Ristrutturazione fabbricato - ci accingiamo a fare la seconda ristrutturazione di un grande fabbricato con circa 80 appartamenti;

[AmbrogioS]

Salve, mi chiamo Ambrogio e questo è il mio primo post sul forum (che mi è stato fortemente consigliato per cercare risposta al mio quesito). Dunque, ci accingiamo a fare la seconda ristrutturazione di un grande fabbricato con circa 80 appartamenti; dopo aver approvato in assemblea tali lavori (circa 500.000 euro) chiediamo insieme ad altri condomini di poter ricevere il capitolato per la gara di appalto al fine di poter portare anche noi un'offerta sia per i lavori (ampiamente discussi in assemblea) che per la direzione dei lavori (citati solamente nell'ordine del giorno della stessa assemblea). Dopo aver fatto ben due raccomandate (una pec ed una raccomandata cartacea), e trascorso quasi un anno, ricevo una risposta via pec dove mi si comunicava che il cd del computo metrico mi era stato messo nella mia cassetta della posta. Prelevo il contenuto della posta, e, prima di consegnarlo alla ditta per far preparare il preventivo, decido di dare uno sguardo anch'io. Da subito l'attenzione si sposta su un punto che recita che il direttore dei lavori era stato già nominato nella persona del professionista che era stato precedentemente incaricato da un'altra assemblea per effettuare (dietro lauto compenso) lo studio del fabbricato. Ovviamente noi condomini non conosciamo assolutamente i termini economici di tale accordo (non c'è stata alcuna assemblea per la succitata nomina) e pertanto decido di rispondere alla pec dell'amministrazione chiedendo nuovamente di inviarmi entro dieci giorni i documenti per la gara della direzione lavori spiegando di non riconoscere alcuna figura come direttore dei lavori se non nominata con le modalità previste. Ad oggi, trascorsi quindici giorni, ovviamente non ho ricevuto alcuna risposta. Non avendo tante risorse economiche per poter interpellare un legale, volevo andare in questura per denunciare il fatto, prima che un caro amico mi consigliasse CONDOMINIOWEB per cercare qualche consiglio. Grazie a tutti per la pazienza nella lettura.

[paul_cayard]

AmbrogioS dice:

Salve, mi chiamo Ambrogio e questo è il mio primo post sul forum (che mi è stato fortemente consigliato per cercare risposta al mio quesito). Dunque, ci accingiamo a fare la seconda ristrutturazione di un grande fabbricato con circa 80 appartamenti; dopo aver approvato in assemblea tali lavori (circa 500.000 euro) chiediamo insieme ad altri condomini di poter ricevere il capitolato per la gara di appalto al fine di poter portare anche noi un'offerta sia per i lavori (ampiamente discussi in assemblea) che per la direzione dei lavori (citati solamente nell'ordine del giorno della stessa assemblea). Dopo aver fatto ben due raccomandate (una pec ed una raccomandata cartacea), e trascorso quasi un anno, ricevo una risposta via pec dove mi si comunicava che il cd del computo metrico mi era stato messo nella mia cassetta della posta. Prelevo il contenuto della posta, e, prima di consegnarlo alla ditta per far preparare il preventivo, decido di dare uno sguardo anch'io. Da subito l'attenzione si sposta su un punto che recita che il direttore dei lavori era stato già nominato nella persona del professionista che era stato precedentemente incaricato da un'altra assemblea per effettuare (dietro lauto compenso) lo studio del fabbricato. Ovviamente noi condomini non conosciamo assolutamente i termini economici di tale accordo (non c'è stata alcuna assemblea per la succitata nomina) e pertanto decido di rispondere alla pec dell'amministrazione chiedendo nuovamente di inviarmi entro dieci giorni i documenti per la gara della direzione lavori spiegando di non riconoscere alcuna figura come direttore dei lavori se non nominata con le modalità previste. Ad oggi, trascorsi quindici giorni, ovviamente non ho ricevuto alcuna risposta. Non avendo tante risorse economiche per poter interpellare un legale, volevo andare in questura per denunciare il fatto, prima che un caro amico mi consigliasse CONDOMINIOWEB per cercare qualche consiglio. Grazie a tutti per la pazienza nella lettura.

andare in questura per una denuncia è improponibile poichè non c'è reato commesso.

forse si vuole forzare la mano, ma se non sei solo e non ti risponde in tempi ragionevoli puoi provare ad usufruire dell'art. 66 d.a.c.c. ch e prevede :

 

Dispositivo dell'art. 66 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Fonti → Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie → Capo I - Disposizioni di attuazione → Sezione III - Disposizioni relative al libro iii

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

 

https://www.brocardi.it/disposizioni-per-attuazione-del-codice-civile/capo-i/sezione-iii/art66.html

 

nella richiesta inserite l'ordine del giorno di cui volete discutere.

se non attua entro i 10 giorni la convocazione dell'assemblea straordinaria con quell'odg vi autoconvocate come farebbe lui (raccomandate, pec-pec, consegna a mano) e tenete l'assemblea.

l'assemblea è dei condomini e l'amministratore può anche non essere presente.

il verb ale con le decisioni prese glielo inviate e lui dovrà attenersi.

 

Modificato 20 Novembre, 2019 da paul_cayard

[AmbrogioS]

Ok.. grazie per la risposta.. forse, anzi sicuramente, mi sarò spiegato male io, ma l'amministratore in questione praticamente si è nominato d'ufficio l'amichetto suo come direttore dei lavori quando invece l'assemblea aveva disposto per la gara.. la cosa più grave è che oltre a non essere a conoscenza del suo compenso, non risponde neanche alle comunicazioni ufficiali fatte con pec o raccomandata. Grazie ancora per la sua risposta ma credo che andrò a denunciare lo stesso.. almeno appago la mia coscienza..

[paul_cayard]

AmbrogioS dice:

Ok.. grazie per la risposta.. forse, anzi sicuramente, mi sarò spiegato male io, ma l'amministratore in questione praticamente si è nominato d'ufficio l'amichetto suo come direttore dei lavori quando invece l'assemblea aveva disposto per la gara.. la cosa più grave è che oltre a non essere a conoscenza del suo compenso, non risponde neanche alle comunicazioni ufficiali fatte con pec o raccomandata. Grazie ancora per la sua risposta ma credo che andrò a denunciare lo stesso.. almeno appago la mia coscienza..

ripeto, non c'è reato.

e la denuncia (se non verrà subito rigettata) non cambierà la situazione: serve una azione che obblighi l'amministratore a cambiare posizione e la denuncia (che riguarda un fatto penalmente punibile) non lo è.

 

oppure se credi di convincere un numero congruo di condomini per recuperare 500/1000 nella richiesta di assemblea ci mettete pure all'odg la nomina di un nuovo amministratore (che nel frattempo avrete individuato).

 

[AmbrogioS]

Suvvia sig. Paul Cayard.. come non c'è reato.. non può un amministratore nominare un direttore dei lavori a simpatia.. è l'assemblea che deve farlo..!! altrimenti scegliesse anche la ditta (sempre a simpatia) che deve effettuare i lavori.. il fatto è che mi trovo davanti ad un delinquente bello e buono.. lei pensi che questi lavori non di dovevano neanche fare; il primo verbale consegnatoci a noi condomini recitava che i millesimi a favore dei lavori erano del 49,8%, e successivamente (due giorni dopo) nella buca della posta troviamo una "errata corrige" che recitava che vi era stato un errore di trascrizione ed era stata omessa la delega di un condomino grazie alla quale si arrivava al 51,8% .. di che stiamo parlando.. il problema è che semmai in Italia vi sono problemi ben più gravi, ed un reato amministrativo di questa portata non viene neanche considerato. Su questo le do ragione.. per questo gli amministratori fanno quel che vogliono.. dovrebbero fare solo gli scribacchini ed invece usano il condominio come bancomat..

[cacallo]

Guarda, semplice semplice, non rientra né nei poteri, né nelle mansioni dell'amministratore nominare una Direzione Lavori; committenti sono (e restano) i condomini, solo a Loro spetta prima la nomina della D.L. incaricata, poi la accettazione dell'appalto a chiusura lavori.

Tanto è già stato dibattuto in questo Forum e questa è la mia esperienza personale.

 

Per la denuncia penale, lascia perdere perché al massimo si può ipotizzare "favoreggiamento", dunque poco come reato e comunque molto aleatorio che ci sia perché il contratto di Direzione dei Lavori tu non dici che sia già stato sottoscritto.

 

Piuttosto puoi diffidare l'amministratore a conferire incarichi professionali a terzi senza il CHIARO mandato assembleare a supporto di tale prestazione professionale. Vedrai che convocherà nuova assemblea sul punto.

[AmbrogioS]

Grazie anche a lei per la risposta; le dico che quello che ha scritto è esattamente quello che io ho fatto.. l'ho diffidato via pec non riconoscendo la figura del professionista da lui autonomamente nominata.. certo, quando parlo di denuncia non parlo di penale ma di civile o al massimo di amministrativo.. mi basterebbe semplicemente che gli facessero una bella tirata d'orecchie.. grazie ancora per le vostre preziosissime risposte..

[paul_cayard]

AmbrogioS dice:

certo, quando parlo di denuncia non parlo di penale ma di civile o al massimo di amministrativo.. mi basterebbe semplicemente che gli facessero una bella tirata d'orecchie.. grazie ancora per le vostre preziosissime risposte..

infatti io ho interpretato una azione sul penale.

concordo sulla "tirata di orecchie" anche facendogli voi subodorare (se potete) una sua revoca per questa sua non lecita decisione.

 

[cacallo]

Concordo in toto con l'intervento di Paul_Cayard, anch'io l'avevo interpretato come penale.

Aggiungerei poi che non ci sono gli estremi per alcuna attività amministrativa, solo civilistica (revoca mandato e risarcimento danni); farei infatti presente che la nomina di una D.L. è attività molto delicata perché quella figura assumerà una obbligazione di mezzi e non di risultato.

Quindi è necessario il pieno gradimento dei condomini (appaltanti) della persona che rivestirà tale ruolo.

Saluti.