#1 Inviato 28 Gennaio, 2019 Salve, il nostro condominio è composto da 10 palazzine che hanno spese comuni e spese di singola palazzina. L'amministratore ha redatto un preventivo spese per il 2019 sul quale si basano le bollette condominiali, approvato dall'assemblea globale (quella alla quale partecipano tutte le palazzine). Nel preventivo c'è una influente voce per PULIZIA SCALE che incide notevolmente sulla bolletta. Nelle riunioni di singola palazzina, però, alcune palazzine hanno deciso di NON AVVALERESI della pulizia scale. E' possibile, quindi, rivedere il preventivo di spesa 2019 sul quale si basano le bollette condominiali? Grazie.
#2 Inviato 28 Gennaio, 2019 Trattasi quindi di supercondominio? Le singole palazzine hanno, ciascuna, il proprio amministratore singolo? Mi pare di capire che sia così. Allora se si trattasi supercondominio le spese di pulizia della singola palazzina, così come l'eventuale scelta della ditta di pulizie, le dovete obbligatoriamente deliberare all'interno dell'assemblea della singola palazzina. Una delibera presa in tal senso nell'assemblea di supercondominio è radicalmente nulla quindi potete tranquillamente non tenerne conto. Devono in sostanza esistere due preventivi: uno del supercondominio riguardante esclusivamente la gestione degli spazi in comune con le altre palazzine, e un preventivo intra-palazzina, che riguarda le spese della sola vostra palazzina. Io mi domando, però, come nel 2019 ancora alcuni amministratori possano commettere simili errori pacchiani. Perché poi tutti i discorsi sugli obblighi formativi decadono... Modificato 28 Gennaio, 2019 da Alessandro Serrao
#3 Inviato 28 Gennaio, 2019 mariadellarovere dice: Salve, il nostro condominio è composto da 10 palazzine che hanno spese comuni e spese di singola palazzina. L'amministratore ha redatto un preventivo spese per il 2019 sul quale si basano le bollette condominiali, approvato dall'assemblea globale (quella alla quale partecipano tutte le palazzine). Nel preventivo c'è una influente voce per PULIZIA SCALE che incide notevolmente sulla bolletta. Nelle riunioni di singola palazzina, però, alcune palazzine hanno deciso di NON AVVALERESI della pulizia scale. E' possibile, quindi, rivedere il preventivo di spesa 2019 sul quale si basano le bollette condominiali? Grazie. non capisco neanch'io (come --link_rimosso-- ) come quella voce sia potuta finire nel preventivo delle spese comuni delle 10 palazzine ... quella è una spesa di ogni singola palazzina che deciderà in autonomia di fare come crede ... Modificato 28 Gennaio, 2019 da paul_cayard
#4 Inviato 28 Gennaio, 2019 A meno che all'inizio la ditta non abbia presentato un preventivo più favorevole per la pulizia di 10 palazzine rispetto a 10 pulizie singole (presentato in superassemblea) e il preventivo sia poi stato richiamato, approvato e trascritto nelle singole assemblee delle palazzine.
#5 Inviato 28 Gennaio, 2019 mariadellarovere dice: approvato dall'assemblea globale (quella alla quale partecipano tutte le palazzine) infatti è questa frase che non mi è proprio chiarissima. non sembra voglia significare che ogni palazzina abbia approvato e inglobato la proposta nel suo preventivo separato, tant'è che una palazzina ha deciso di non avvalersene ... meglio chiarire anche se è supercondominio o meno.
#6 Inviato 28 Gennaio, 2019 paul_cayard dice: infatti è questa frase che non mi è proprio chiarissima. non sembra voglia significare che ogni palazzina abbia approvato e inglobato la proposta nel suo preventivo separato, tant'è che una palazzina ha deciso di non avvalersene ... meglio chiarire anche se è supercondominio o meno. che altro potrebbe essere?
#7 Inviato 28 Gennaio, 2019 Ospite dice: che altro potrebbe essere? anch'io penso sia un supercondominio, ma non mi meraviglierei se avessero solo un unico c.f. e si gestiscono come se ogni palazzina fosse un "condominio parziale"
#8 Inviato 28 Gennaio, 2019 paul_cayard dice: anch'io penso sia un supercondominio, ma non mi meraviglierei se avessero solo un unico c.f. e si gestiscono come se ogni palazzina fosse un "condominio parziale" sarebbe molto strano
#9 Inviato 30 Gennaio, 2019 Ciao a tutti e grazie. Allora sì è un SUPERCONDOMINIO, ma non mi pare che ogni palazzina abbia il suo Codice Fiscale. E' ancora vero che la decisione presa in assemblea è nulla come dice --link_rimosso-- ? Il fatto è che su quel bilancio si basano le bollette condominiali. Includendo o no i soldi per la pulizia scale il valore della bolletta cambia di tanto. Che mi dite? Grazie.
#10 Inviato 30 Gennaio, 2019 Nel suo ultimo intervento mariadellarovere pur non specificando che ogni palazzina è amministrata da un proprio amministratore, fa intendere che il super condominio costituito da più palazzine, prive di codice fiscale, e parti comuni sia gestito come un unico condominio da un solo amministratore. Se questa ipotesi fosse confermata la delibera risulterebbe valida e la spesa sarebbe ripartita in millesimi di proprietà generale, costituita dal tutto il complesso delle palazzine. Nella ipotesi di super condominio in cui la gestione delle delle parti comuni a tutte le palazzine è affidata a un amministratore di super condominio e la gestione delle singole palazzine a un proprio amministratore, l’eventuale preventivo deliberato nell’assemblea di super condominio che riguardasse la spesa necessaria per le parti comuni a tutte le palazzine e quella relativa alle singole palazzine , differenziandone gli importi, richiamato e approvato nelle assemblee delle palazzine, potrebbe essere annullato o sostituito in una successiva riunione assembleare della singola palazzina.
#11 Inviato 30 Gennaio, 2019 concordo con @G.Ago ... e appunto dalla ultima dichiarazione credo non sia chiara neanche ai condomini la definizione di supercondominio. diversamente non si farebbero gestire i quel modo.
#12 Inviato 30 Gennaio, 2019 @G.Ago c'è un solo amministratore che fa anche riunioni di singola palazzina. Una cosa che io non comprendo sta nel fatto che nel bilancio 2019, che definisce anche le bollette condominiali, è a bilancio la PULIZIA SCALE che incide molto sulla bolletta. Una palazzina, però, ha deciso di non avvalersi della pulizia scale, 10 giorni dopo l'assemblea di tutte le palazzine, in una assemblea di palazzina. Non mi pare normale pagare per un servizio che si è deciso di non utilizzare. No? Modificato 30 Gennaio, 2019 da mariadellarovere
#13 Inviato 30 Gennaio, 2019 mariadellarovere dice: @G.Ago c'è un solo amministratore che fa anche riunioni di singola palazzina. Una cosa che io non comprendo sta nel fatto che nel bilancio 2019, che definisce anche le bollette condominiali, è a bilancio la PULIZIA SCALE che incide molto sulla bolletta. Una palazzina, però, ha deciso di non avvalersi della pulizia scale, 10 giorni dopo l'assemblea di tutte le palazzine, in una assemblea di palazzina. Non mi pare normale pagare per un servizio che si è deciso di non utilizzare. No? alla luce di quanto dici devo aggiungere una domanda a quanto detto poco sopra. se siete un supercondominio perchè avete un unico codice fiscale se ne servono 11 distinti e separati (10 per le palazzine e 1 per il supecondominio) ? se avete un unico codice fiscale e l'amministratore di questo unico condominio fa anche riunioni per palazzina, ogni palazzina viene trattata come "condominio parziale" e questo non è corretto dal mio punto di vista. siete dieci corpi di fabbrica in un unico agglomerato, autonomi e separati fisicamente con alcune cose (servizi, impianti, strade, ...) in comune e dovreste strutturarvi come supercondominio. Modificato 30 Gennaio, 2019 da paul_cayard
#14 Inviato 30 Gennaio, 2019 Ok, ma alla luce di queste cose, può una palazzina staccarsi dal resto e pagare solo le cose comuni? Come si fa?
#15 Inviato 30 Gennaio, 2019 mariadellarovere dice: Ok, ma alla luce di queste cose, può una palazzina staccarsi dal resto e pagare solo le cose comuni? Come si fa? quella voce del preventivo (pulizia scale) addebitata pariteticamente a tutte e 10 le palazzine non è valida. dovete far apparire quella voce suddivisa per ogni singola palazzina previa assemblea di palazzina (condominio parziale) che deciderà sul proprio da farsi. quindi invitate l'amministratore a convocare una nuova assemblea per rivedere e modificare il preventivo precedente indicando questo tipo di spesa separatamente per palazzina approverete questo nuovo preventivo e le quote eventualmente già versate rimarranno comunque conteggiate nella contabilità personale e conguagliate con le nuove quote.
#16 Inviato 30 Gennaio, 2019 Ricapitolando il condominio è costituito da dieci palazzine e parti comuni a tutte le palazzine e alle singole palazzine. Il condominio ha un unico codice fiscale ed è amministrato da un unico amministratore. La tabella generale di proprietà è unica e probabilmente sono state separate le proprietà delle singole palazzine ottenendo tabelle di proprietà separata per ciascuna palazzina. L’assemblea ordinaria è convocata per la nomina dell’amministratore unico e per l’approvazione del rendiconto e del preventivo di spesa di tutto il complesso. Per deliberare su argomenti che interessano le singole palazzine (condominio parziale art, 1123, terzo comma) sono indette assemblee parziali, ovvero convocando solo i condomini delle singole palazzine interessate. Se la memoria non mi inganna, una gestione di questo tipo era prevista da un regolamento contrattuale vigente in un condominio e menzionato in una recente discussione.
#17 Inviato 30 Gennaio, 2019 No allora ragazzi non scherziamo. Il super condominio è istituito de facto, non serve nulla a monte che lo istituisca, è istituito solo per il fatto di avere MATERIALMENTE in comune con altri corpi di fabbrica dei beni con vincolo di accessorietà. Come in questo caso. Che le singole palazzine non abbiano c.f. significa che fino ad ora sono state amministrate ILLEGALMENTE perché la legge dice ben altro. Sempre che non esista un RdCc unico per tutte le palazzine, ma mi parrebbe molto strano. Chiedo all'OP se esiste un tale titolo e cosa eventualmente dice. Se domani un condòmino decide di fare "causa" potrebbe chiedere l'annullamento di qualsiasi assemblea precedente, dato che sono tutte nulle integralmente. Ricapitolando: al netto di statuizioni contenute in un ipotetico RdCc unico per tutte le palazzine, il supercondominio è GIA ATTIVO, basta che una singola palazzina indica l'assemblea per l'elezione dell'amministratore, accenda un c.f., si doti di un RdC (possibilmente contrattuale), lo depositi in conservatoria, e faccia fare le tabelle millesimali di condominio. Poi si pensa ulteriormente all'elezione dell'amministratore di supercondominio. Per me solo questo è l'iter corretto, pertanto la "super"delibera che addebita le spese di pulizia alle varie palazzine è NULLA radicalmente. Modificato 30 Gennaio, 2019 da Alessandro Serrao
#18 Inviato 30 Gennaio, 2019 Ragazzi... io mi sto perdendo. Tenete in conto che non sono esperta. L'assemblea di Supercondominio ha già approvato un bilancio nel quale ci sono spese anche afferenti alle singole palazzine (non suddivise, cioè PULIZIA SCALE PALAZZINE DA 1 A 10 - 10.000€) e che determinano la quota delle bollette condominiali. 1) Io posso tecnicamente rifiutarmi di pagarle? 2) Posso indire un'assemblea di palazzina ed eleggere un nuovo amministratore di palazzina che accenda un codice fiscale, ecc. ecc.? Grazie. cortesemente siate netti, cioè scrivendo SI o NO (so che è difficile) per poi argomentare. Altrimenti risulta nebuloso capire.
#19 Inviato 30 Gennaio, 2019 1) si in quanto è una delibera nulla (ma fai attenzione - occorre esserne certi e solo l'analisi delle carte condominiali, dei regolamenti o del regolamento condominiale - eventualmente vedi cosa c'è scritto nel rogito d'acquisto - può dartene la certezza) e una delibera nulla è come se non fosse mai stata presa. L'amministratore ti farà decreto ingiuntivo ma non potrà chiederne l'immediata esecutività, tu ti opporrai chiedendo la declaratoria di nullità ed il giudice decreterà la nullità della delibera; 2) si Modificato 30 Gennaio, 2019 da Alessandro Serrao
#20 Inviato 30 Gennaio, 2019 mariadellarovere dice: Ragazzi... io mi sto perdendo. Tenete in conto che non sono esperta. L'assemblea di Supercondominio ha già approvato un bilancio nel quale ci sono spese anche afferenti alle singole palazzine (non suddivise, cioè PULIZIA SCALE PALAZZINE DA 1 A 10 - 10.000€) e che determinano la quota delle bollette condominiali. 1) Io posso tecnicamente rifiutarmi di pagarle? 2) Posso indire un'assemblea di palazzina ed eleggere un nuovo amministratore di palazzina che accenda un codice fiscale, ecc. ecc.? Grazie. cortesemente siate netti, cioè scrivendo SI o NO (so che è difficile) per poi argomentare. Altrimenti risulta nebuloso capire. se è come ho accennato nel post #13 (10 corpi di fabbrica, parti in comune, ...) siete un supercondominio ma non avete fatto nulla di conseguenziale. siete rimasti con un unico c.f. e con una gestione non valida. dovete fare un'assemblea di "palazzina" (che sarà poi un "condominio") che nominerà un amministratore il quale andrà all'ade per farsi assegnare il proprio c.f. che sarà diverso dall'attuale. da allora in poi quel condominio" ex palazzina si doterà di tabelle millesimali proprie (1000/1000 di quella palazzina) e farà sue assemblee ordinarie, straordinarie, preventivi, consuntivi, ... ogni palazzina (nuovo "condominio") perteciperà poi alle assemblee del supercondominio (con le regole per questo tipo di assemblee) per discutere e votare le spese che riguardano le parti comuni ai 10 "condomini" ex palazzine. quindi puoi non pagare e puoi creare un "condominio" Modificato 30 Gennaio, 2019 da paul_cayard
#21 Inviato 30 Gennaio, 2019 Caso interessante. Io sono dell’opinione che una situazione come quella riportata dall’OP sia del tutto lecita, a patto che le spese di supercondominio, ovvero quelle comuni a tutte le palazzine, e quelle di condominio, ovvero quelle specifiche di ogni singola palazzina, siano distinte e che quindi esistano tutte le tabelle di proprietà generale e parziale necessarie per effettuare una gestione di questo tipo. Del resto il codice civile menziona tale occorrenza (art. 1117 bis, 1123 comma 3) senza specificare che sia necessario aprire più c.f. e, di conseguenza, più conti correnti, più gestioni, ecc. Detto questo, l’errore commesso è quello di aver inserito la spesa delle pulizie in ambito di supercondominio facendo approvare il “quantum” dall’assemblea plenaria, come se il servizio fosse “indivisibile”. È quindi del tutto lecito che una palazzina decida di non usufruirne, a patto che il contratto lo preveda. In tal caso quindi le quote condominiali del preventivo d’esercizio dovrebbero essere rimodulate anche se non è strettamente indispensabile perchè ciò che conta veramente è il consuntivo di fine anno che certamente presenterà saldi a credito. Rimane il fatto che la situazione descritta è la diretta conseguenza di una valutazione poco attenta dell’amministratore. Sarebbe stato preferibile far approvare il servizio di pulizie dalle assemblee dei singoli edifici, lasciando all’assemblea del supercondominio la sola approvazione del servizio di pulizie delle parti comuni a tutte le palazzine.
#22 Inviato 30 Gennaio, 2019 Il plesso di più edifici deve essere sancito da un titolo contrario, se esso tace automaticamente "subentra" il codice civile e quello è un supercondominio. https://www.condominioweb.com/la-costituzione-dellassemblea-in-un-supercondominio.14845 Modificato 30 Gennaio, 2019 da Alessandro Serrao
#23 Inviato 30 Gennaio, 2019 Ciao Alessandro 😉 Non ho detto il contrario, ho detto che non c’è scritto da nessuna parte che il supercondominio debba avere un c.f. ma deve come minimo prevedere tabelle che ne consentano una corretta ripartizione delle spese tra supercondominio e singoli edifici.
#24 Inviato 30 Gennaio, 2019 bilbetto dice: Ciao Alessandro ? Non ho detto il contrario, ho detto che non c’è scritto da nessuna parte che il supercondominio debba avere un c.f. ma deve come minimo prevedere tabelle che ne consentano una corretta ripartizione delle spese tra supercondominio e singoli edifici. Ciao! E' un piacere rileggerti! ? Il supercondominio DEVE avere un suo c.f. Diversamente non potrebbe aprire il proprio c/c e non potrebbe appaltare nessun tipo di manutenzione... https://www.condominioweb.com/supercondominio-legittimazione-amministratore.14951 Modificato 30 Gennaio, 2019 da Alessandro Serrao
#25 Inviato 31 Gennaio, 2019 https://www.condominioweb.com/le-quote-del-supercondominio-non-possono-essere-versate.15544 tanto per essere più precisi. Mi fa piacere che l'avv. Gallucci abbia scritto ciò magari dopo aver letto questo thread...
