I lavori straordinari sono oggetto di specifica delibera assembleare, con la possibilità ex art. 1135 c.c. di rateizzare il dovuto ai momenti dei singoli SAL.
Il creditore ai sensi dell'art. 63 disp. Att. c.c. può domandare espressamente all'amministratore di conoscere i nominativi dei condomini indietro nei pagamenti onde agire direttamente nei loro confronti. Il mandatario del palazzo è tenuto a dare indicazione di questi nominativi.
La vicenda si può complicare quando i momenti delle delibere si accavallano o si accostano di poco a quello dell'atto di compravendita di un alloggio in condominio. Chi risponde dele spese di questi lavori? Il precedente condomino o il nuovo?
Il caso particolare e complesso è affrontato dal Tribunale di Napoli con sentenza 10025 in data 2 novembre 2023.
Nuovo condomino e spese per gli interventi straordinari deliberati prima della compravendita del suo alloggio. Fatto e decisione
La vicenda nasce dall'ingiunzione ottenuta dall'impresa nei confronti di un (nuovo) condomino che è stato indicato dall'amministratore quale moroso ex art. 63 disp. att. c.c. Il contratto di appalto non contempla la clausola di solidarietà.
Il nuovo condomino, dato atto che la delibera dei lavori è anteriore alla sua vendita così come la data di loro esecuzione, chiama in giudizio la terza precedente condomina -da cui ha acquistato l'alloggio- perché il contraddittorio doveva essere radicato contro quest'ultima e comunque per essere dalla stessa manlevato e garantito.
Nel contestare queste difese, l'impresa chiede di chiamare in giudizio l'amministratore di condominio, chiedendo il rigetto delle domande altrui e in subordine di essere manlevato dal terzo.
Nel merito deduce che aveva eseguito lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare e di ripristino dei cornicioni in virtù di contratto di Appalto per un certo importo pattuendo con previsione di rateizzazione del pagamento.
Al termine non risultano pagate dodici rate e la società opposta precisa che, a seguito di sollecito pagamento inviata al condominio, l'amministratore indicava i nominativi dei morosi, tra cui -a detta dell'amministratore- l'opponente.
La precedente condomina, asserendo la sua estraneità, chiede la sua estromissione, il rigetto della domanda e il rimborso delle sue spese da parte de nuovo condomino e dall'impresa.
Il tribunale ritiene di accogliere la domanda del nuovo condomino, rigettando le domande di quest'ultima e quelle in punto spese.
La motivazione - che pare esprimere a contrariis - è la seguente: per le opere di manutenzione ordinaria, l'onere di pagamento sorge quando si compie l'attività gestionale relativa alla manutenzione, la conservazione ed il godimento dei beni condominiali. Ciò significa che, anche se deliberate prima della vendita, le relative spese devono essere a carico dell'acquirente (Cass. civ. n. 10235/2013).
Per i lavori di natura straordinaria, l'obbligo di partecipare alle spese condominiali nasce alla data della delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione delle opere; ne consegue che chi è proprietario dell'unità immobiliare alla data della delibera di approvazione dei lavori "straordinari" è colui che deve sostenerne i relativi costi.
Se successivamente alla delibera che approva la spesa straordinaria l'immobile viene venduto, l'acquirente può pretendere che il venditore sostenga le spese che l'assemblea condominiale (prima della data del perfezionamento della vendita) ha deliberato.
Nella fattispecie in esame, il caso è capovolto: la delibera assembleare di approvazione dei lavori straordinari è del 10.09.2012 e la delibera di ripartizione delle spese lavori è del 12.03.2013, come da documenti in atti.
Ne deve rispondere quindi la proprietaria dell'immobile al momento dell'approvazione dei lavori straordinari e della ripartizione delle spese, nella fattispecie della terza precedente condomina che ha venduto l'immobile successivamente a dette delibere. L'atto di compravendita è del 05.07.2013.
La precedente condomina peraltro non ha prodotto alcunché in senso inverso: né un accordo, nell'ambito del contratto di compravendita, né una scrittura privata contestuale o successiva alla vendita in cui acquirente e alienante avrebbero dato disposizione diverse nei loro rapporti delle spese in oggetto.
Le differenze tra le tre tipologie di documenti ed il loro valore giuridico.
La conclusione è quindi l'accoglimento delle domande del nuovo condomino compratore.
Considerazioni conclusive
Importante è capire quale sia il momento determinante per dire che le spese condominiali passano dal precedente proprietario al nuovo, in ragione della compravendita di unità immobiliare in condominio.
Si ritiene che il ragionamento del Giudice di merito sia assolutamente coerente con i principi giuridici: chi era condomino al momento della delibera di assunzione lavori (ordinaria) e di esecuzione degli interventi (in straordinaria) è chi ne deve sopportare le spese.
Certo, le parti possono addivenire ad un accordo diverso, stante l'ambulatorietà passiva delle obbligazioni in oggetto, avente peraltro puramente valore interno tra le parti, ma in mancanza occorre che si abbia il rispetto della cronologia degli eventi.
Come lo stesso tribunale evidenzia, la giurisprudenza è unanime sul punto. Si ricorda il principio di recente ribadito dalla Corte di Appello di Napoli nella decisione n. 3638 del 5 agosto 2022 della Corte di sulla cui base "Al fine di individuare il momento in cui è sorta l'obbligazione di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione... è invece irrilevante che i lavori siano stati o meno eseguiti in tutto o in parte... o che sia stato approvato lo stato di ripartizione dei lavori.
Il momento della delibera rileva per regolare l'obbligo di concorrere alle spese nei rapporti interni tra venditore e acquirente, ove questi non abbiano concluso accordi in diverso senso."
