L'art. 1571 c.c. fornisce la definizione del contratto di locazione: si tratta di quel contratto con cui una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all'altra parte, definito conduttore o locatario, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. Il corrispettivo è ciò che si qualifica canone locatizio.
Il contratto di locazione si adatta a diverse fattispecie: beni mobili o immobili, beni immobili ad uso abitativo o commerciale, immobili urbani o rurali, transitori, a canone libero o convenzionato.
Si tratta di contratto consensuale, ad effetti obbligatori, a prestazioni corrispettive, essenzialmente oneroso.
Gli obblighi del locatore sono principalmente (art. 1575 c.c.) la consegna del bene, al conduttore, in buono stato di manutenzione; il mantenimento del bene in stato da servire all'uso convenuto; la garanzia del suo pacifico godimento durante la locazione.
Dall'altro lato, il conduttore è tenuto (art. 1587 c.c.) a prendere in consegna la cosa, osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; versare il corrispettivo nei termini convenuti.
Il classico caso è la locazione di un intero immobile, non escludendo un vano o un locale dall'oggetto del rapporto. Ci si domanda allora cosa succede se stipulato un contratto di locazione di tale fattezza, se il locatore non libera alcuni locali e non ne permetta il godimento in capo al nuovo conduttore.
Simile fattispecie è stata analizzata dall'ordinanza della Cassazione 17/04/2024 n. 10361.
Fatto e decisione
Nel caso di specie il conduttore adisce il Tribunale, chiedendo il previo accertamento del grave inadempimento della locatrice perché non ha liberato una porzione di immobile ceduto in locazione, cioè l'ex appartamento del custode dello Stabilimento, domandando la condanna al rilascio di questa porzione di immobile con relativo sgombero di quanto in essa contenuto oltre alla condanna al risarcimento del danno arrecato per ogni mese di occupazione sino al rilascio definitivo.
Ciò in quanto mentre il contratto di locazione prevedeva l'intero immobile, al momento della sua consegna, la locatrice aveva omesso di consegnare una porzione del bene, i locali dell'ex alloggio del custode del complesso immobiliare, locali che erano rimasti occupati da oggetti di sua proprietà anche se quest'ultima percepiva l'intero canone locatizio, impedendo il godimento dei suddetti locali.
Inoltre la locatrice, in occasione di lavori di ristrutturazione, aveva promesso di provvedere quanto prima allo sgombero, mai avvenuto.
Si costituisce resistendo la proprietaria, società cooperativa convenuta.
Il Tribunale decide disponendo l'immediato rilascio della porzione di immobile ceduto in locazione e dichiarava la proprietaria responsabile dei danni subiti per effetto della mancata consegna del bene totalmente libero da persone e cose, con condanna al risarcimento del danno per mancato godimento di questa porzione dell'immobile.
Viene proposto appello dalla proprietà. La Corte di Appello dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio della porzione immobiliare, revocando il relativo ordine, condannando l'appellante al rimborso delle spese di gravame.
Essa allora formula ricorso in cassazione, per due motivi fondamentali mentre la controparte resiste con controricorso.
Con il primo motivo lamenta che la corte di merito ha riconosciuto l'esistenza di un danno della conduttrice sul rilievo dell'avvenuto pagamento, da parte di questa di un canone comprensivo anche del bene illegittimamente occupato, non avendone la fruizione mentre la conduttrice non ha dimostrato di aver subito un decremento patrimoniale quale riflesso del suo incompleto adempimento, ritenendo il danno in re ipsa, con conseguente violazione dell'art. 1223 cod. civ.
Con il secondo motivo la ricorrente lamenta l'illegittimità della metodologia di liquidazione operata dalla corte territoriale sulla base dell'espletata C.T.U., che, a sua volta, ha utilizzato quale parametro il valore figurativo del canone locativo di mercato della porzione di stabilimento occupato, ossia il canone che si sarebbe potuto chiedere per affittare solo questa porzione di immobile, da quantificarsi in relazione alla posizione dell'immobile e ad altre caratteristiche intrinseche dello stesso; secondo la proprietà, l'entità del risarcimento deve essere parametrata alla valutazione della proporzionale riduzione di godimento del bene oggetto della locazione rispetto alla entità del corrispettivo contrattuale.
Inadempimento conduttore e risoluzione locazione: quali danni per il locatore?
Conclusioni
La Cassazione rileva che il primo motivo è infondato: l'obbligo di pagare il canone ha come presupposto la consegna del bene da parte del locatore. Il sinallagma contrattuale implica uno stretto rapporto fra l'adempimento dell'obbligazione del locatore di consegnare al conduttore la cosa locata (art. 1575, n. 1 cod. civ.) e l'obbligazione del conduttore di prendere in consegna la cosa e versare il canone nei termini convenuti (art. 1587, nn. 1 e 2 cod. civ.).
Se il conduttore si attiva per ottenere la consegna coattiva del bene o agire per la risoluzione del contratto non esclude che a monte possa rifiutare il pagamento di un canone che non avrebbe giustificazione nel sinallagma contrattuale (cfr. Cass. n. 23638/2004).
La consolidata giurisprudenza della Suprema Corte asserisce la legittimità della sospensione del pagamento del canone e di operatività dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.; si tratta di pacifico orientamento per le fattispecie in cui la disponibilità del bene locato cessi o risulti ridotta in corso di rapporto.
La sospensione è comunque legittima "qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti" (Cass. n. 13387/2011; conf. Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 11783/2017).
Il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. n. 16918/2019; Cass. n. 20322/2019)
Se il bene non viene consegnato non si può pretendere il corrispettivo (Cass., 26/05/2020, n. 9666; Cass., 22/06/2020, n. 12103).
Mentre il giudice di appello ha ritenuto essere un credito risarcitorio, la Suprema Corte lo riqualifica in credito restitutorio. In ciò risiede la fondatezza del secondo motivo sulla cui base il credito è dato dalla differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello da ritenersi proporzionalmente equo per la parte del compendio effettivamente dato in godimento, tenuto conto della concretezza della fattispecie.
