Al momento dell'acquisto di un appartamento, quasi sempre, il compratore si affida all'opera d'intermediazione dell'agente immobiliare, alle dichiarazioni del venditore ed agli adempimenti eseguiti dal notaio necessari alla stipula dell'atto di compravendita. In questi casi, quindi, l'acquirente non esegue alcun controllo personale ed approfondito sulla conformità urbanistica dell'immobile.
Può accadere, pertanto, che in un momento successivo all'acquisto, il nuovo proprietario si accorga di qualche irregolarità e non è raro che ciò avvenga a seguito di una comunicazione ricevuta dal Comune.
È, ad esempio, ciò che è capitato allo sventurato compratore di un appartamento in Albano Laziale, il quale ha avviato più iniziative giudiziali per risolvere il problema. Tra queste, c'è stato il procedimento culminato con la recente sentenza n. 331 del 16 febbraio 2022 del Tribunale di Velletri.
In particolare, in questa causa, è stato convenuto il costruttore/venditore e tra le richieste avanzate dall'attore c'è stata anche quella relativa al risarcimento dei danni morali.
Non mi resta che approfondire i fatti da cui è scaturita la decisione in commento.
Irregolarità urbanistica immobile e risarcimento del danno morale: il caso concreto
Nel novembre del 2011 un privato acquistava dal costruttore un appartamento con annesso box. Nell'atto il venditore garantiva la conformità urbanistica del bene e s'impegnava a consegnare, entro breve termine, il certificato di agibilità.
A distanza, però, di 4 anni, il proprietario riceveva dal Comune una comunicazione in cui apprendeva che la destinazione dell'immobile era difforme da quella dichiarata e cioè uso ufficio e non abitazione.
A partire da questo momento, il titolare dell'appartamento era, quindi, costretto ad avviare una complessa attività per provvedere alla regolarizzazione dell'immobile, ivi compreso un ricorso al Tar.
Nel frattempo, però, citava in giudizio il costruttore per ottenere, tra le varie domande, anche il risarcimento dei danni morali. In particolare, la richiesta risarcitoria era giustificata dal vizio della cosa venduta (Art. 1490 c.c.) e dal fatto che il venditore era consapevole dell'irregolarità del bene (Art. 1494 c.c.).
Il giudizio era affidato alla competenza del Tribunale di Velletri che, al termine del procedimento, accoglieva, sul punto, la domanda dell'attore riconoscendogli un ristoro per le sofferenze patite a causa dell'intera vicenda, pari a circa 15.000 euro. Ovviamente, la soccombenza sulle spese di lite era un'ulteriore conseguenza a carico della parte convenuta.
Assenza certificato di agibilità e diritto alla risoluzione del contratto
In una vicenda come quella in esame, si discute se la mancanza del certificato di agibilità, promesso dal costruttore, possa concretizzare l'ipotesi della cosiddetta vendita di aliud pro alio.
In altri termini, bisogna capire se questo tipo di inadempimento sia tale da rendere l'appartamento privo di una qualità essenziale per l'uso a cui è destinata.
In caso affermativo, infatti, il compratore avrebbe diritto alla risoluzione del contratto «Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per l'inadempimento (Art. 1497 c.c.)».
Ebbene, la giurisprudenza non riconosce, necessariamente, questa possibilità all'acquirente, anche se al momento del rogito dovesse mancare il certificato. Per la Cassazione, infatti, «soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita (Cass. sent. n. 6548/2010)».
Gli Ermellini, perciò, ammettono che il certificato possa prodursi e/o ottenersi anche in un momento successivo. Se ciò dovesse accadere, anche su iniziativa dello stesso compratore, non ci sarebbe alcuna vendita aliud pro alio e non sarebbe ammissibile la risoluzione del contratto «la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del venditore di un immobile destinato ad uso abitativo non configura necessariamente un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, dovendosi, a tal fine, verificare un concreto squilibrio delle reciproche prestazioni tra le parti. Il successivo rilascio del certificato di agibilità, se pure ad iniziativa e spese dell'acquirente, esclude in ogni caso l'ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cass. Civ., Sez. II, n. 17123/2020)».
Perciò, in un caso come quello in esame, dove l'acquirente ottiene la conformità urbanistica del proprio appartamento, anche se a seguito di un procedimento amministrativo, egli non può ottenere la risoluzione del contratto, ma deve limitarsi a chiedere il risarcimento dei danni derivanti dal vizio della cosa venduta.
Cosa deve fare chi compra casa senza certificato di agibilità
Assenza certificato di agibilità e diritto al risarcimento dei danni morali
L'assenza della conformità urbanistica di un immobile è, indubbiamente, un vizio della cosa venduta. Pertanto, al compratore spetta il diritto al risarcimento di tutti i danni conseguenziali nei riguardi del venditore. Uno di questi potrebbe essere rappresentato dal patema patito per ottenere, nel corso degli anni, la regolarità dell'immobile.
È il caso, ad esempio, di quanto è accaduto nel procedimento in commento, dove a causa dell'inadempimento del costruttore, l'acquirente si è visto comunicare dal Comune la difformità dell'immobile e la presenza di abusi perseguibili penalmente. Una circostanza che lo ha costretto, altresì, ad affrontare un contenzioso amministrativo e che lo ha visto ottenere il certificato di agibilità solo dopo molti anni.
Per questi motivi, il Tribunale di Velletri ha riconosciuto il risarcimento del danno morale «secondo un giudizio basato su massime di esperienza, sulla vita di relazione e sul sentire dell'attore». Ovviamente, il danno è stato liquidato, in via equitativa, ex art. 1126 c.c., non essendo stato possibile determinarlo in altro modo.
Agibilità e compravendita, alcune considerazioni
