#1 Inviato 29 Maggio Buonasera, in caso di mancato pagamento del canone di locazione (contratto 4+4) e trascorsi i 20 giorni di legge, in presenza di una clausola di risoluzione espressa e ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile, si può mandare una lettera raccomandata a/r per comunicare all'inquilino la risoluzione del contratto? Ai sensi dell’articolo 1453, comma 3, del Codice Civile, la data della richiesta di risoluzione del contratto è la data in cui consegni la lettera alle poste o la data di notifica (quindi fino a 10 giorni dopo l'invio della raccomandata o 10 giorni dopo l'invio dell'avviso di giacenza)? La clausola di risoluzione espressa è molto simile a: "Le clausole art. xx (xx) etc. hanno carattere essenziale cosicché, per patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse è causa di azione di risoluzione di diritto del contratto." Il nuovo inquilino ha intenzione di non rispettare alcuna scadenza, si fa sollecitare il pagamento del canone molte volte, dice che paga e non paga, accampa scuse... sono già passati quasi 15 giorni di ritardo. Grazie
#2 Inviato 30 Maggio immoo dice: Buonasera, in caso di mancato pagamento del canone di locazione (contratto 4+4) e trascorsi i 20 giorni di legge, in presenza di una clausola di risoluzione espressa e ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile, si può mandare una lettera raccomandata a/r per comunicare all'inquilino la risoluzione del contratto? e poi? che fa se il conduttore resta comunque lì ?
#3 Inviato 30 Maggio Bisognerebbe innanzitutto leggere bene il contratto e vedere se è prevista qualcosa per il caso. Se non è previsto alcunché valgono le norme generali di legge
#4 Inviato 30 Maggio SisterOfNight dice: e poi? che fa se il conduttore resta comunque lì ? Se poi il conduttore resta lì, nel caso di clausola risolutiva espressa: il legale avvia sfratto; il giudice decide se la clausola è valida; se la clausola è valida il termine di grazia non è da concedere e si procede con la fase esecutiva; si chiede all'ufficiale giudiziario di fare lo sgombero forzoso. Può rispondere alle due domande di prima? Grazie prologo63 dice: Bisognerebbe innanzitutto leggere bene il contratto e vedere se è prevista qualcosa per il caso. Se non è previsto alcunché valgono le norme generali di legge È prevista solo questa clausola di risoluzione espressa senza altri dettagli: "Le clausole art. xx (xx) etc. hanno carattere essenziale cosicché, per patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse è causa di azione di risoluzione di diritto del contratto." Può trovare questa clausola risolutiva espressa a pag. 31 di "2022.02.17_Guida-ANCE-Recessoe-risoluzione".
#5 Inviato 30 Maggio immoo dice: Se poi il conduttore resta lì, nel caso di clausola risolutiva espressa: il legale avvia sfratto; il giudice decide se la clausola è valida; se la clausola è valida il termine di grazia non è da concedere e si procede con la fase esecutiva; si chiede all'ufficiale giudiziario di fare lo sgombero forzoso. Può rispondere alle due domande di prima? zione". e quindi scusi ma che utilità ne trae? Mi spiego.... perde tempo a inviare una lettera e poi deve avviare lo sfratto lo stesso, anzi deve avviare un procedimento per accertare la risoluzione. Quindi: tizio non paga, vado dal legale che invia la rituale lettera di mora, e avvia lo sfratto. Occhio che nella procedura di sfratto il giuice non valuta proprio nessuna clausola, non è compito suo, quindi o si fa il normale sfratto per morosità, il giducie accerta la morosità e convalida o se lei tira in ballo accertamento di clausole, il giudice dello sfratto rimette gli atti al giudice per procedimetno ordinario.. Non le conviene. Le clausole di risoluzione per inadempimento sono ottime ma non per i casi di morosità, perchè in questo caso il locatore ha l'arma delo sfratto che è molto veloce e molto facile. Va bene la clausola per casi non di morosità, ma per esempio se il conduttore rovina casa, se il conduttore dovrebbe fare xx cose e non le fa...allora chiedo la risoluzione e faccio valutare dal giudice. Ma ci metto qualche anno. 2
#6 Inviato 30 Maggio SisterOfNight dice: e quindi scusi ma che utilità ne trae? Mi spiego.... perde tempo a inviare una lettera e poi deve avviare lo sfratto lo stesso, anzi deve avviare un procedimento per accertare la risoluzione. Quindi: tizio non paga, vado dal legale che invia la rituale lettera di mora, e avvia lo sfratto. Occhio che nella procedura di sfratto il giuice non valuta proprio nessuna clausola, non è compito suo, quindi o si fa il normale sfratto per morosità, il giducie accerta la morosità e convalida o se lei tira in ballo accertamento di clausole, il giudice dello sfratto rimette gli atti al giudice per procedimetno ordinario.. Non le conviene. Le clausole di risoluzione per inadempimento sono ottime ma non per i casi di morosità, perchè in questo caso il locatore ha l'arma delo sfratto che è molto veloce e molto facile. Va bene la clausola per casi non di morosità, ma per esempio se il conduttore rovina casa, se il conduttore dovrebbe fare xx cose e non le fa...allora chiedo la risoluzione e faccio valutare dal giudice. Ma ci metto qualche anno. Non ho capito. Lei qui dice: "Ben fatto ci sia la clausola, ma poi per farla valere metta in conto 8/10 mesi se il conduttore non libera spontaneamente." 8 mesi sono nulla rispetto a minimo 2 anni dello sfratto "ordinario" con in più 3 termini di grazia di 90 giorni= 270 giorni. Perché il conduttore non ha intenzione di pagare nulla se non "costretto" e si prende gioco dei proprietari. Se "costretto" paga ma alla successiva scadenza non pagherà nuovamente. Più avanti si legge ( @Gianni75rm ) "hai in contratto possibilità di attivare clausola di risoluzione espressa, la puoi attivare e andare dal giudice, senza passare da messa in mora, che dovrà solo constatare la risoluzione del contratto, senza se e senza ma," Qui si legge "Essendovi mossi tempestivamente per la contestazione del mancato pagamento del canone, in presenza di clausola risolutiva espressa correlata espressamente al mancato tempestivo pagamento anche di una sola mensilità, direi che la risoluzione espressa è pienamente efficace e potreste procedere con la richiesta di sfratto a nulla valendo l'intervenuto (tardivo) pagamento. " Grazie
#7 Inviato 30 Maggio immoo dice: Non ho capito. Lei qui dice: "Ben fatto ci sia la clausola, ma poi per farla valere metta in conto 8/10 mesi se il conduttore non libera spontaneamente." Le sto dicendo che se vuole sfrattare per morosità è più facile e veloce lo sfratto e quindi la clausola non le serve. Quella clausola va bene per altri tipi di inadempimento. immoo dice: 8 mesi sono nulla rispetto a minimo 2 anni dello sfratto "ordinario" con in più 3 termini di grazia di 90 giorni= 270 giorni. Grazie Io non ho mai parlato di 8 mesi...non so dove lo ha letto. Lo sfratto ha 1 sola udienza (massimo due se locazione abitativa e il conduttore chiede termine di grazia). La causa ordinaria ha udienze per un paio di anni. Ottenuto il titolo, cioè la convalida (nello sfratto) o la sentenza (nella causa), lei deve metterla in esecuzione con ufficiale giudiziario. E' questa la fase lunga. Ma è uguale sia nello sfratto che nelle cause ordinarie. Le sfugge che la messa in mora del legale è di per se' attivazione della clausola di risoluzione. Poi non so legga il suo contratto ma tutti riportano che il mancato pagamento anche di due sole mensilità costituisce risoluzione ecc... 1
#8 Inviato 30 Maggio SisterOfNight dice: Le sto dicendo che se vuole sfrattare per morosità è più facile e veloce lo sfratto e quindi la clausola non le serve. Quella clausola va bene per altri tipi di inadempimento. Io non ho mai parlato di 8 mesi...non so dove lo ha letto. Lo sfratto ha 1 sola udienza (massimo due se locazione abitativa e il conduttore chiede termine di grazia). La causa ordinaria ha udienze per un paio di anni. Ottenuto il titolo, cioè la convalida (nello sfratto) o la sentenza (nella causa), lei deve metterla in esecuzione con ufficiale giudiziario. E' questa la fase lunga. Ma è uguale sia nello sfratto che nelle cause ordinarie. Le sfugge che la messa in mora del legale è di per se' attivazione della clausola di risoluzione. Poi non so legga il suo contratto ma tutti riportano che il mancato pagamento anche di due sole mensilità costituisce risoluzione ecc... Mi scuso ho letto questo, forse riguarda un argomento simile ma non troppo: SisterOfNight dice: Ecco ma ciò cosa vuol dire? Tizio non le paga un mese lei va da un legale e questi deve chiedere l'adempimento dichiarando che altrimenti ci sarà sfratto. E passa altro mese. Poi si farà sfratto per morosità con udienza di convalida al.... mettiamo due mesi dopo ad essere veloci. E siamo a 4 mesi. Convalidiamo lo sfratto. Il conduttore non va via Serve l'ufficiale giudiziario. Ben fatto ci sia la clausola, ma poi per farla valere metta in conto 8/10 mesi se il conduttore non libera spontaneamente. La ringrazio molto, quindi mi recherò dal legale per la lettera di mora e avviare lo sfratto. Mi si prospettano tempi lunghi e difficili...
