Tale principio vale anche se l'ammontare della somma complessiva è inferiore alla misura prevista dalla relativa normativa.
Il pagamento di somme relative al contratto di locazione forma oggetto di mediazione obbligatoria: fatto e decisione
Il Tribunale di Roma, con la sentenza 23 marzo 2023, n. 4817, ha rigettato l'opposizione promossa dalle conduttrici di un immobile avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal locatore per il mancato pagamento della penale, concordata tra le parti in sede di mediazione obbligatoria delegata dal giudice, afferente ad ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell'immobile.
La transazione, presumibilmente avvenuta nel corso di un giudizio di morosità per omesso pagamento dei canoni, non veniva rispettata talché il locatore chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo avente ad oggetto il complessivo ammontare della penale.
Avverso il decreto ingiuntivo proponevano opposizione le conduttrici lamentando, in rito, l'improcedibilità della domanda in sede monitoria per il mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita.
Nel merito le attrici adducevano che il rilascio dell'immobile non era dovuto a causa loro imputabile, essendo in corso nel condominio interventi di rifacimento delle facciate che avrebbero impedito le fasi del trasloco dei mobili.
Peraltro, le stesse attrici lamentavano l'eccessiva onerosità della clausola penale, già oggetto dell'intervenuta transazione.
Il tutto con preliminare dichiarazione di improcedibilità della domanda avversaria e revoca del decreto ingiuntivo.
Si costituiva in giudizio il locatore il quale, contestati sotto ogni profilo gli assunti degli attori, chiedeva il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo.
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione, confermando il decreto ingiuntivo e dichiarandolo definitivamente esecutivo.
Sull'improcedibilità della domanda per asserita mancanza del procedimento di negoziazione assistita il giudice monocratico ha correttamente applicato la legge vigente in forza del D.L. 132/2014 e più precisamente del combinato disposto degli artt. 3, co. 3 ("La disposizione di cui al comma 1 non si applica: a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione…") e co. 5 ("Restano ferme le disposizioni che prevedono speciali procedimenti obbligatori di conciliazione e mediazione, comunque denominati").
Quindi, trattandosi del pagamento di somme connesse al rapporto di locazione la procedura da applicare sarebbe stata quella relativa alla mediazione obbligatoria. Ma la somma in contestazione era stata già oggetto di un accordo di transazione.
Per quanto concerne il merito della domanda il Tribunale ha dato atto che gli stessi opponenti, producendo in giudizio la documentazione relativa ai fatti di causa, avevano dato prova del loro inadempimento rispetto all'accordo transattivo raggiunto.
La eccepita impossibilità di liberare l'immobile nei termini concordati per cause non imputabili agli stessi conduttori era priva di pregio, stante la conoscenza, da parte degli stessi, del fatto che l'edificio era in ristrutturazione, con conseguente obbligo di attivarsi in tempo utile per rispettare i termini dell'accordo.
Da ultimo la clausola penale, peraltro non ritenuta manifestamente eccessiva in quanto proporzionata al canone di locazione, era stata concordata solo a titolo di ritardo nell'obbligo di riconsegna dell'immobile, e doveva essere versata indipendentemente dal fatto che le conduttrici avessero continuato a pagare il canone di locazione.
Considerazioni conclusive
Mediazione obbligatoria e negoziazione assistita, pur essendo equivalenti quanto a finalità, presentano alcuni tratti peculiari, in particolare per quanto concerne il procedimento monitorio.
Questo, infatti, è estraneo alla negoziazione, sia nella fase sommaria che in quella di merito, mentre quando la materia che ne costituisce oggetto rientra nell'ambito della mediazione obbligatoria l'obbligo di promuovere il procedimento coincide con la pronuncia del giudice sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione (D.lgs. 28/2010).
La "legge di riforma Cartabia" (D.lgs. 149/2022) ha disciplinato espressamente il procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo nell'ambito della mediazione obbligatoria, precisando che l'onere di presentare la relativa domanda è a carico della parte che ha proposto il ricorso per il relativo decreto, così recependo in via legislativa quell'orientamento giurisprudenziale, in ordine all'identificazione del soggetto legittimato a proporre il procedimento conciliativo, reso sostanzialmente definitivo da una recente decisione assunta dalla Cassazione a Sezioni Unite.
Questa, infatti, ha affermato che "nelle controversie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, co. 1-bis, del d.lgs. n. 28 del 2010, i cui giudizi vengano introdotti con richiesta di decreto ingiuntivo, una volta instaurato il relativo giudizio di opposizione e decise le istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto, l'onere di promuovere la procedura di mediazione è a carico della parte opposta; ne consegue che, ove essa non si attivi, alla pronuncia di improcedibilità di cui al citato comma 1-bis conseguirà la revoca del decreto ingiuntivo" (Cass., Sez. Un., 18 settembre 19596. Conf. Cass., Sez. 3, 8 gennaio 2021, n. 159).
Ove nel corso della mediazione le parti, assistite da un avvocato, sottoscrivano un accordo transattivo siglato anche dai rispettivi legali il patto conciliativo vale titolo esecutivo per l'espropriazione forzata, l'esecuzione per consegna o rilascio, l'esecuzione degli obblighi di fare e non fare nonché per l'iscrizione di ipoteca (art. 12, D.lgs. 28/2010 e successive modificazioni).
Nella fattispecie, in sede di mediazione, una transazione tra le parti era intervenuta ma, evidentemente, non poteva valere come titolo esecutivo, dal momento che era certo il "quantum" (ovvero l'ammontare della clausola penale per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile al locatore) ma non quello che possiamo definire il "quandum" (ovvero il periodo di tempo al quale commisurare il complessivo inadempimento da mancata consegna del bene).
