuali criticità strutturali che si dovessero presentare, questo compito spetta ai condomini presenti giornalmente nello stabile e di cui sono anche i custodi. Non deve monitorare, non è suo compito, ma conoscere ed essere pronto a ricevere informazioni sullo stato dagli amministrati. Se non può conoscere perché gli amministrati non mettono in grado di conoscere, deve evidenziarlo nero su bianco.
#46 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Non deve monitorare, non è suo compito, ma conoscere ed essere pronto a ricevere informazioni sullo stato dagli amministrati. chi dice il contrario. Io mi sto riferendo a casi fortuiti che si dovessero verificare sulla struttura del fabbricato e sto sostenendo che devono essere i condomini a comunicarlo tempestivamente all'amministratore, perché i custodi del palazzo sono loro. Come fa l'amministratore a venire a conoscenza di eventuali problematica strutturali che si dovessero verificare nello stabile se non viene informato dai condomini
#47 Inviato 18 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: chi dice il contrario. Io mi sto riferendo a casi fortuiti che si dovessero verificare sulla struttura del fabbricato e sto sostenendo che devono essere i condomini a comunicarlo tempestivamente all'amministratore, perché i custodi del palazzo sono loro. Come fa l'amministratore a venire a conoscenza di eventuali problematica strutturali che si dovessero verificare nello stabile se non viene informato dai condomini Strutture e impianti ......
#48 Inviato 18 Agosto, 2018 Nanojoule dice: Strutture e impianti ...... parlo della struttura del fabbricato, gli impianti devono in ogni caso essere a norma e rispettare le normative vigenti.
#49 Inviato 18 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: parlo della struttura del fabbricato, gli impianti devono in ogni caso essere a norma e rispettare le normative vigenti. Invece io anche degli impianti che, al pari della struttura , devono essere a norma in le cogenti norme. L'evento può accadere sia sulle strutture che sugli impianti ..... l'amministratore deve essere edotto comunque.....
