#1 Inviato 30 Maggio, 2018 Salve. Il mese scorso si è tenuta nel mio condominio l'annuale assemblea ordinaria ma io non ho ricevuto la convocazione. L'amministratore sostiene di averla inviata per raccomandata ma quando sono andato all'ufficio postale per il ritiro, l'impiegato non mi ha potuto consegnare nulla per un errore nell'indicazione del destinatario da parte del mittente. Informato da un altro condomino un paio di giorni prima della data relativa alla seconda convocazione, mi sono comunque presentato in assemblea. Ho espresso e fatto mettere a verbale il mio disaccordo in relazione ad alcuni dei punti all'ordine del giorno e in particolare in merito all'approvazione del bilancio per l'anno 2017 (presentato tra l'altro senza i vari giustificativi delle spese) e alla conseguente ripartizione dei saldi condominiali. Intenzionato a impugnare la delibera mi sono rivolto ad un Avvocato che mi ha riferito che per procedere alla mediazione obbligatoria era necessaria la copia del Verbale dell'Assemblea. Dopo averla richiesta più volte all'Amministratore senza alcun risultato e ottenendo invece un rifiuto in quanto, stando allo stesso, "il verbale non mi spettava", sono stato costretto a effettuare tale richiesta a mezzo Raccomandata AR. L'Amministratore ha fatto passare altri 10 giorni e mi ha consegnato copia del verbale quando i termini per un'eventuale impugnazione erano a scadenza. Dal verbale si è reso oltretutto evidente come la delibera fosse annullabile anche per il mancato raggiungimento del quorum costitutivo dell'assemblea (1/3 dei condomini nel caso di seconda convocazione). C'è qualcosa che posso fare o mi devo rassegnare e pagare anche se si tratta di cifre non dovute? Oramai ne faccio anche una questione di principio perché non è la prima volta che l'amministrazione commette "errori" del genere e sono stanco, contrariamente ad altri condomini, di dover pagare quello che non devo solo per evitare di dovermi addentrare in lungaggini giudiziarie/burocratiche. Vi ringrazio in anticipo per le eventuali risposte
#2 Inviato 31 Maggio, 2018 Presentandoti all’assemblea hai automaticamente sanato l’errore nella lettera di convocazione. Il verbale non ti spettava di diritto perché, in quanto presente, eri a conoscenza dei numeri e delle decisioni prese e avevi la possibilità di agire immediatamente impugnando le delibere. Il verbale di solito viene spedito agli assenti (e non è neanche un obbligo) e la data di ricezione serve per fare decorrere i famosi 30 giorni. Ho l’impressione che per questo anno tu debba pagare, a meno che le delibere non siano nulle per altri motivi.
#3 Inviato 31 Maggio, 2018 marco96 dice: Salve. Il mese scorso si è tenuta nel mio condominio l'annuale assemblea ordinaria ma io non ho ricevuto la convocazione. L'amministratore sostiene di averla inviata per raccomandata ma quando sono andato all'ufficio postale per il ritiro, l'impiegato non mi ha potuto consegnare nulla per un errore nell'indicazione del destinatario da parte del mittente. Informato da un altro condomino un paio di giorni prima della data relativa alla seconda convocazione, mi sono comunque presentato in assemblea. Ho espresso e fatto mettere a verbale il mio disaccordo in relazione ad alcuni dei punti all'ordine del giorno e in particolare in merito all'approvazione del bilancio per l'anno 2017 (presentato tra l'altro senza i vari giustificativi delle spese) e alla conseguente ripartizione dei saldi condominiali. Intenzionato a impugnare la delibera mi sono rivolto ad un Avvocato che mi ha riferito che per procedere alla mediazione obbligatoria era necessaria la copia del Verbale dell'Assemblea. Dopo averla richiesta più volte all'Amministratore senza alcun risultato e ottenendo invece un rifiuto in quanto, stando allo stesso, "il verbale non mi spettava", sono stato costretto a effettuare tale richiesta a mezzo Raccomandata AR. L'Amministratore ha fatto passare altri 10 giorni e mi ha consegnato copia del verbale quando i termini per un'eventuale impugnazione erano a scadenza. Dal verbale si è reso oltretutto evidente come la delibera fosse annullabile anche per il mancato raggiungimento del quorum costitutivo dell'assemblea (1/3 dei condomini nel caso di seconda convocazione). C'è qualcosa che posso fare o mi devo rassegnare e pagare anche se si tratta di cifre non dovute? Oramai ne faccio anche una questione di principio perché non è la prima volta che l'amministrazione commette "errori" del genere e sono stanco, contrariamente ad altri condomini, di dover pagare quello che non devo solo per evitare di dovermi addentrare in lungaggini giudiziarie/burocratiche. Vi ringrazio in anticipo per le eventuali risposte Quando si vuole impugnare si inizia dalla mediazione (entro i 30 giorni), non è necessario il verbale, perchè ci sarà un contraddittorio, ovvero la tua parola conto la parola dell'amministratore che dovrà dimostrare che tu hai impugnato in malafede e per farlo dovrà esibire il verbale. Dico questo perchè altrimenti potrebbe succedere quello che è successo a te, ovvero sei venuto in possesso del verbale troppo tardi, comunque la mancanza delle documentazioni all'atto dell'approvazione del bilancio non è più una causa di annullamento, perchè l'amministratore non ha il dovere di portare il plico dei giustificativi in aula, in compenso deve permettere ai condomini di poter visionare le documentazioni prima dall'assemblea, oltre che a richiesta in ogni tempo. Insomma leggendo la sentenza della Cassazione parrebbe che – ribadiamo, in assenza di disposizioni regolamentari – non sussistendo l'obbligo di deposito della documentazione giustificativa prima dell'assemblea, non solo l'amministratore non sia tenuto a farlo, ma che possa presentarsi in assemblea senza tali documenti giustificativi. Fonte https://www.condominioweb.com/bilancio-condominio.13991 Modificato 31 Maggio, 2018 da Tullio Ts
#4 Inviato 31 Maggio, 2018 Tullio Ts dice: Quando si vuole impugnare si inizia dalla mediazione (entro i 30 giorni), non è necessario il verbale, perchè ci sarà un contraddittorio, ovvero la tua parola conto la parola dell'amministratore che dovrà dimostrare che tu hai impugnato in malafede e per farlo dovrà esibire il verbale. Dico questo perchè altrimenti potrebbe succedere quello che è successo a te, ovvero sei venuto in possesso del verbale troppo tardi, comunque la mancanza delle documentazioni all'atto dell'approvazione del bilancio non è più una causa di annullamento, perchè l'amministratore non ha il dovere di portare il plico dei giustificativi in aula, in compenso deve permettere ai condomini di poter visionare le documentazioni prima dall'assemblea, oltre che a richiesta in ogni tempo. Insomma leggendo la sentenza della Cassazione parrebbe che – ribadiamo, in assenza di disposizioni regolamentari – non sussistendo l'obbligo di deposito della documentazione giustificativa prima dell'assemblea, non solo l'amministratore non sia tenuto a farlo, ma che possa presentarsi in assemblea senza tali documenti giustificativi. Fonte https://www.condominioweb.com/bilancio-condominio.13991 Strano che l'avvocato non lo abbia indirizzato verso la mediazione....🤔
#5 Inviato 31 Maggio, 2018 Innanzitutto vi ringrazio per le risposte. madly dice: Presentandoti all’assemblea hai automaticamente sanato l’errore nella lettera di convocazione. Il verbale non ti spettava di diritto perché, in quanto presente, eri a conoscenza dei numeri e delle decisioni prese e avevi la possibilità di agire immediatamente impugnando le delibere. Il verbale di solito viene spedito agli assenti (e non è neanche un obbligo) e la data di ricezione serve per fare decorrere i famosi 30 giorni. Ho l’impressione che per questo anno tu debba pagare, a meno che le delibere non siano nulle per altri motivi. So che il verbale va spedito agli assenti anche se non viene indicato un termine perentorio ma è anche vero che nel momento in cui io ne faccio più volte richiesta l'amministratore ha il dovere di consegarmene una copia, come per qualsiasi altro documento condominiale. Tullio Ts dice: Quando si vuole impugnare si inizia dalla mediazione (entro i 30 giorni), non è necessario il verbale, perchè ci sarà un contraddittorio, ovvero la tua parola conto la parola dell'amministratore che dovrà dimostrare che tu hai impugnato in malafede e per farlo dovrà esibire il verbale. Dico questo perchè altrimenti potrebbe succedere quello che è successo a te, ovvero sei venuto in possesso del verbale troppo tardi, comunque la mancanza delle documentazioni all'atto dell'approvazione del bilancio non è più una causa di annullamento, perchè l'amministratore non ha il dovere di portare il plico dei giustificativi in aula, in compenso deve permettere ai condomini di poter visionare le documentazioni prima dall'assemblea, oltre che a richiesta in ogni tempo. Insomma leggendo la sentenza della Cassazione parrebbe che – ribadiamo, in assenza di disposizioni regolamentari – non sussistendo l'obbligo di deposito della documentazione giustificativa prima dell'assemblea, non solo l'amministratore non sia tenuto a farlo, ma che possa presentarsi in assemblea senza tali documenti giustificativi. Fonte https://www.condominioweb.com/bilancio-condominio.13991 Danielabi dice: Strano che l'avvocato non lo abbia indirizzato verso la mediazione....🤔 Ah. Quindi si può avviare la mediazione, che leggendo sul forum è divenuta obbligatoria per questo tipo di controversie, anche senza essere in possesso della relativa documentazione? Comunque non avrei richiesto l'annullamento per la mancata esibizione dei relativi giustificativi delle spese, ma per diversi errori nel rendiconto e nella ripartizione delle spese. In definitiva mi vedo costretto nuovamente a pagare, questa volta per l'errore, o meglio l'omissione, di un "professionista". Saprò a chi non rivolgermi per le prossime volte 😞 A proposito è obbligatorio affidarsi ad un avvocato in questi casi? Grazie ancora
#6 Inviato 31 Maggio, 2018 marco96 dice: A proposito è obbligatorio affidarsi ad un avvocato in questi casi? Se desideri iniziare con la mediazione, SI devi procedere con l'assistenza di un legale di parte.
#7 Inviato 31 Maggio, 2018 Tullio Ts dice: Se desideri iniziare con la mediazione, SI devi procedere con l'assistenza di un legale di parte. Quale potrebbe essere l'alternativa? Tra l'altro, consentitemi un piccolo sfogo, l'estrema limitatezza delle possibili ragioni per far sussistere la nullità di una delibera e il temine di soli 30 giorni per impugnarne una annullabile mi fanno impazzire. Ragionando per assurdo, un amministratore disonesto che magari è al tempo stesso condomino proprietario di più immobili all'interno del condominio potrebbe, approfittando della temporanea assenza di un condomino e dell'ignoranza/atteggiamento remissivo degli altri, far approvare qualsiasi cosa, dai lavori strardinari assegnati alla ditta di un amico ad un aumento del compenso per sé stesso, senza rispettare alcun quorum costitutivo/deliberativo o inventandosi di sana pianta criteri e tabelle millesimali per la ripartizione delle spese, senza che nessuno, trascorsi i 30 giorni, possa opporsi? Bah... Modificato 31 Maggio, 2018 da marco96
#8 Inviato 31 Maggio, 2018 marco96 dice: Quale potrebbe essere l'alternativa? Tra l'altro, consentitemi un piccolo sfogo, l'estrema limitatezza delle possibili ragioni per far sussistere la nullità di una delibera e il temine di soli 30 giorni per impugnarne una annullabile mi fanno impazzire. Ragionando per assurdo, un amministratore disonesto che magari è al tempo stesso condomino proprietario di più immobili all'interno del condominio potrebbe, approfittando della temporanea assenza di un condomino e dell'ignoranza/atteggiamento remissivo degli altri, far approvare qualsiasi cosa, dai lavori strardinari assegnati alla ditta di un amico ad un aumento del compenso per sé stesso, senza rispettare alcun quorum costitutivo/deliberativo o inventandosi di sana pianta criteri e tabelle millesimali per la ripartizione delle spese, senza che nessuno, trascorsi i 30 giorni, possa opporsi. Bah... Una alternativa sarebbe quella di richiedere un'assemblea straordinaria con gli stessi argomenti da trattare, e se le delibere saranno diverse dalle precedenti saranno valide le ultime, ma non credo che l'amministratore acconsentirà, per cui dovrai trovare dei condomini per la richiesta con la norma dell'art 66 Dacc (almeno due rappresentanti almeno 1/6 del valore dello stabile 166.66p mlm), ma anche in questa maniera l'amministratore potrà non convocare l'assemblea e trascorsi 10 giorni dalla richiesta, starà ai promotori convocare tutti gli altri, sperando di far modificare le delibere. Comprendo lo sfogo, però durante l'assemblea qualsiasi condomino può chiedere di far rileggere quanto sta scritto sul verbale, numero dei favorevoli e mlm e contrari e mlm per controllare la validità delle delibere, per cui facendo così si avrà un quadro della situazione e nessuno potrà fare ciò che vuole.
#9 Inviato 31 Maggio, 2018 Tullio Ts dice: Comprendo lo sfogo, però durante l'assemblea qualsiasi condomino può chiedere di far rileggere quanto sta scritto sul verbale, numero dei favorevoli e mlm e contrari e mlm per controllare la validità delle delibere, per cui facendo così si avrà un quadro della situazione e nessuno potrà fare ciò che vuole. Eh, purtoppo la prassi nel mio condominio è ben lontana dall'essere quantomeno accettabile. Basti pensare che nei verbali non vengono mai indicati i millesimi votanti/favorevoli/contrari/astenuti ma vanno sempre "dedotti", che le votazioni sono decisamente criptiche (per far approvare il rendicondo l'amministratore non chiede "Approvate il Rendicondo?" ma "Avete domande?" oppure "Possiamo passare al secondo punto all'O.d.G.?" senza degnarsi di contare i voti) e che quando l'amministratore decide che l'assemblea va chiusa lo fa senza chiedere alcun parere col risultato di impedire che un condomino possa far mettere a verbale richieste e/o porre all'attenzione dell'assemblea problematiche in merito alle situazioni più disparate.
#10 Inviato 31 Maggio, 2018 marco96 dice: Eh, purtoppo la prassi nel mio condominio è ben lontana dall'essere quantomeno accettabile. Basti pensare che nei verbali non vengono mai indicati i millesimi votanti/favorevoli/contrari/astenuti ma vanno sempre "dedotti", che le votazioni sono decisamente criptiche (per far approvare il rendicondo l'amministratore non chiede "Approvate il Rendicondo?" ma "Avete domande?" oppure "Possiamo passare al secondo punto all'O.d.G.?" senza degnarsi di contare i voti) e che quando l'amministratore decide che l'assemblea va chiusa lo fa senza chiedere alcun parere col risultato di impedire che un condomino possa far mettere a verbale richieste e/o porre all'attenzione dell'assemblea problematiche in merito alle situazioni più disparate. Se non c'è chiarezza nelle delibere potrebbe essere in caso di impugnare e forse anche per nullità, perchè non si può dedurre se non ci sono scritti almeno i nomi dei contrari ed astenuti per controllare con l'appello se il quorum deliberativo è stato raggiunto Modificato 31 Maggio, 2018 da Tullio Ts
#11 Inviato 31 Maggio, 2018 Tullio Ts dice: Se non c'è chiarezza nelle delibere potrebbe essere in caso di impugnare e forse anche per nullità, perchè non si può dedurre se non ci sono scritti almeno i nomi dei contrari rd astenuti per controllare con l'appello se il quorum deliberativo è stato raggiunto Purtroppo in questa occasione ero quantomeno riuscito a far scrivere i nominativi dei condomini che avevano espresso voto contrario. In altre occasioni era stato semplicemente scritto "l'assemblea approva a maggioranza". Paradossalmente quindi sarebbe stato meglio se avessi lasciato fare all'amministratore come suo solito per poi impugnare la delibera per nullità? Stesso discorso valido anche per la mancata ricezione della convocazione: non mi fossi presentato in assemblea, avrei avuto più possibilità/tempo per impugnare la delibera. Una bella beffa... Modificato 31 Maggio, 2018 da marco96
#12 Inviato 31 Maggio, 2018 marco96 dice: Stesso discorso valido anche per la mancata ricezione della convocazione: non mi fossi presentato in assemblea, avrei avuto più possibilità/tempo per impugnare la delibera. Una bella beffa... Lo sfogo lo hai fatto. ora, se posso darti un consiglio, ingoia amaro quanto è successo fino ad ora e comincia a studiarti la materia condominiale. Solo in questo modo riuscirai a muoverti con più facilità nell'ambito condominiale perchè se l'amministratore fa i suoi intrallazzi ma è un gran pasticcione, sarà meno complicato far valere le proprie ragioni. Se l'amministratore oltre a fare i suoi intrallazzi è anche molto furbo, probabilmente ti troverai a scontrarti con una realtà dove quanto detto e fatto in assemblea è diverso da quanto scritto a verbale e, siccome "carta canta, verba volant"... dovrai imparare ad essere più furbo di lui per trovare le contromisure.
#13 Inviato 31 Maggio, 2018 Leonardo53 dice: Lo sfogo lo hai fatto. ora, se posso darti un consiglio, ingoia amaro quanto è successo fino ad ora e comincia a studiarti la materia condominiale. Solo in questo modo riuscirai a muoverti con più facilità nell'ambito condominiale perchè se l'amministratore fa i suoi intrallazzi ma è un gran pasticcione, sarà meno complicato far valere le proprie ragioni. Se l'amministratore oltre a fare i suoi intrallazzi è anche molto furbo, probabilmente ti troverai a scontrarti con una realtà dove quanto detto e fatto in assemblea è diverso da quanto scritto a verbale e, siccome "carta canta, verba volant"... dovrai imparare ad essere più furbo di lui per trovare le contromisure. Grazie per i consigli. Purtroppo, anche se l'amministratore non sembra prioprio una mente brillante, il contabile/consulente con cui va a braccetto e che anche se non firma nessun documento è colui che amministra realmente il condominio, mi sembra decisamente più furbo. Del resto non posso non pensare che, ben conscio del mancato rispetto del quorum costitutivo per l'assemblea, abbia maliziosamente atteso il termine di 30 giorni per consegnarmi il verbale. Vi ringrazio ancora. Sperando non ve ne sia più bisogno, ma consapevole del fatto che non sarà così, tornerò a chiedere pareri su questo forum oltre che rivolgermi ad un altro legale... Modificato 31 Maggio, 2018 da marco96
#14 Inviato 31 Maggio, 2018 marco96 dice: Vi ringrazio ancora. Sperando non ve ne sia più bisogno, ma consapevole del fatto che non sarà così, tornerò a chiedere pareri su questo forum oltre che rivolgermi ad un altro legale... Il forum è sempre disponibile a consigliare ed esprimere il parere di ognuno, perciò se avrai delle domande o dubbi sulla materia condominiale, che è vastissima, qualcuno sarà sempre disposto a risponderti.
#15 Inviato 31 Maggio, 2018 Tullio Ts dice: Il forum è sempre disponibile a consigliare ed esprimere il parere di ognuno, perciò se avrai delle domande o dubbi sulla materia condominiale, che è vastissima, qualcuno sarà sempre disposto a risponderti. Quasi quasi ne approfitto subito giusto per farmi del male. Vado un po' OT ma non mi sembra il caso di aprire un altro thread. Qualche anno fa l'amministratore ha subìto un furto in appartamento. Oltre un anno dopo tale fatto ha fatto sapere ad una parte di condomini (a voce) che in quell'occasione gli erano stati sottratti circa 7.000 € in contanti di cassa condominiale. Di questo avvenimento naturalmente non è rimasta alcuna traccia scritta: né una voce speciale a bilancio né una denuncia allegata allo stesso né quantomeno una comunicazione/nota messa per iscritto dall'amministratore e inviata ai condòmini. Cosa avrebbero potuto fare i condòmini?
#16 Inviato 31 Maggio, 2018 marco96 dice: Quasi quasi ne approfitto subito giusto per farmi del male. Vado un po' OT ma non mi sembra il caso di aprire un altro thread. Qualche anno fa l'amministratore ha subìto un furto in appartamento. Oltre un anno dopo tale fatto ha fatto sapere ad una parte di condomini (a voce) che in quell'occasione gli erano stati sottratti circa 7.000 € in contanti di cassa condominiale. Di questo avvenimento naturalmente non è rimasta alcuna traccia scritta: né una voce speciale a bilancio né una denuncia allegata allo stesso né quantomeno una comunicazione/nota messa per iscritto dall'amministratore e inviata ai condòmini. Cosa avrebbero potuto fare i condòmini? Eliminare seduta stante i pagamenti in contanti!! 😱 € 7.000,00 di cassa condominiale in casa? Erano per le raccomandate? Immagino che li abbia "sfilati" dalle sue tasche e "infilati" nella nuova cassa condominiale, e magari poi sia andato a versare tutto sul c/c. I condòmini avrebbero fatto bene a diffidarlo a tenersi una tale cassa in casa.....
#17 Inviato 28 Giugno, 2018 Fantascienza! Come minimo una denuncia andava fatta. Son problemi suoi se non a preso delle accortezze.
#18 Inviato 28 Giugno, 2018 biagio64 dice: Fantascienza! Come minimo una denuncia andava fatta. Son problemi suoi se non a preso delle accortezze. Per "suoi" intendi miei (dandomi del "lei") o dell'amministratore? 🙂
#20 Inviato 29 Giugno, 2018 marco96 dice: Qualche anno fa l'amministratore ha subìto un furto in appartamento. Oltre un anno dopo tale fatto ha fatto sapere ad una parte di condomini (a voce) che in quell'occasione gli erano stati sottratti circa 7.000 € in contanti di cassa condominiale. Di questo avvenimento naturalmente non è rimasta alcuna traccia scritta: né una voce speciale a bilancio né una denuncia allegata allo stesso né quantomeno una comunicazione/nota messa per iscritto dall'amministratore e inviata ai condòmini. Cosa avrebbero potuto fare i condòmini? Se quanto hai scritto corrisponde alla verità, a mio avviso l'assemblea non deve fare assultamente niente perchè si è trattato solamente di una comunicazione informale visto che se non c'è traccia in bilancio, il denaro non è mai uscito contabilmente. Evidentemente i soldi ce li ha rimessi lui. Una verifica di confronto tra cassa fisica e cassa contabile l'avete mai fatta? Nel registro di contabilità è annotata ogni singola entrata ed ogni singola uscita e c'è un saldo finale contabile che deve quadrare con la cassa fisica composta dal totale giacente nel c/c e/o in altri libretto di deposito più una eventuale cassa contanti. Nel caso in cui risultasse un ammanco, l'amministratore, in qualità di custode di documenti e cassa del condominio, ne è direttamente responsabile. Se non era assicurato, son fatti suoi. Perfino se l'amministratore viene rapinato per strada mentre si reca in banca a versare le quote condominiali ne risponde lui. La denuncia di furto contro ignoti lo solleva solo dal reato di "appropriazione indebita" ma non lo esime dal risarcire il danno di ciò che lui aveva in custodia in virtù di un mandato (oneroso).
