I compiti dell'assemblea rappresentano, contemporaneamente, anche i limiti dei poteri dell'assemblea; in altre parole, l'assemblea di condominio non ha poteri fuori dalla gestione dei beni condominiali. In applicazione di tale principio, infatti, le delibere assembleari non dovrebbero essere lesive della proprietà privata, cioè non dovrebbero, in contrasto con l'art. 1135 c.c., eccedere i propri poteri e, conseguentemente, interferire con la proprietà delle singole unità immobiliari. Questo "straripamento" però talvolta si verifica.
Un esempio di questo "abuso di potere" dell'assemblea è rinvenibile nella vicenda recentemente esaminata dal Tribunale di Teramo (sentenza del 19 marzo 2024 n. 311).
Fatto e decisione. Potere decisione dell'assemblea e straripamento dalle attribuzioni stabilite dalla legge.
Due condomini citavano in giudizio il condominio, invocando la nullità o l'annullamento delle deliberazioni assembleari del 25/10/2022 e 3/03/2023.
In particolari gli attori ritenevano invalide dette decisioni, per mancanza del consenso all'esecuzione di opere sulle loro proprietà esclusive, indeterminatezza o indeterminabilità dell'oggetto del contratto di appalto sottoscritto dall'amministratore su mandato dell'assemblea, eccesso di potere.
Gli stessi condomini facevano presente che l'assemblea aveva dato mandato all'amministratore di sottoscrivere il contratto di appalto predisposto dall'impresa, contratto contenente la seguente disposizione: "il committente dichiara di essere stato autorizzato dai singoli condomini all'esecuzione dei lavori anche sulle rispettive parti private interessate dalle opere". Non solo. I condomini aggiungevano che altra disposizione presente nel testo contrattuale, presupponendo lavori nelle parti esclusive, stabiliva che il committente avrebbe dovuto provvedere, prima della data di inizio dei lavori, a far rimuovere o dotare di adeguata protezione, le cose poste nei luoghi interessati ai lavori (e quindi anche nelle proprietà esclusive), precisando che, in difetto di quanto sopra, l'appaltatore avrebbe potuto procedere direttamente ai suddetti adempimenti.
Gli odierni attori evidenziavano di non aver mai espresso il loro consenso all'esecuzione delle opere sulle loro proprietà esclusive, sia nell'adunanza del 25/10/2022, che in quella del 3/03/2023.
Il Tribunale ha dato pienamente ragione agli attori: le deliberazioni impugnate sono state dichiate radicalmente nulle in quanto affette da difetto assoluto di attribuzioni.
Il giudicante ha notato nella riunione del 25/10/2022 non è stato espressamente sottoposto all'approvazione dei condomini interessati la possibilità che i lavori per il Superbonus si estendessero anche alle loro parti private; infatti - come ha precisato lo stesso giudice - nella stessa riunione l'assemblea si è limitata ad approvare (senza che nessuno lo illustrasse nel dettaglio) il progetto esecutivo.
Lo stesso "modus procedendi" è stato utilizzato anche nella riunione nella quale è stata approvata la delibera del 3/03/2023, con la conseguenza che il Tribunale ha ritenuto anche tale decisione affetta da nullità per difetto assoluto di attribuzioni.
L'appaltatore può ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio?
Considerazioni conclusive
L'assemblea condominiale non può perseguire finalità extra-condominiali e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi: infatti qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
In quest'ottica si è recentemente affermato che il potere deliberativo dell'assemblea in tanto sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni; in caso contrario la delibera avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da difetto assoluto di attribuzioni (conforme Trib. Cosenza 2/03/2023 n. 374).
In precedenza è già stato sottolineato che i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini (Cass. civ., sez. II, 14/12/2007, n. 26468: nella specie è stata esclusa la nullità della delibera che aveva negato ad una condomina l'installazione sul lastrico condominiale di un'antenna ricevente, promessa contrattualmente alla società locatrice del proprio appartamento esercente sistemi di navigazione satellitare, perché il regolamento condominiale di natura contrattuale vietava di destinare le unità abitative ad attività di impresa).
Al di fuori di particolari situazioni, però, la delibera adottata in contrasto con la volontà di alcuni proprietari che preveda lavori nella loro proprietà lesivi della stessa, secondo la giurisprudenza è quindi da considerarsi radicalmente nulla e, quindi, può essere impugnata anche dopo il decorso del termine di 30 giorni (in tal senso, Cass. civ., Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806; di recente si veda: Cass. civ., Sez. III, 13/12/2022, n. 36387).
In ogni caso la necessità del consenso non può ritenersi superata dalla preventiva acquisizione di dichiarazioni con le quali i condomini sembrano favorevoli a lavori nelle parti esclusive, se gli stessi partecipanti al condominio esprimono poi voto contrario in assemblea, revocando il consenso precedentemente manifestato.
