Secondo l'articolo 1669 c.c. se, nel corso di dieci anni dalla realizzazione, il caseggiato, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia stessa.
Vengono incluse nel concetto di grave difetto sia le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e non a regola d'arte, sia le carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali.
Le alterazioni che riducono il godimento dell'immobile
I gravi difetti che fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono anche in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura (Trib. Brindisi 25 maggio 2024 n. 858). Essi non si identificano necessariamente con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima; di conseguenza, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (Cass. civ., sez. II, 04/10/2018, n. 24230).
Infiltrazioni e muffe e danni nel garage: danni igienici e danni estetici
È frequente che un'inadeguata impermeabilizzazione del box, favorisca il passaggio dell'acqua negli strati sottostanti. Le infiltrazioni d'acqua provocano danni igienici: i muri umidi rendono l'ambiente malsano.
L'acqua che evapora dalle murature e dai solai, trasferendosi nell'atmosfera dei locali, crea tassi di umidità relativa molto alti e dà luogo a situazioni igienico-ambientali assolutamente nocive e malsane. Inoltre, le murature umide creano problemi d'isolamento termico.
In ogni caso il degrado delle murature a causa dell'umidità, con il passare del tempo attraversa varie fasi, inizia con lo sfarinamento delle pitture, per poi passare allo sgretolamento dell'intonaco e, quindi, alla disintegrazione del mattone.
Risulta evidente che un ambiente attaccato dalle muffe, dai funghi e dall'umidità è assolutamente sgradevole anche dal punto di vista estetico (danni estetici). In tali casi il titolare del box può contare sulla tutela prevista dall'articolo 1669 c.c. Come detto, la giurisprudenza ha letto ed interpretato la locuzione "gravi difetti" in forma estensiva, ricomprendendovi tutte quelle difettosità le quali, ancorché non richiedano una spesa ingente per essere risolte, incidano in modo sensibile sul valore economico dell'edificio.
Dunque, rientrano in tale categoria anche le infiltrazioni d'acqua o macchie di umidità derivanti da errata coibentazione, il distacco di intonaco o di piastrelle di pavimentazione.
La reazione del titolare del box
Il condomino che agisca ai sensi dell'art. 1669 c.c. può richiedere che l'appaltatore sia condannato, alternativamente, al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi, ovvero alla diretta esecuzione delle opere stesse, in quanto l'articolo 1669 c.c. riferendosi genericamente alla responsabilità dell'appaltatore, senza precisare le forme nelle quali il danno debba essere risarcito, ha inteso richiamare il principio generale secondo il quale, nei limiti stabiliti dall'art. 2058 c.c., il risarcimento può essere disposto in forma specifica (esecuzione dei lavori per rimediare al vizio) o, per essere venuto meno il rapporto fiduciario che legava il committente all'appaltatore, per equivalente pecuniario (Cass. n. 5103/1995).
L'impegno alla eliminazione dei vizi nella costruzione
I tempi della reazione del titolare del box
Ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria prevista dall'art. 1669 c.c. in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, è importante considerare il termine di dieci anni dal compimento dell'opera. La denuncia deve farsi entro il termine di un anno dalla scoperta dei vizi. Quest'ultima a sua volta ancora deve farsi entro il termine di un anno dalla scoperta dei vizi, secondo le ulteriori indicazioni previste dall'art. 1669 c.c. La scoperta dei vizi si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, né manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese (Cass. civ., sez. II, 18/05/2023, n. 13707).
I detti termini sono interdipendenti, nel senso che ove soltanto uno di essi non sia rispettato, la responsabilità dell'appaltatore nei confronti dell'appaltatore non può essere fatta valere (Cass. civ., sez. II, 30/07/2004, n. 14561).
Si ricordi che la tempestività della denuncia è una condizione dell'azione di garanzia e, pertanto, il condomino che agisce ex articolo 1669 c.c. nei confronti dell'appaltatore ha l'onere di provare i fatti posti a fondamento della sua domanda e quelli necessari per contrastare le eventuali eccezioni di controparte; qualora, quindi, l'appaltatore eccepisca la decadenza e la prescrizione della garanzia la prova della data di consegna dell'opera o di scoperta dei vizi incombe sul condomino e non sull'appaltatore (App. Roma 19 maggio 2023, n. 3670).
