#1 Inviato 28 Agosto, 2018 Nel mio condominio le spese di riscaldamento, in base al regolamento vigente, sono costituite dal costo della manutenzione ordinaria e di funzionamento dell'impianto centralizzato. Sono ripartite per il 30% in base ai millesimi di gestione e per il 70% in base all'effettivo consumo rilevato dagli appositi contatori. L'analisi effettuata da un termotecnico abilitato ha rilevato che esistono importanti differenze di fabbisogno energetico per mq, bel oltre il 50%. In seguito a ciò, l'amministratore, senza alcuna delibera dell'assemblea in merito, ha deciso: A) Di operare in deroga dalla norma 10200-2015. B) Di ripartire il costo della manutenzione ordinaria -oggi, in base al regolamento, sommato ai costi funzionamento - in base ai millesimi di proprietà. C) Di ripartire il 70% del costo in base agli effettivi consumi, ed il restante 30% in base a criteri di sua scelta. Domanda: lo può fare o queste decisioni competono all'assemblea? Grazie
#2 Inviato 28 Agosto, 2018 Non lo può fare. Ovviamente, le decisioni COMPETONO all'assemblea!!! Se le decisioni non sono APPROVATE in assemblea e verbalizzate, la ripartizione decisa dall'amministratore NON HA ALCUNA VALIDITA'! Modificato 28 Agosto, 2018 da Mosquiton
#3 Inviato 28 Agosto, 2018 Mosquiton dice: Non lo può fare. Ovviamente, le decisioni COMPETONO all'assemblea!!! Se le decisioni non sono APPROVATE in assemblea e verbalizzate, la ripartizione decisa dall'amministratore NON HA ALCUNA VALIDITA'! Ciao, hai capito però qual'è il livello di alcuni amministratori? Sono gli stessi che avvallano il lavoro dei tecnici e che inseriscono i distaccati nelle tabelle. Il problema è sempre lo stesso informazione e competenza
#4 Inviato 28 Agosto, 2018 E' vero questo non può farlo, quell'altro neanche, ma poi in assemblea trovano sempre un gruppetto di condomini che non ascoltano gli interventi contrari e informati e votano come vuole l'amministratore. Lo dico per esperienza diretta. Non sono riuscito nell'intendo di cambiare l'amministratore anche se mi ero munito di due preventivi di due diversi amministratori con costo minore. Il mio tentativo è andato a vuoto e la cosa più grave è stata che nel verbale non c'era nessun riferimento ai preventivi e all'esito della votazione. Avrei dovuto andare dal giudice, ma non l'ho fatto per evitare spese e altra beffa. Questo per dire a Salpa 65 che certamente ci sono in giro amministratori non all'altezza ma anche molti condomini che votano per amicizia o secondi fini. Creati la maggioranza prima di andare in assemblea altrimenti farai un buco nell'acqua come me.
#5 Inviato 28 Agosto, 2018 seresini dice: Nel mio condominio le spese di riscaldamento, in base al regolamento vigente, sono costituite dal costo della manutenzione ordinaria e di funzionamento dell'impianto centralizzato. Sono ripartite per il 30% in base ai millesimi di gestione e per il 70% in base all'effettivo consumo rilevato dagli appositi contatori. L'analisi effettuata da un termotecnico abilitato ha rilevato che esistono importanti differenze di fabbisogno energetico per mq, bel oltre il 50%. In seguito a ciò, l'amministratore, senza alcuna delibera dell'assemblea in merito, ha deciso: A) Di operare in deroga dalla norma 10200-2015. B) Di ripartire il costo della manutenzione ordinaria -oggi, in base al regolamento, sommato ai costi funzionamento - in base ai millesimi di proprietà. C) Di ripartire il 70% del costo in base agli effettivi consumi, ed il restante 30% in base a criteri di sua scelta. Domanda: lo può fare o queste decisioni competono all'assemblea? Grazie Buongiorno, Ovviamente chi decide i i criteri di ripartizione non è l'Amministratore, ma l'Assemblea condominiale. La norma, d.Lgs. 141/2016 che ha modificato il d.Lgs. 102/2014, cita: "...laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l'edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica". La procedura per il calcolo delle differenze di fabbisogno delle singole unità immobiliari di un condominio è la seguente: Calcolo del fabbisogno ideale di energia termica utile di ciascun appartamento; Individuazione dell'appartamento più favorito (quindi con il fabbisogno a metro quadro più basso) e dell'appartamento più sfavorito (quindi con il fabbisogno a metro quadro più elevato); Confronto dei fabbisogni per metro quadro tra i 2 appartamenti e determinazione della relativa differenza. Se la differenza è superiore al 50%, allora è opportuno procedere come segue: Il termotecnico che ha redatto i conteggi presenta i risultati dei calcoli dei fabbisogni in assemblea condominiale; Il termotecnico illustra all'assemblea almeno 2 differenti sistemi di ripartizione delle spese, il primo utilizzando appieno le disposizioni contenute nella norma UNi 10200 e il secondo utilizzando il criterio di ripartizione alternativo prospettato dal decreto (almeno il 70% della spesa ripartita secondo i prelievi volontari e massimo 30% in base a: millesimi di riscaldamento, oppure millesimi di proprietà,oppure a metri quadri di superficie riscaldata oppure altro sistema ancora); L'assemblea decide se utilizzare ugualmente la norma UNi 10200 per la ripartizione delle spese, oppure il criterio alternativo previsto dal decreto e in quest'ultimo caso deve decidere anche la percentuale delle spese da suddividere in base ai prelievi volontari (70% minimo o altro valore superiore). Se si va in deroga alla UNI10200 il valore di consumo involontario, pari al massimo del 30%, potrebbe andare “stretto” se il tenore di occupazione dell’immobile è inferiore al 100% oppure se l’impianto non ha particolari accortezze gestionali quali ottimizzazioni di avviamento, elevati salti termici, generatori a premiscelazione, etc. Quando l’involontario va “stretto” purtroppo chi consuma paga “ingiustamente” al posto di altri la quota di involontario che invece è maggiore al previsto, penalizzando così eventuali azioni di risparmio individuale. La Norma UNI10200, per quanto scritta con piedi, è un valido strumento per incentivare le azioni di contenimento energetico del condominio. La stessa norma è in fase di revisione, l’esperienza acquisita ha la volontà di migliorarla e renderla calzante a tutti gli impianti. Non deve essere vista solo come riferimento per la ripartizione delle spese, ma invece come strumento per incentivare la riduzione dei consumi intervenendo sulle strutture edili ed impianti condominiali. Ovviamente il tutto deve essere individuato e capito dal condominio. Il sistema edificio-impianto è fonte di spesa energetica per il condominio, l’incremento di efficienza energetica è un facile successo che porta a minori spese con investimento comune. Il calcolo UNI10200 è visto spesso come inutile e dispendioso, ma in realtà offre la possibilità di valutare correttamente quali interventi fare per ridurre la spesa di climatizzazione. Non rappresenta quindi una spesa, ma un investimento. La Assemblea condominiale poi può scegliere quale sistema utilizzare, ma deve essere prima correttamente edotta sulle due soluzioni. Modificato 28 Agosto, 2018 da Nanojoule
#6 Inviato 28 Agosto, 2018 Dino40 dice: E' vero questo non può farlo, quell'altro neanche, ma poi in assemblea trovano sempre un gruppetto di condomini che non ascoltano gli interventi contrari e informati e votano come vuole l'amministratore. Lo dico per esperienza diretta. Non sono riuscito nell'intendo di cambiare l'amministratore anche se mi ero munito di due preventivi di due diversi amministratori con costo minore. Il mio tentativo è andato a vuoto e la cosa più grave è stata che nel verbale non c'era nessun riferimento ai preventivi e all'esito della votazione. Avrei dovuto andare dal giudice, ma non l'ho fatto per evitare spese e altra beffa. Questo per dire a Salpa 65 che certamente ci sono in giro amministratori non all'altezza ma anche molti condomini che votano per amicizia o secondi fini. Creati la maggioranza prima di andare in assemblea altrimenti farai un buco nell'acqua come me. ATTENZIONE perché il verbale deve essere redatto nel corso dell'assemblea, letto alla fine (in modo che tutti possano verificare che sia completo) e firmato da presidente e segretario! In tal modo, ogni condomino può assicurarsi ed ESIGERE che ci sia scritto tutto! Modificato 28 Agosto, 2018 da Mosquiton
#7 Inviato 28 Agosto, 2018 Dino40 dice: E' vero questo non può farlo, quell'altro neanche, ma poi in assemblea trovano sempre un gruppetto di condomini che non ascoltano gli interventi contrari e informati e votano come vuole l'amministratore. Lo dico per esperienza diretta. Non sono riuscito nell'intendo di cambiare l'amministratore anche se mi ero munito di due preventivi di due diversi amministratori con costo minore. Il mio tentativo è andato a vuoto e la cosa più grave è stata che nel verbale non c'era nessun riferimento ai preventivi e all'esito della votazione. Avrei dovuto andare dal giudice, ma non l'ho fatto per evitare spese e altra beffa. Questo per dire a Salpa 65 che certamente ci sono in giro amministratori non all'altezza ma anche molti condomini che votano per amicizia o secondi fini. Creati la maggioranza prima di andare in assemblea altrimenti farai un buco nell'acqua come me. Sono perfettamente d'accordo con Dino40, la stessa cosa è successa a me, ho presentato un preventivo per l'intervento sui caloriferi, contabilizzassero ecc...più conveniente con un anno di anticipo, mentre l'amministratore, ne ha presentato uno 5 giorni prima dell'assemblea, con un costo di 4.000 €. superiore al mio, un pagamento pagamento entro 12 mesi, contro un pagamento a 60 mesi, che anche con gli interessi, sarebbe costato meno, la stessa cosa mi è successa con il riscaldamento, le stesse persone hanno convinto i condomini, ad andare a gasolio per circa 20 anni, pagando il doppio di riscaldamento, sulla mia proposta di andare a metano, cosa che abbiamo fatto quando la caldaia era da sostituire, tutto questo perché dal Presidente ai consiglieri, appoggiavano l'amministratore.
#8 Inviato 29 Agosto, 2018 Ferdinando Rufino dice: Sono perfettamente d'accordo con Dino40, la stessa cosa è successa a me, ho presentato un preventivo per l'intervento sui caloriferi, contabilizzassero ecc...più conveniente con un anno di anticipo, mentre l'amministratore, ne ha presentato uno 5 giorni prima dell'assemblea, con un costo di 4.000 €. superiore al mio, un pagamento pagamento entro 12 mesi, contro un pagamento a 60 mesi, che anche con gli interessi, sarebbe costato meno, la stessa cosa mi è successa con il riscaldamento, le stesse persone hanno convinto i condomini, ad andare a gasolio per circa 20 anni, pagando il doppio di riscaldamento, sulla mia proposta di andare a metano, cosa che abbiamo fatto quando la caldaia era da sostituire, tutto questo perché dal Presidente ai consiglieri, appoggiavano l'amministratore. Buongiorno, purtroppo in questi casi è lampante che la vs assemblea non ha scelto il supporto di un tecnico per la scelta. Credo che una corretta informazione avrebbe potuti scavalcare qualsiasi "lobby". il costo del kWh (unità di energia) per il gasolio è pari a € 0,15, mentre per il metano è € 0,10. A questo aggiungiamo che il costo di manutenzione del gasolio è anch'esso superiore del 50%. Altro particolare interessante è l'assenza di utilizzo della condensazione, quindi minor rendimento energetico globale. Ritengo che qualsiasi assemblea correttamente informata non avrebbe scelto il gasolio, sapendo di pagare come minimo il 50% in più del metano. Spesso, quasi sempre, purtroppo nelle assemblee si è vittime di "cattivi consigliatori"......tutt'altro che super partes!!! Modificato 29 Agosto, 2018 da Nanojoule 1
#9 Inviato 26 Novembre, 2018 Mosquiton dice: Non lo può fare. Ovviamente, le decisioni COMPETONO all'assemblea!!! Se le decisioni non sono APPROVATE in assemblea e verbalizzate, la ripartizione decisa dall'amministratore NON HA ALCUNA VALIDITA'! La stessa cosa è successa anche nel mio condominio 30% millesimi e 70%, in assemblea l'amministratore ha detto che spettava al tecnico che aveva fatto l'impianto, mentre personalmente non ero d'accordo, allora ieri sera le ho spedito due allegati motivati, del perché queste percentuali andavano non solo invertite, ma diminuite, 20-25% a consumo e 75-80% a millesimi. motivazione che vi allego. l'allegato 315 è anche stato inserito sulla mia pagina di Facebook.
#10 Inviato 27 Novembre, 2018 Ferdinando Rufino dice: La stessa cosa è successa anche nel mio condominio 30% millesimi e 70%, in assemblea l'amministratore ha detto che spettava al tecnico che aveva fatto l'impianto, mentre personalmente non ero d'accordo, allora ieri sera le ho spedito due allegati motivati, del perché queste percentuali andavano non solo invertite, ma diminuite, 20-25% a consumo e 75-80% a millesimi. motivazione che vi allego. l'allegato 315 è anche stato inserito sulla mia pagina di Facebook. Come già detto, l'Amministratore NON PUO' DECIDERE UN BEL NIENTE! Le decisioni COMPETONO all'assemblea!!! Se le decisioni non sono APPROVATE in assemblea e verbalizzate, la ripartizione decisa dall'amministratore NON HA ALCUNA VALIDITA'! Quindi, se l'Amministratore ripartisce a modo suo e i condomini non sono d'accordo, l'ASSEMBLEA NON DEVE APPROVARE LA RIPARTIZIONE!
#11 Inviato 27 Novembre, 2018 seresini dice: Nel mio condominio le spese di riscaldamento, in base al regolamento vigente, sono costituite dal costo della manutenzione ordinaria e di funzionamento dell'impianto centralizzato. Sono ripartite per il 30% in base ai millesimi di gestione e per il 70% in base all'effettivo consumo rilevato dagli appositi contatori. L'analisi effettuata da un termotecnico abilitato ha rilevato che esistono importanti differenze di fabbisogno energetico per mq, bel oltre il 50%. In seguito a ciò, l'amministratore, senza alcuna delibera dell'assemblea in merito, ha deciso: A) Di operare in deroga dalla norma 10200-2015. B) Di ripartire il costo della manutenzione ordinaria -oggi, in base al regolamento, sommato ai costi funzionamento - in base ai millesimi di proprietà. C) Di ripartire il 70% del costo in base agli effettivi consumi, ed il restante 30% in base a criteri di sua scelta. Domanda: lo può fare o queste decisioni competono all'assemblea? Grazie Allora la. Deroga è ammessa solo se il rapporto tra chi disperde di più all'nterno del condominio e chi disperde di meno è maggiore del 50 per cento del fabbisogno energetico quindi solo in questo casola Uni ammette che l'assemblea possa derogare alle percentuali di consumo involontario stabilite dalla ditta che ha fatto le tabelle della termoregolazione Però la % stabilità dall'assemblea non può superare il 30%ovviamente se è questo il caso, la relazione del tecnico deve averlo sottolineato Modificato 27 Novembre, 2018 da saretta10
#12 Inviato 27 Novembre, 2018 saretta10 dice: Allora la. Deroga è ammessa solo se il rapporto tra chi disperde di più all'nterno del condominio e chi disperde di meno è maggiore del 50 per cento del fabbisogno energetico quindi solo in questo casola Uni ammette che l'assemblea possa derogare alle percentuali di consumo involontario stabilite dalla ditta che ha fatto le tabelle della termoregolazione Però la % stabilità dall'assemblea non può superare il 30%ovviamente se è questo il caso, la relazione del tecnico deve averlo sottolineato NO, la deroga è ammessa ANCHE se al 26 luglio 2016 si era già provveduto all’installazione dei dispositivi e alla relativa suddivisione delle spese. Infatti, la maggior parte dei condomini dove già si contabilizzava, non applica la UNI 10200! Modificato 27 Novembre, 2018 da Mosquiton
#14 Inviato 28 Novembre, 2018 saretta10 dice: Mm mm capito.. Sinceramente sta cosa la ignoravo 🙂 Per maggiori info, vedi qui: --link_rimosso--
#15 Inviato 6 Dicembre, 2018 Mosquiton dice: Come già detto, l'Amministratore NON PUO' DECIDERE UN BEL NIENTE! Le decisioni COMPETONO all'assemblea!!! Se le decisioni non sono APPROVATE in assemblea e verbalizzate, la ripartizione decisa dall'amministratore NON HA ALCUNA VALIDITA'! Quindi, se l'Amministratore ripartisce a modo suo e i condomini non sono d'accordo, l'ASSEMBLEA NON DEVE APPROVARE LA RIPARTIZIONE! Ringrazio per avermi dato la possibilità di esporre cosa succede se non si sta attenti ai numeri, cosa che avevo previsto all'assemblea nel 2017, ma tacitato dall'amministratore, perché spettava al tecnico, non a noi, ora ringrazio della vostra delucidazione sull'argomento.
