Che aspetto devono assumere i frontalini dei balconi delle unità immobiliari che compongono il condominio per essere ritenuti condominiali?
Quali sono gli accertamenti che possono essere di ausilio ai fini della loro qualificazione?
I balconi si distinguono tra aggettanti e incassati, su questa scorta seguono una differente disciplina.
Balcone aggettante
Il balcone aggettante, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartiene in via esclusiva al proprietario di questa.
Poiché si protende nel vuoto ed ha autonomia statica, tutte le sue parti sono di proprietà del titolare dell'alloggio di riferimento. Quindi la soletta, la sua struttura, il sottobalcone, i correntini, i davanzali e così via appartengono a quest'ultimo.
Balcone incassato
Il balcone incassato è invece quella particolare tipologia di struttura che non fuoriesce dalla facciata dell'edificio. Nella sua parte orizzontale può essere considerata alla stessa stregua dei solai, che appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti e le cui spese sono sostenute da ciascuno in ragione della metà ai sensi dell'art. 1125 c.c.
Le spese di manutenzione vengono ripartite in parti uguali dai proprietari dei due piani: restano così a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Ciò perché il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funge, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.
Parti individuali e parti condominiali
In generale, i balconi di un edificio condominiale -comunque siano strutturati- non rientrano tra le parti comuni dell'edificio non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né destinati all'uso o al servizio di questo.
Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Il decoro architettonico dell'edificio
Viene in considerazione il decoro architettonico dell'edificio.
Così ad esempio, il rivestimento del parapetto e della soletta deve essere considerato bene comune se svolge una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elemento decorativo ed ornamentale della facciata.
Essendo comuni, le relative spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi di proprietà.
Invece, la manutenzione di quelle parti del balcone che non hanno una funzione decorativa è in capo solo al proprietario dell'appartamento a cui il balcone serve. Va da sé che questi è tenuto a sopportare integralmente tutte le spese.
Occorre analizzare quale parte del balcone sia in discussione e quale funzione abbia per poter ritenere che ricorra la proprietà individuale del condomino o collettiva, del condominio.
Nello specifico, i frontalini dei balconi
Di recente il Tribunale di Roma, con la decisione n. 915 del 19 gennaio 2021 ha affrontato il tema della natura condominiale o meno dei frontalini.
I criteri di qualificazione del bene individuale/condominiale
Ha preliminarmente osservato che la delibera assembleare non può attribuire i frontalini alla proprietà condominiale ovvero alla proprietà individuale dei titolari delle unità immobiliari cui i relativi balconi accedono.
Questa decisione non spetta all'assemblea dovendo invece essere determinata dai titoli di acquisto, dal regolamento condominiale contrattuale e, in mancanza di specificazioni al riguardo, dalla legge secondo il disposto dell'art. 1117 c.c.
L'indicazione che la natura possa essere determinata dalla legge non pare particolarmente felice. Il Giudice sicuramente ha inteso, visto il riferimento all'art. 1117 c.c. che sulla scorta della presunzione di condominialità fornita da questa norma, occorre accertare caso per caso la funzione del bene onde giungere alla sua corretta qualificazione, di proprietà individuale o condominiale.
Ed infatti così è avvenuto nel caso di specie, avendo costituito i frontalini oggetto di apposita CTU.
Ed infatti, alla luce dei tre criteri sopra indicati, nel caso di specie il giudice ha preliminarmente analizzato il regolamento ed ha riscontrato l'inesistenza di clausole attributive di una proprietà individuale dei frontalini.
Accertamento caso per caso
E' entrato quindi nella analisi concreta degli stessi, osservando che occorre valutare in concreto il ruolo dei frontalini in relazione all'aspetto architettonico del fabbricato.
Questo accertamento può far ritenere la inerenza alla facciata condominiale ovvero l'assoluta estraneità della stessa.
La considerazione di base è che se è vero che i balconi consentono l'estensione della proprietà individuale attraverso l'utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità di affaccio, è altrettanto vero che i frontalini possono avere qualificazione di elementi decorativi esterni, inserendosi nella struttura della facciata.
Certo è che, per consolidata giurisprudenza, la facciata è di proprietà comune dei condomini che compongono l'edificio.
Frontalino dei balconi in condominio, interventi manutentivi, competenza e suddivisione delle spese
Nel caso di specie, il Giudice ha concluso che sulla base della disposta CTU, i frontalini oggetto della relazione, quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate.
Il precedente della Corte di Cassazione
La decisione della Suprema Corte che risulta essere la più recente sul tema dei frontalini in condominio è la n. 27415 del 27 ottobre 2018.
Essa rileva, come concluso dalla sentenza in esame, che i frontalini appartengono al condominio quando sono elementi estetici e di arredo della facciata.
Da ciò deriva che le relative spese devono essere ripartite tra tutti i condomini, compresi coloro che sono titolari di unità immobiliare che si affaccia su un altro lato del palazzo o che non ha balcone.
Questo perché si tratta di bene comune e di conseguenza il criterio di suddivisione del relativo onere economico è quello sancito dall'art. 1123 c.c. primo comma.
Il singolo condomino è chiamato alla contribuzione in proporzione dei millesimi di proprietà.
Volendo esemplificare, se si dovesse rompere un solo frontalino di un unico balcone, i costi della sua riparazione sono da distribuirsi tra tutti i condomini, non potendo incombere al solo proprietario dell'alloggio a cui asserisce il relativo balcone o a una parte dei condomini.
L'art. 1123 primo comma c.c. dispone che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
