Il D.lgs. 4 maggio 2010 n. 28, riformato dal D.lgs. n. 149/22 (c.d. Legge Cartabia) ha introdotto la mediazione obbligatoria nelle controversie in materia condominio.
Dette controversie rientrano nelle previsioni di cui all'art. 5 del D.lgs. n. 28/2010, a norma delle quali, la mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità dell'azione giudiziale.
Quindi, chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione.
L'assemblea deve approvare il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore, intervenendo solo nella fase di accordo finale.
Se la vertenza viene chiusa in sede di mediazione con un accordo transattivo, viene da domandarsi se esista la possibilità, o meno, di applicare l'art 1132 c.c. atteso che l'attività compiuta non è quella di partecipazione ad un giudizio, quanto più quella di partecipazione al procedimento di mediazione. A chiarire la questione è intervenuta la sentenza Tribunale di Nocera Inferiore n. 122 del 18 gennaio 2024.
Accordo di mediazione e inapplicabilità della disciplina prevista dall'articolo 1132 c.c. Fatto e decisione
La vicenda traeva origine da una lite giudiziaria sorta tra una condomina ed il condominio.
Il giudizio in questione non veniva, però proseguito in quando, in sede di mediazione obbligatoria, il condominio e la condomina arrivavano ad un accordo transattivo, con cui il condominio si accollava altresì le spese di mediazione da quest'ultima sopportate.
Successivamente l'assemblea, con delibera, procedeva a suddividere l'importo dovuto per le spese di cui al predetto accordo transattivo, includendo nel prospetto divisionale la predetta condomina. Quest'ultima citava in giudizio il condominio davanti Tribunale per sentir dichiarare nulla e/o annullabile, previa sospensione, per contrarietà agli artt. 1132 c.c. e 2377 c.c., la delibera adottata con riferimento al punto 5 dell'o.d.g. "approvazione spesa complessiva della mediazione e relativa spesa".
In ogni caso, eccepiva l'erroneità della somma indicata e della ripartizione delle spese effettuata. Chiedeva quindi l'accoglimento della domanda, con vittoria di spese.
Si costituiva in giudizio il condominio il quale contestava la domanda, eccependo, in particolare, l'inapplicabilità del disposto dell'art 1132 c.c. ai casi di accordo bonario precedente all'instaurazione di una controversia.
Quanto, invece, all'asserita erroneità della somma in contestazione, deduceva che la somma era stata correttamente determinata, come poi confermato anche dal medesimo organismo di mediazione con comunicazioni allegate.
I condomini chiedevano, quindi, il rigetto della domanda, con vittoria di spese e, in riconvenzionale, il risarcimento dei danni subiti per la instaurazione della controversia in esame.
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Secondo il giudicante è vero che l'articolo 1132 c.c., parlando di "promuovere una lite o resistere a una domanda", potrebbe far nasce un equivoco, non precisando se la domanda in questione debba essere necessariamente giudiziale.
Come ha notato il Tribunale, però, il testo successivo della norma chiarisce ogni dubbio circa l'applicabilità alla fase stragiudiziale (benché obbligatoria) della mediazione, specificando che l'applicazione del disposto del medesimo art 1132 c.c. si applica in caso di "soccombenza" del condominio.
L'ipotesi di "soccombenza", però, non è contemplata dall'istituto della mediazione e ne è, anzi, incompatibile.
Ad avviso del Tribunale la soccombenza, infatti, si ha nel caso in cui un terzo, estraneo rispetto alla lite, imponga ai litiganti una soluzione, che veda accolte le doglianze di una parte e rigettate, invece, quelle dell'altro.
In altre parole secondo il Tribunale l'articolo 1132 c.c. non può trovare applicazione nel caso in esame, essendo limitata dallo stesso dato letterale della norma, alle ipotesi di liti giudiziarie.
In ogni caso il giudicante ha notato come l'attrice non abbia impugnato la delibera (nemmeno allegata) di autorizzazione ad agire in mediazione (e di conferimento dell'incarico in tal senso ai difensori nominati) ma, al contrario, la delibera di approvazione della ripartizione delle spese, sulla scorta della dedotta applicazione dell'art 1132 c.c.
Autorizzazione assembleare alla partecipazione in mediazione e volontà di transigere
Riflessioni conclusive
La disciplina sul dissenso prevista dall'art. 1132 c.c. caratterizza l'intera normativa condominiale, conformandola nell'ottica di tutelare adeguatamente i condomini della minoranza o perfino un unico condomino che non condivide la scelta di tutti gli altri. L'art. 1132 c.c. stabilisce, testualmente, che qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza; e precisa che l'atto di dissenso deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente, in caso di soccombenza del condominio, non è tenuto a partecipare al pagamento delle spese processuali a favore del difensore del condominio e a quelle eventuali a favore della controparte liquidate dal giudice con la sentenza. In caso di vittoria, lo stesso dissenziente non deve partecipare alle spese processuali, se non per la sola parte non "coperta" da quanto recuperato dalla parte soccombente.
L'art 1132 c.c. trova la sua ratio proprio nella particolarità della partecipazione del condominio ad una lite e quindi della vincolatività, per il condominio stesso, ad una decisione presa da un terzo (cioè l'autorità giudiziaria).
Nella mediazione (e nell'accordo transattivo che ne consegue) sono invece le parti a dirimere la controversia prima ancora che la stessa sorga e la circostanza che ciascuna parte, nel sottoscrivere l'accordo conciliativo, ponga in atto "reciproche rinunce" non può, in relazione alla proporzione delle singole rinunce, permettere di ritenere una parte soccombente rispetto all'altra.
