#1 Inviato 9 Marzo Chiedo vostro parere su questa dinamica grazie 1 giugno 2022: Tizio proprietario del negozio e Caio locatario fanno un contratto di locazione NON abitativo di e.1000 mensili stabilendo uno sconto di e.200 per i primi sei mesi, quindi fino a novembre 2022, con pagamento locazione entro il 5 del mese e clausola risolutiva espressa così declinata: "il mancato puntuale pagamento per qualunque causa anche di due rate consecutive di canone o quanto altro dovuto sarà ragione di inadempimento senza necessità di messa in mora della parte conduttrice e costituirà motivo di risoluzione contrattuale" 20 dicembre 2022: Tizio proprietario vende a Sempronio che diventa nuovo proprietario e subentra al contratto di locazione. 5 Gennaio 2023: Caio inquilino non paga il canone a Sempronio nuovo proprietario come avrebbe dovuto fare entro il giorno 5 Febbraio 2023: Caio inquilino paga il giorno 10, sia la mensilità di gennaio 2023 che febbraio 2023, ma paga, a sua discrezione, e.800,00+e.800,00 anzichè e.1000+e.1000 (da contratto lo sconto era terminato a novembre 2022) Febbraio 2023 - giugno 2023: Caio inquilino paga sempre intorno al 10 del mese, questa volta e.1000 Giugno 2023: Caio inquilino rifiuta di pagare la sua quota (scritta e prevista nel contratto di locazione) per la registrazione del rinnovo annuale e l'adeguamento istat che porta a e.1100 il canone di affitto Luglio 2023- Febbraio 2024: Caio inquilino continua a pagare sempre intorno al 10, ma NON paga sia quota del rinnovo contratto che l'adeguamento istat Marzo 2024: A questo punto Sempronio proprietario chiede se possono esserci estremi per attivare la clausola di risoluzione espressa in quanto il mancato pagamento a gennaio 2023 e le altre mancanze (Caio inquilino ha pagato due mesi e.800 anzichè e.1000, da giugno 2023 non paga quota registrazione rinnovo, non paga adeguamenti istat, non paga condominio) hanno cumulato oltre 2 mesi di ritardo, ci sono gli estremi secondo voi per attivare clausola risoluzione espressa? Modificato 9 Marzo da Gianni75rm
#2 Inviato 9 Marzo ciao Stacchiamo la parte di spese condominiali a carico dell'inquilino dal resto, visto che è necessario leggere se avete stabilito qualcosa in deroga. Restando alla semplice locazione, il proprietario attuale ha diritto di essere liquidato per l'intero importo ( 1.000) mensile e della quota del 50% dell'imposta di registro anticipata. Se gli arretrati ammontano complessivamente per più di due mensilità, gli fai una lettera indicandogli l'importo degli arretrati e se non paga entro il termine, potrai procedere per sfratto per morosità. Questo secondo legge, ma forse val la pena anche di considerare il tutto pesando i pro ed i contro.
#3 Inviato 9 Marzo camillo50 dice: ciao Stacchiamo la parte di spese condominiali a carico dell'inquilino dal resto, visto che è necessario leggere se avete stabilito qualcosa in deroga. Restando alla semplice locazione, il proprietario attuale ha diritto di essere liquidato per l'intero importo ( 1.000) mensile e della quota del 50% dell'imposta di registro anticipata. Se gli arretrati ammontano complessivamente per più di due mensilità, gli fai una lettera indicandogli l'importo degli arretrati e se non paga entro il termine, potrai procedere per sfratto per morosità. Questo secondo legge, ma forse val la pena anche di considerare il tutto pesando i pro ed i contro. Alcuni legali sostengono che nella fattispecie, come specificato in contratto, al superamento delle 2 mensilità,si può andare direttamente allo risoluzione senza passare dalla messa in mora, possibile?
#4 Inviato 9 Marzo Gianni75rm dice: Alcuni legali sostengono che nella fattispecie, come specificato in contratto, al superamento delle 2 mensilità,si può andare direttamente allo risoluzione senza passare dalla messa in mora, possibile? Così come ci sono pareri discordanti dei legali ci sono anche parerti discordanti dei Giudici (altrimenti non si ariverebbe mai a 3 gradi di giudizio) per cui, viste le tue precedenti discussioni in cui mi èsembrato che il tuo obbiettivo sia quello della risoluzione contrattuale, dai mandato all'avvocato di tua fiducia e poi affidati alla "ruota della fortuna" perchè l'esito finale dipenderà solo dall'interpretazione che darà il Giudice che esaminerà il tuo caso (ed eventuali altri Giudici fino a che la sentenza passerà in giudicato). 1
#5 Inviato 9 Marzo Gianni75rm dice: Alcuni legali sostengono che nella fattispecie, come specificato in contratto, al superamento delle 2 mensilità,si può andare direttamente allo risoluzione senza passare dalla messa in mora, possibile? Comunque tu la voglia rigirare, ti servirà sempre la convalida di un giudice. Se fosse come ritieni allora tutti quanti potrebbero far valere l'esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Invece nel nostro ordinamento non è prevista l'automatica applicazione di una norma risolutiva da parte di uno dei due contraenti, bensì serve una terza figura (appunto il giudice) che confermi ed avvalori la presa di posizione di uno dei contraenti. 1 1
#6 Inviato 9 Marzo albano59 dice: Comunque tu la voglia rigirare, ti servirà sempre la convalida di un giudice. Se fosse come ritieni allora tutti quanti potrebbero far valere l'esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Assolutamente d'accordo, do sempre sottinteso convalida del giudice ,non ritengo affatto si debba perseguire esercizio arbitrario Detto questo, una cosa è che il giudice debba semplicemente convalidare e un'altra se deve entrare nel merito! Mi pare che la risoluzione aggiri proprio questa ultima eventualità
#7 Inviato 9 Marzo Gianni75rm dice: Mi pare che la risoluzione aggiri proprio questa ultima eventualità Bene, visto che è tutto automatico ed il Giudice deve limitarsi solo ad apporre un timbro di convalida senza entrare nel merito, procedi al più presto e poi, a beneficio di tutti gli altri forumisti che partecipano a questo forum, tra cui l'utente @Squizzy che se non ricordo male aveva simili necessità, se lo riterrai farai cosa gradita nel pubblicare la convalida del Giudice. 2 1
