A seguito della riforma del condomino (legge 220/2012) l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina (art. 1129 c.c.), deve analiticamente specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso, dovendovi includere anche i compensi legati all'esecuzione di eventuali attività straordinarie. Qualora l'amministratore, anche revocato dall'incarico, pretenda compensi aggiuntivi per l'attività svolta dovrà provare di aver ricevuto incarichi aggiuntivi, non compresi nella normale attività gestoria. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Taranto (sentenza n. 2602 del 3 novembre 2023).
Compenso aggiuntivo e incarichi "speciali" all'amministratore del condominio. Fatto e decisione
Un condominio citava in giudizio l'ex amministratore.
Quest'ultimo - come veniva precisato nell'atto di citazione - era stato nominato con delibera (dell'8 maggio 2012), richiamata dalla successiva (del 6 giugno 2012) ed aveva accettato l'incarico a fronte di un corrispettivo di euro 10,00 per ciascun condomino; successivamente, però, l'assemblea (con delibera dell'assise condominiale datata 16 marzo 2018) gli aveva revocato l'incarico, nominando un sostituto.
Il condominio attore precisava che, a seguito del detto ultimo avvicendamento, si erano accertate, in sede di approvazione del consuntivo 2017, gravi irregolarità commesse dal convenuto, tra le quali omissioni contabili, il mancato pagamento di fornitori del condominio, indebiti prelievi per uso personale di somme dal conto corrente condominiale e la percezione di maggiori compensi per complessivi euro 29.512,00, non giustificati e non dovuti, ulteriori rispetto a quelli pattuiti.
Alla luce di quanto sopra, riservandosi ogni successiva azione per le dette irregolarità riscontrate, il condominio chiedeva al Tribunale, previo accertamento dell'indebita percezione da parte di questi dei maggiori compensi non pattuiti e sforniti di giustificazione, la condanna del convenuto alla relativa restituzione, maggiorata della rivalutazione e degli interessi.
L'ex amministratore faceva presente di essere stato nominato a seguito di irregolarità commesse dal precedente amministratore (poi revocato), sostenendo di avere ricevuto dall'assemblea due incarichi distinti; uno avente ad oggetto l'amministrazione del condominio e l'altro consistente nello svolgimento di tutte le attività necessarie al controllo delle precedenti irregolarità e all'adozione delle necessarie iniziative.
Il convenuto perciò chiedeva il rigetto della domanda del condominio, solo in subordine richiedendo, in via riconvenzionale, il riconoscimento un compenso, corrispondente al valore delle prestazioni eseguite in via ulteriore rispetto all'incarico di amministratore. Il Tribunale ha dato torto all'ex amministratore.
Secondo il giudice pugliese le attività poste in essere dal convenuto (e asseritamente ricondotte in ambito distinto e ulteriore rispetto a quelle proprie dell'amministratore di condominio) costituiscono in realtà tutte attività che rientrano a pieno titolo nelle normali attribuzioni in capo ad un amministratore di condominio che, dopo le modifiche introdotte con la L. 11 dicembre 2012, n. 220, è concepito non solo quale organo esecutivo delle decisioni assembleari per ciò che attiene alla riscossione dei contributi, alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, ma altresì quale soggetto deputato alla esecuzione, con ampio margine di autonomia, di tutte le necessarie e opportune azioni conservative, di recupero e di tutela riferite ai beni comuni, come chiaramente risulta dalle disposizioni contenute negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. Del resto, lo stesso Tribunale ha notato come, dalla documentazione acquisita al giudizio, non sia emersa la prova del conferimento da parte del condominio di ulteriori incarichi in capo al convenuto, così come peraltro accertato anche in sede di consulenza d'ufficio; di conseguenza il giudice tarantino ha ritenuto non spettasse all'ex amministratore un maggiore compenso rispetto a quello previsto in sede di nomina.
Quali sono i compensi extra che l'amministratore di condominio può richiedere?
Quanto alla misura dell'indebito percepito dal convenuto, le somme indicate dall'attore, non sono state contestate dall'amministratore uscente e sono state altresì accertate dal consulente d'ufficio.
Lo stesso Tribunale ha condannato il convenuto alla restituzione del relativo importo, maggiorato degli interessi legali, dai singoli pagamenti sino all'effettivo soddisfo, ma non applicando la rivalutazione trattandosi di debito di valuta.
Considerazioni conclusive
Il legislatore della c.d. riforma del condominio, al fine di garantire una maggiore trasparenza e verificabilità delle gestioni condominiali, ha imposto all'amministratore di specificare analiticamente ai condomini l'ammontare del proprio compenso.
Recentemente è stato affermato che, agli effetti dell'art. 1129 c.c., comma 14, c.c., il quale prevede la nullità della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, ritualmente convocata e con il quorum deliberativo previsto dal codice civile, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. civ, sez. VI, 22/04/2022, n. 12927).
In altre parole, ai condomini riuniti in assemblea deve essere chiaro fin dall'inizio quali siano le condizioni economiche del rapporto di mandato che il nominando amministratore si propone di eseguire, in modo da rendere possibile un confronto tra le varie proposte sul tappeto e poter poi verificare il rispetto degli accordi al momento della presentazione del rendiconto.
Il compenso richiesto dall'amministratore in assemblea, al momento della sua nomina, non può che essere omnicomprensivo, dovendo dunque riguardare tutta l'attività gestoria eseguita, senza che possa configurarsi la spettanza di compensi ulteriori per lo svolgimento di lavori o per attività connesse alla vita condominiale (Trib. Firenze 24 febbraio 2021 n. 441). Tuttavia rientra nelle competenze dell'assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato (Cass. civ., sez. II, 02/03/2018, n. 5014).
