Il proprietario che concede in locazione un immobile deve stare molto attento all'integrità strutturale del medesimo. Se, in verità, i locali dovessero avere dei problemi a riguardo, il locatore potrebbe andare incontro a delle conseguenze poco piacevoli.
Più precisamente, si sta parlando della responsabilità verso il conduttore. L'immobile, infatti, deve essere idoneo all'uso pattuito. In caso contrario, il locatario potrebbe agire nei riguardi del proprietario per ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni patiti.
È quanto, per l'appunto, accaduto nella vicenda oggetto della recente sentenza n. 195 del 3 aprile 2024 emessa dal Tribunale di Gela. Nello specifico, essa scaturiva dal rilascio di un locale commerciale da parte del conduttore, già concessogli in locazione, per i gravi problemi di staticità e strutturali dell'ambiente. Trattavasi, altresì, di problematiche che erano state accertate dalle autorità competenti.
Nell'occasione, l'ufficio siciliano ha dovuto valutare, anche, la fondatezza di una domanda risarcitoria di oltre 200.000 euro.
Ma è bene procedere con ordine, approfondendo il caso concreto e gli aspetti giuridicamente rilevanti del medesimo.
Vizi della cosa locata: cosa sono?
I vizi della cosa locata sono presi in considerazione dall'art. 1578 cod. civ. "Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna".
Si tratta, quindi, di quei vizi che, se presenti, alterano l'integrità dell'immobile al punto da renderlo inidoneo all'uso locato. Essi non vanno confusi con i deterioramenti a cui è soggetto il bene con la normale usura del tempo. Tali difetti sono del tutto irrilevanti.
In presenza dei vizi presi in esame dalla norma si realizza, perciò, uno squilibrio tra le prestazioni corrispettive pattuite in contratto. Il canone, ad esempio, non sarebbe equo in relazione al bene concesso in locazione.
È in ragione di ciò, pertanto che se la cosa locata dovesse presentare dei vizi di tal guisa, al conduttore spetterebbe il diritto di chiedere la riduzione del prezzo, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Conferma tutte le affermazioni espresse in precedenza anche il Tribunale di Gela nella sentenza in commento "vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti".
Locazione commerciale e problemi strutturali all'immobile: quali danni?
Se, successivamente alla firma di una locazione commerciale, si manifestano dei vizi nell'immobile non conosciuti, non riconoscibili dal conduttore e, quindi, non accettati alla firma del contratto, quest'ultimo, oltre a chiedere la risoluzione dell'accordo, ha il diritto di pretendere dal locatore il risarcimento del danno. A questo proposito si tratta dei cosiddetti danno emergente e lucro cessante.
Un'ipotesi di danno emergente è sicuramente quello rappresentato dai beni che sono stati deteriorati quale conseguenza immediata dei vizi della cosa locata. Ad esempio, nel caso in commento, è stata prodotta la fattura delle merci condotte in discarica dal conduttore a seguito della chiusura dei locali disposta dalle autorità competenti per gli accertati problemi strutturali del bene.
Un'ipotesi, invece, di lucro cessante, tenendo conto della natura commerciale della locazione, è certamente identificabile col mancato guadagno patito dal locatario quale conseguenza dell'interruzione dell'esercizio dovuto alla chiusura.
In particolare, nel caso in commento, il magistrato ha affidato il compito di valutare l'entità dei danni ad una consulenza tecnica d'ufficio contabile. Essa ha quantificato il dovuto in misura decisamente inferiore alla richiesta attorea (circa 45.000 euro).
Insomma, i vizi della cosa locata, per i quali il locatore non ha fornito alcuna prova circa la sua incolpevole ignoranza, sono costati al proprietario la risoluzione del contratto, un corposo risarcimento e la soccombenza delle spese di lite.
