La Corte d'Appello di L'Aquila, con la sentenza n. 639 del 15 maggio 2024, ha stabilito che la trasformazione di una cantina in un'abitazione determina un incremento delle unità abitative del condominio e, conseguentemente, un aumento del valore commerciale del vecchio immobile; tale cambiamento giustifica la revisione delle tabelle millesimali per mutate condizioni di parte dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 69, n. 2, disp. att. c.c.
Revisione tabelle per modifica destinazione d'uso: fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione con cui l'assemblea, a maggioranza dei presenti che rappresentavano oltre la metà del valore dell'edificio, approvava la modifica delle tabelle millesimali.
A parere dell'attore, la deliberazione sarebbe stata illegittima in quanto, non ricorrendo alcuno dei casi stabiliti dall'art. 69 disp. att. c.c., la tabella avrebbe dovuto essere modificata all'unanimità.
Il primo grado terminava con il rigetto della doglianza: secondo il tribunale, il condominio convenuto avrebbe dimostrato il ricorrere della condizione di cui all'art. 69, nr. 2, disp. att. c.c., cioè le mutate condizioni del fabbricato che avrebbero alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di un solo immobile.
Avverso tale decisione veniva proposto appello sulla scorta di diversi motivi, il più interessante dei quali riguarda la presunta irrilevanza - ai fini della revisione delle tabelle per mutamento delle condizioni dell'edificio - della modifica della destinazione d'uso di una delle unità immobiliari.
Nello specifico, per l'appellante la trasformazione di una cantina in abitazione sarebbe stata irrilevante ai fini dell'art. 69 disp. att. c.c., non trattandosi di fattispecie espressamente considerata dalla norma.
Di diverso avviso è stata la Corte d'Appello che, con la sentenza n. 639 del 15 maggio 2024 in commento, ha invece statuito il contrario.
Nello specifico, la cantina trasformata in abitazione determina un evidente incremento delle unità abitative del condominio e un conseguente aumento del valore commerciale del vecchio immobile; tale trasformazione giustifica pertanto la revisione delle tabelle millesimali per mutate condizioni di parte dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 69, n. 2, disp. att. c.c.
A parere del collegio abruzzese, nemmeno è rilevante il fatto che le tabelle millesimali avessero natura convenzionale perché predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità: queste, infatti, non avevano fissato criteri di ripartizione delle spese comuni diversi da quelli stabiliti dalla legge, sì da dover essere modificate con il consenso unanime dei condòmini o ai sensi dell'art 69 disp. att. c.c.
Per pacifica giurisprudenza, infatti, hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni, attributive ad alcuni proprietari di maggiori diritti rispetti ad altri (Cass. 30 dicembre 1999 n. 943).
Tabelle millesimali del genere, quindi, non devono essere approvate né modificate con il consenso unanime dei condòmini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata.
Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni
Rilevanza della modifica della destinazione d'uso: considerazioni conclusive
La sentenza in commento ha fatto corretta applicazione dei principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Corte di Cassazione (4 ottobre 2016, n. 19797), la riforma del condominio attuata con la legge n. 220/2012 ha riservato la modifica delle tabelle millesimali alle ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte dell'edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Cosicché, la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori (così anche Cass., 10 febbraio 2010, n. 3001).
Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad esempio: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza - ai fini dell'errore - dei criteri soggettivi (ad esempio, d'ordine estetico) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c.
Inoltre, siffatta notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali.
Compete perciò al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità, se sorretto da adeguata motivazione (ex multis, Cass. 17 giugno 2021, n. 17391).
Nella fattispecie, la gravata sentenza ha dato atto dell'alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare di un solo condomino in conseguenza delle innovazioni apportate, sia in ordine all'abitabilità del bene, sia con riguardo al valore e alla destinazione d'uso: ciò ha comportato la creazione di un nuovo appartamento, con aumento di valore rispetto alle tabelle millesimali originarie, redatte allorché si trattava di una cantina.
La destinazione d'uso di un immobile, infatti, non può non avere ripercussioni sul calcolo dei millesimi, in base al coefficiente di destinazione, che è al primo posto nell'elenco dei coefficienti di cui alla Circolare Ministeriale 12480/1966 contenente i criteri di valutazione e il metodo di calcolo per la redazione delle tabelle millesimali.
