Così come prevede l'articolo 1669 c.c. la denunzia dei gravi difetti va fatta entro un anno dalla scoperta e l'azione entro un anno dalla denunzia (purché la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell'opera).
Si noti però che la giurisprudenza propende per un certo favore verso il committente, attenuando l'ambito del concetto di vizio evidente e palese, per dare rilievo essenzialmente alla conoscenza (o conoscibilità) del vizio collegata al momento in cui il committente stesso venga a disporre di idonei rilievi tecnici dai quali possa ricavare precisa cognizione della situazione di difettosità delle opere.
Così si è precisato che il termine di decadenza annuale, previsto dall'art. 1669 c.c., decorre dal giorno in cui il committente consegua la duplice sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause.
La conoscenza dei difetti può desumersi indipendentemente dall'espletamento di una consulenza tecnica.
In argomento merita di essere esaminata una recente decisione del Tribunale di Patti (sentenza n. 642 del 23 maggio 2024).
Gravi difetti nelle parti comuni e denunzia tardiva dei vizi. Fatto e decisione
I proprietari di singole unità immobiliari facenti parte di un caseggiato si rendevano conto dell'esistenza di gravi vizi del palazzo, quali distacco dei muri perimetrali, distacco della pavimentazione esterna, lesioni e fessurazioni del muro di contenimento del giardino. Con lettera a.r. del 16.07.2013, alcuni proprietari segnalavano i detti problemi riscontrati al costruttore, il quale si limitava solo ad un intervento di correzione della pendenza delle rampe di accesso ai box; con altra lettera venivano ulteriormente denunciati i vizi, ma nel 2015, non avendo avuto alcun riscontro da parte del costruttore, i proprietari davano incarico ad un tecnico di redigere una perizia, poi consegnata il 5 novembre 2015. Successivamente (con atto del 28 maggio 2016) si rivolgevano al Tribunale, chiedendo l'accertamento della responsabilità del convenuto in ordine ai vizi e difformità lamentate, la condanna dello stesso all'esecuzione delle opere per la eliminazione dei detti vizi e difformità evidenziati, nonché alla messa in pristino dei luoghi e la condanna al risarcimento dei danni, con vittoria di spese e compensi di causa.
Con comparsa di risposta depositata in data 26 settembre 2016, si costituiva il convenuto che contestava nel merito la fondatezza delle domande degli attori e ne chiedeva il rigetto con la condanna alle spese. In particolare il convenuto ha eccepito la decadenza e la prescrizione dell'azione esperita dagli attori ai sensi dell'art. 1669 c.c. Tale eccezione, sollevata tempestivamente nella comparsa di risposta è risultata fondata.
Secondo il Tribunale già nella lettera del 16 luglio 2013 inviata da alcuni degli attori i difetti ed i vizi erano evidenti per entità e gravità.
Pertanto, ad avviso dello stesso giudicante, tutti i condomini, già a quella data avevano piena conoscenza dei vizi gravi ed estesi alle mura condominiali e alla pavimentazione del cortile.
Secondo il Tribunale, perciò, i condomini che non hanno compiuto alcuna denuncia nell'anno successivo al manifestarsi di tali difetti (manifestazione che, in ogni caso, risulta essere concomitante al mese di luglio 2013 per quanto sopra evidenziato), risultano decaduti dall'azione in quanto dal 2013 al 2016 (atto di citazione) risulta decorso l'anno previsto dalla scoperta.
Peraltro, a parere del decidente, non è possibile postergare tale data alla redazione della CTP (novembre 2015 ed integrazione del mese di aprile 2016), in quanto la stessa nulla aggiunge alla sostanziale conoscenza dei vizi manifestati come evidenti e gravi già nel mese di luglio 2013. Per i condomini che hanno fatto la denuncia nel 2013, invece, il Tribunale ha ritenuto fondata l'eccezione di prescrizione.
Riflessioni conclusive
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti; secondo i giudici supremi tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause.
Nondimeno, qualora si tratti di un problema di immediata percezione, sia nella sua reale entità, che nelle sue possibili cause sin dal suo primo manifestarsi, il decorso di tale termine non è necessariamente né automaticamente "postergato" all'esito dei predetti approfondimenti tecnici (Cass. civ., sez. II, 29/10/2019, n. 27693).
In altre parole la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del doppio termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo all'atto dell'acquisizione di idonei accertamenti tecnici (Cass. civ., sez. II, 27/11/2012, n. 21089).
Tuttavia il ricorso ad un accertamento tecnico non può giovare al danneggiato quale strumento per essere rimesso in termini quando dell'entità e delle cause dei vizi avesse già avuta idonea conoscenza; infatti, la prova del momento in cui tale conoscenza sia stata acquisita può desumersi, indipendentemente dall'espletamento di una consulenza tecnica e dal deposito di essa, da pregresse manifestazioni esteriori già note al committente e da questi segnalate all'appaltatore.
A tale proposito merita di essere rilevato che è compito del giudice accertare se la conoscenza dei difetti e della loro consistenza non fosse già di grado così apprezzabile da consentire di denunziarli responsabilmente senza necessità di un conforto peritale, nonché stabilire se le già avvenute comunicazioni all'appaltatore non integrino di per sé delle vere e proprie denunce, atte a far decorrere il termine prescrizionale (Cass. civ., sez. VI, 28/10/2014, n. 22822).
In ogni caso per ciò che concerne la condizione dell'azione (il termine decennale previsto dal primo comma dell'art.1669 c.c.) è necessario e sufficiente che la manifestazione dei gravi difetti sia avvenuta nel decennio dal compimento dell'opera, indipendentemente dall'accertamento delle relative cause.
