In caso di vendita dell'unità immobiliare sita in condominio, delle spese straordinarie deliberate dall'assemblea risponde il soggetto che era condomino al momento della sua adozione. Il condominio non può quindi pretendere il pagamento nei confronti dell'acquirente, né a tal fine è rilevante la circostanza della mancata comunicazione del rogito all'amministratore.
Questo quanto emerge dalla sentenza n. 148 adottata dalla Corte di Appello di Campobasso e pubblicata lo scorso 24 maggio 2024.
Le spese straordinarie già deliberate restano a carico del venditore. Fatto e decisione
Nella specie la società che aveva acquistato un'unità immobiliare sita in condominio si era vista notificare dall'amministratore condominiale un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese straordinarie deliberate dall'assemblea alcuni anni prima del passaggio di proprietà.
La stessa aveva quindi presentato opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva ed evidenziando come al momento dell'acquisto la società venditrice aveva dichiarato nel rogito di avere integralmente saldato tutte le spese condominiali e che non erano state adottate delibere per l'esecuzione di lavori di natura straordinaria.
Il condominio si era quindi costituito nel giudizio di opposizione, chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo ed eccependo la mancata comunicazione all'amministratore dell'atto di trasferimento immobiliare, con ritenuta conseguente applicazione dei commi 4 e 5 dell'art. 63 disp. att. c.c. Il giudice dell'opposizione aveva accolto la domanda della società opponente, revocando il decreto ingiuntivo. Il condominio opposto aveva quindi impugnato la decisione.
Ma anche la Corte di Appello ha a sua volta fatto proprie le ragioni dell'opponente, confermando quindi la sentenza di primo grado. I giudici, evidenziato che risultava documentalmente che le spese ingiunte erano state deliberate dall'assemblea alcuni anni prima della vendita dell'unità immobiliare, si sono richiamate all'indirizzo giurisprudenziale di legittimità oggi prevalente, per il quale, ai fini dell'imputazione delle spese tra il venditore e l'acquirente del cespite, in relazione a obbligazioni insorte prima dell'acquisto dell'immobile, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione della deliberazione assembleare, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione (è stata quindi richiamata Cass. civ., sez. VI, 22/06/2017, n. 15547).
Spese straordinarie e vendita dell'unità immobiliare
Considerazioni conclusive
L'indirizzo giurisprudenziale di legittimità richiamato dalla Corte di Appello di Campobasso è indubbiamente quello oggi maggiormente seguito (si veda, più di recente, Cass. civ., 28 aprile 2021, n. 11199).
In relazione alle questioni sottoposte nella specie al Giudice di appello pare invece interessante evidenziare un altro aspetto, per quanto impropriamente richiamato dal condominio opposto. Quest'ultimo, come detto, aveva infatti contestato l'opposizione avversaria evidenziando di non avere mai ricevuto copia dell'atto di compravendita stipulato tra le parti.
Di conseguenza, secondo la singolare interpretazione del disposto dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c. dallo stesso propugnata, per quanto desumibile dalla motivazione della sentenza, la "sanzione" per tale omissione sarebbe stata quella per cui anche il condomino acquirente avrebbe dovuto rispondere delle spese straordinarie deliberate prima della vendita (e al di fuori bel biennio di solidarietà di cui al quarto comma della medesima disposizione).
La Corte di Appello ha liquidato l'eccezione sulla base di una mera disamina dell'applicabilità temporale di tale disposizione, come è noto introdotta con la riforma del condominio del 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013. L'obbligazione dedotta in giudizio, invece, era sorta precedentemente a tale data. In ogni caso pare evidente come detta disposizione sia stata richiamata del tutto impropriamente dal condominio che aveva richiesto il decreto ingiuntivo nei confronti della società condomina acquirente.
La disposizione di cui al quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c., diversamente da quella di cui al comma quarto, che riguarda la solidarietà dell'acquirente per gli oneri condominiali pregressi maturati a carico del venditore nella gestione in corso e in quella precedente l'acquisto, riguarda le spese future, ovvero quelle a carico dell'acquirente e nuovo condomino.
Detta disposizione, in modo sicuramente innovativo rispetto al passato, "sanziona" quindi il venditore che non abbia informato l'amministratore del passaggio di proprietà, rendendolo responsabile in solido per gli oneri condominiali sorti dopo la vendita e di competenza del nuovo condomino acquirente.
