L'articolo 1135 n. 1 stabilisce che l'assemblea dei condomini provvede alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione. È evidente però come oggi non sia più possibile ragionare in termini di "eventuale" retribuzione di un amministratore di condominio e ciò in relazione all'evoluzione che ha avuto l'istituto.
Considerate le sempre maggiori incombenze che fanno capo all'amministratore di condominio, è evidente che questi sempre sia portato a richiedere un compenso adeguato alle prestazioni erogate.
Del resto il contratto tipico di amministrazione di condominio è comunque riconducibile ad un rapporto di mandato presumibilmente oneroso. Per conseguire il compenso, però, l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
E se questo non avviene? La delibera tramite cui si nomina l'amministratore senza specificare il compenso è invalida?
Il problema è stato affrontato da una recente sentenza del Tribunale di Prato del 7 settembre 2023 n. 599.
Impugnazione di delibera nulla: nessun obbligo di rilevare la nullità della decisione assembleare già in sede di mediazione. Fatto e decisione
Un condomino impugna la delibera di nomina dell'amministratore.
L'attore riteneva nulla la deliberazione in quanto asseritamente in violazione del disposto dell'art. 1129 c.c., comma 14 poiché non specificava l'importo dovuto a titolo di compenso. In ogni caso lo stesso attore notava, tra l'altro, che detta delibera era comunque nulla in quanto assunta in violazione dell'art. 1129 c.c., comma 13 che vieta all'assemblea di nominare nuovamente l'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria.
Il convenuto sollevava diverse obiezioni; cosi, ad esempio, sosteneva che la censura di nullità era improcedibile in quanto non rilevata in sede di mediazione.
Il Tribunale ha sottolineato che la delibera impugnata nella presente sede non è quella immediatamente successivamente al provvedimento di revoca giudiziale; tuttavia ha dichiarato lo stesso la delibera nulla.
Infatti lo stesso giudice ha evidenziato che l'art. 1129 c.c., comma 14, prevede un'ipotesi di nullità testuale della delibera di nomina dell'amministratore condominiale che non indichi la specifica indicazione del suo compenso.
In ogni caso non ha ritenuto di accogliere l'eccezione di parte convenuta secondo cui la censura di nullità era improcedibile in quanto non rilevata in sede di mediazione.
Come precisa il Tribunale, la valutazione in merito alla nullità della delibera costituisce una questione di natura pregiudiziale sotto un profilo logico-giuridico rispetto all'azione di annullamento e, in quanto tale, può essere sollevata d'ufficio anche dal giudice: in tal caso però il giudice non è tenuto a delegare alle parti una nuova procedura di mediazione; a maggior ragione un tale obbligo non può sussistere qualora l'eccezione di nullità sia stata effettuata dalle parti.
Mancata indicazione del compenso e nullità della nomina.
Considerazioni conclusive
A seguito della c.d. Riforma del condominio, la nomina dell'amministratore si struttura quale scambio di proposta e accettazione, così come si desume dai commi 2 e 14 dell'articolo 1129 c.c., come pure dall'articolo 1130 c.c., il quale dispone che la nomina deve essere annotata in apposito registro e, più in generale, la delibera di nomina e il correlato contratto di amministrazione devono avere forma scritta.
In coerenza con quanto sopra, il testo dell'art. 1129 c.c., comma 14, dispone espressamente che l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, il compenso richiesto.
A tale proposito è stato affermato che non assolve all'obbligo di cui all'art. 1129 c.c., comma 14, il compenso indicato genericamente per relationem in quanto indicato "alle medesime condizioni esposte per il passato" (Trib. Milano 3 aprile 2016).
È irrilevante la circostanza che sia noto all'assemblea il compenso dell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità (Trib. Roma 15 giugno 2016).
In altre parole l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, disciplina un'ipotesi di nullità testuale, sicché la specificazione dell'importo deve ritenersi necessaria anche nel caso di rinnovo dell'incarico e non può ritenersi implicita.
La Corte di Cassazione ha chiarito che l'amministratore è tenuto a specificare la misura del compenso richiesto al momento della nomina, dandone atto a verbale.
In caso contrario la deliberazione deve ritenersi nulla, come previsto espressamente dall'art. 1129 c.c. Per la legittimità della nomina non è sufficiente, quindi, fare riferimento al compenso pagato nella precedente gestione e indicato nel consuntivo portato all'approvazione dell'assemblea.
In particolare secondo i giudici supremi, al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. civ., sez. VI, 22/04/2022, n. 12927).
