L'amministratore di condominio è il rappresentante sostanziale e processuale dell'edificio, per il quale agisce in ragione del mandato ricevuto.
Egli è tenuto ad una buona amministrazione tanto che ad oggi si sta discutendo se stia giungendo a una sua responsabilità da obbligazione di risultato e non solo da obbligazione di mezzi.
Il rapporto è regolato non solo dalle norme condominiali ma anche da quelle relative al mandato.
Se non si attiene alle norme diligentemente, può essere citato in giudizio anche a titolo di risarcimento danni, ove questo ricorra.
La responsabilità contrattuale dell'amministratore di condominio e la quantifica il danno subito. Fatto e decisione
Il Tribunale di Salerno con la decisione n. 1574 del 3 maggio 2022 affronta proprio questo tema, in modo assolutamente compiuto e lineare.
Il caso di specie è il seguente: gli attori, premettendo di essere proprietari di immobili con relative pertinenze ubicati nel comune di Salerno, nonché condomini del Parco, convenivano in giudizio l'amministratrice domandando al Tribunale, l'accertamento della responsabilità professionale della stessa, con conseguente condanna al risarcimento del danno provocato, per tutto il periodo in cui lo aveva amministrato.
Questa resisteva alla domanda e chiedendone il rigetto.
Espletata la prova testimoniale, si è poi giunti alla precisazione delle conclusioni.
All'udienza la causa veniva riservata per la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc per memorie conclusionali e note di replica.
Il Giudice afferma che la domanda non è fondata e che non può trovare accoglimento.
Parte attrice si rifà alla asserita responsabilità dell'amministratore del condominio chiedendo il risarcimento che afferma essere derivato dall'inadempimento dell'amministratore nel corso della sua carica rispetto agli obblighi che su di questi incombevano.
Il danno lamentato si fonderebbe sulla violazione di obblighi contrattuali del mandatario amministratore nello specifico, art 1130 c.c. co.1 n. 1, 3, 4 c.c. di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio o all'art 1131 co.3 c.c., di dare notizia all'assemblea di azioni intentate nei confronti del condominio.
Parte convenuta contesta rilevando l'assenza di riscontri oggettivi, di non aver ricevuto tempestivamente dal precedente amministratore tutta la documentazione necessaria, di essere esente da responsabilità per il ritardo nella definizione delle procedure di sanatoria.
Il Tribunale ricorda che l'ufficio dell'amministratore di condominio, come da costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, è riconducibile a quello del mandatario con rappresentanza (tra le altre, Cass. Sez. Un. 9148/2008) inquadramento recepito dalla novella del 2012.
L'art 1129 co. 15 c.c., stabilisce espressamente che si applicano le disposizioni del codice sul mandato per quanto ivi non espressamente previsto.
Il Giudice osserva che l'adempimento della convenuta deve essere vagliato alla luce delle regole sulla responsabilità contrattuale e, in particolare, alla luce delle disposizioni che regolano la diligenza nell'adempimento (art 1176 c.c.) e di quelle che disciplinano la ripartizione dell'onere della prova (art 1218 c.c.).
In questo senso, la parte creditrice deve dimostrare il fatto costitutivo del proprio diritto e può limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore, sul quale viceversa grava l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento ovvero l'impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile (Cass Sez. Un. 13533/2001); grava in ogni caso sul creditore l'onere di fornire la prova del danno subito (art. 1223 c.c). L'art 1223 c.c. stabilisce che 'Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta'.
Importante è la seguente precisazione affermata dal Giudice: la responsabilità dell'amministratore di condominio non può affermarsi per il solo fatto del suo non corretto adempimento dell'attività, occorrendo verificare se il danno lamentato sia riconducibile alla condotta del primo, se un danno vi sia stato effettivamente e infine se, ove questi avesse tenuto il comportamento dovuto, il condominio avrebbe evitato il pregiudizio lamentato, difettando, altrimenti, la prova del necessario nesso eziologico tra la condotta del professionista, commissiva o omissiva ed il risultato derivatone.
In poche parole occorre il nesso di causalità tra fatto/omissione del mandatario e il danno che ne è conseguito, oltre ad accertare se una condotta positiva sarebbe stata in grado di escluderlo.
La giurisprudenza asserisce che il danno è conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento se, mediante giudizio controfattuale, sia possibile stabilire che la conseguenza dannosa non si sarebbe verificata, o si sarebbe verificata con minore gravità, sostituendo alla condotta colpevole quella dell'agente modello (cfr. Cass. n. 7760/20 e Cass. n. 21530/21).
Nella fattispecie in esame, si parla dell'amministratore diligente ex art 1176 co 2 c.c.
Il Giudice rileva che la condomina attrice non ha assolto al suo onere della prova per ciò che attiene alla prova del danno e quindi alla prova del nesso causale tra condotta omissiva, che configura l'inadempimento dell'amministratore, e il danno conseguente peraltro non specificato in modo chiaro.
Nello specifico, le contestazioni attoree sono:
- mancato pagamento delle utenze;
- tardiva approvazione del bilancio consuntivo;
- mancata comunicazione della rinuncia all'incarico da parte del tecnico nominato per la definizione delle sanatorie edilizie;
- mancato ritiro di lettera raccomandata per pagamento parcella professionale.
A fronte di queste asserite negligenze, non è stata data prova di alcuno specifico danno.
L'istruttoria orale ha sì evidenziato la condotta inadempiente ma solo comunque in parte.
Stanti i precedenti giurisprudenziali di cui sopra, anche sostituendo la condotta tenuta dal convenuto con quella auspicata dagli attori, ed in generale con quella dell'amministratore diligente secondo il criterio dell'art 1176 co 2 c.c., ovvero la tempestiva convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio, il regolare pagamento delle utenze, la comunicazione tempestiva della rinuncia da parte del tecnico e il ritiro della lettera raccomandata, non si considera raggiunta la prova che sarebbe stato evitato il danno lamentato (ma non provato) dalla parte attrice perché non vi è la prova che una condotta diversa da quella posta in essere ovvero conforme a quella (cfr. Cass. n. 7760/20 e Cass. n. 21530/21) dell'amministratore diligente ex art 1176 co 2 c.c. avrebbe evitato il verificarsi di conseguenze dannose peraltro, non provate.
La domanda viene quindi rigettata.
Considerazioni conclusive
Ricorrendone i presupposti, il risarcimento danni da parte dell'amministratore può essere dovuto.
Come di recente affermato dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 1268 del 23-03-2023, se il condominio riesce a provare l'inadempimento delle obbligazioni proprie dell'amministratore (nel caso di specie ex artt. 1129 c.c., 1130 c.c. e 1130 bis c.c.), e l'amministratore non è in grado di fornire prova contraria, si ha per accertato l'inadempimento contrattuale rispetto alle obbligazioni nascenti dal mandato gestorio.
Nel caso di specie per la quantificazione del danno si è tenuto conto delle somme che la collettività condominiale ha versato, per far fronte ai propri obblighi contrattuali con i terzi fornitori (in quanto non è stato dedotto e provato altro danno valutabile secondo i criteri di cui all'art. 1223 c.c. e 1226 c.c.).
Inoltre avendo sostenuto spese legali per la regolarizzazione dei pagamenti nei confronti dei terzi fornitori e dei creditori dell'ente, fornita la prova in giudizio, anche queste voci devono costituire oggetto di rimborso.
Così a titolo esemplificativo si rimanda alla decisione del Trib. Roma, Sentenza del 16 novembre 2021, dove è stato affermato che deve risarcire i danni ai condomini l'ex amministratore che per negligenza ha causato l'interruzione della fornitura dell'acqua al caseggiato.
Tutti i poteri dell'amministratore si possono leggere in termini negativi, quando non vengono adempiuti o vengono eseguiti malamente. In questi casi può aversi l'ulteriore conseguenza del dovere di risarcire il danno.
Esempio classico è non ottemperare ai lavori urgenti secondo quanto dispone l'art. 1135 c.c. quando vi è un pericolo di danno a persone o cose. Ove non si attivi e ove il pericolo si concretizza, il risarcimento danno non è in capo all'edificio ma all'amministratore, persona fisica.
