L'amministratore di un condominio, ai sensi dell'art. 1131 c.c., ha la rappresentanza dei partecipanti e può, quindi, agire a tutela di un interesse comune, sia contro i condomini sia contro i terzi, soltanto nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c.; di conseguenza, quando la rappresentanza attiva esula dalla sfera di dette attribuzioni, essa deve essere necessariamente sorretta da apposita investitura, deliberata dall'assemblea condominiale.
Così, ad esempio, l'amministratore di condominio è legittimato a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Tale potere va interpretato estensivamente, nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato
La legittimazione dell'amministratore, a norma dell'art. 1130, comma 1, n. 4 c.c., a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, gli consente di anche promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c., nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà?
Il problema è stato recentemente affrontato dalla sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nella sentenza n. 3461 del 21/09/2023.
L'amministratore non può ad agire contro l'impresa edile per vizi e conseguenti danni nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Fatto e decisione.
Un condominio stipulava un contratto di appalto (il 10 giugno del 2008) con un'impresa edile per la realizzazione dei lavori di manutenzione delle facciate esterne del fabbricato condominiale; i lavori non venivano realizzati a regola d'arte.
I vizi dell'opera appaltata, anche nelle proprietà esclusive, erano stati inizialmente evidenziati in una perizia di parte commissionata dal condominio; successivamente i difetti venivano accertati anche con ATP e quantificati in euro 69.000,00 importo necessario per i costi di ripristino a regola d'arte.
Alla luce di quanto sopra il condominio citava in giudizio l'impresa per sentirla condannare al risarcimento dei danni. Si costituiva il convenuto che eccepiva il difetto di legittimazione attiva di parte istante con riferimento ai danni che erano stati lamentati alle proprietà esclusive dei singoli condomini. Il Tribunale ha dato parzialmente ragione al condominio.
Azione di vizi e difetti nell'appalto e legittimazione del condominio
Secondo il CTU i danni hanno riguardano nella quasi totalità le proprietà private dei singoli condomini (le infiltrazioni sono state determinate in maniera assolutamente prevalente dalla cattiva impermeabilizzazione di terrazzi e balconi), mentre i danni alle parti comuni sono risultati residuali.
Così il Tribunale ha riscontrato un parziale difetto di legittimazione attiva ad agire da parte dell'amministrazione del condominio.
Del resto il mandato era stato conferito al difensore dall'amministratore del condominio e non dai singoli condomini che neppure hanno conferito mandato all'amministratore condominiale di iniziare il giudizio.
Inevitabile, quindi, per il Tribunale accogliere la domanda risarcitoria nei limiti dei soli danni da infiltrazioni causati ai beni condominiali.
Considerazioni conclusive
Secondo l'articolo 1669 c.c. se, nel corso di dieci anni dalla realizzazione, il caseggiato, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta (il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia stessa).
Si ricorda che l'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.
Chiarito quanto sopra si precisa che, ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., sussiste la legittimazione dell'amministratore a proporre l'azione di natura extracontrattuale ex art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi, col determinare un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (Cass. civ., sez. II, 19/03/2021, n. 7875).
Il potere, attribuito ex art. 1130, n. 4 c.c. all'amministratore condominiale, di compiere atti conservativi dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato però non può estendersi alla proposizione delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. III, 06/08/2013, n. 18653; Cass. civ., sez. II, 08/11/2010, n. 22656).
In quest'ultima ipotesi infatti si verte proprio in materia di diritti di crediti (dei singoli condomini) ben distinti ed individuabili, nonché differenti da quelli inerenti le parti comuni dell'edificio, la cui tutela eccede chiaramente finalità conservative dello stabile condominiale.
Per tali diritti individuali di credito la legittimazione ad agire rientra nella esclusiva competenza dei singoli interessati.
In alternativa, per le azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente, relative ai danni subiti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, i singoli condomini possono conferire un apposito mandato rappresentativo all'amministratore.
