A norma dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato dalla riforma del condominio (legge 220/2012), la modifica delle tabelle millesimali può essere effettuata con l'unanimità dei consensi.
È possibile, inoltre, procedere alla loro rettifica con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 c.c., secondo comma (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio), qualora risulti che le tabelle sono conseguenza di un errore, oppure se sono state attuate modifiche dell'edificio per cui è stato alterato un quinto del valore proporzionale, anche di una sola unità immobiliare.
Bisogna però considerare che esistono tabelle c.d. contrattuali che possono derogare ai criteri legali e, quindi, possono essere modificate solo all'unanimità, allorché tutti i condomini vogliano impiegare un nuovo criterio di ripartizione delle spese.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza n. 4819 del 7 maggio 2024).
Quota millesimale indicata in rogito differente da quella indicata nelle tabelle e diversa convenzione. Fatto e decisione
I comproprietari di un'unità immobiliare citavano in giudizio il condominio, sostenendo che la loro quota millesimale indicata nell'atto notarile di acquisto era di 21,20 millesimi, mentre nel preventivo della gestione condominiale 2020/2021 i millesimi di proprietà attribuiti alla loro unità immobiliare erano erroneamente indicati in 27,29.
Conseguentemente chiedevano di accertare e dichiarare l'erroneità delle tabelle millesimali applicate nel condominio e disporne la revisione.
Gli attori evidenziavano di aver fatto svolgere una perizia ad un tecnico di fiducia, dai quali sarebbe emersa una disparità tra le superfici catastali attribuite ad altri immobili rispetto a quella attribuita all'immobile già di loro proprietà; inoltre sottolineavano di aver ripetutamente sollecitato l'assemblea del caseggiato ad effettuare una revisione delle tabelle millesimali, ma che la istanza non era mai stata accolta.
Il condominio convenuto sosteneva la natura contrattuale sia del regolamento che delle tabelle millesimali, allegate al cosiddetto atto pilota, e successivamente richiamate nei singoli atti di compravendita con le quali "l'originario costruttore ben avrebbe potuto derogare al criterio legale di ripartizione delle spese"; per il convenuto quindi le tabelle avevano valore negoziale e non erano revisionabili.
Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Come ha notato lo stesso giudice l'esistenza del regolamento e delle tabelle è pacifica in atti, ma gli attori hanno eccepito e provato che all'atto del rogito con il quale hanno acquistato la proprietà nel novembre 2015 non erano state allegate le tabelle millesimali e, dunque, non è stato provato il loro assenso negoziale.
Secondo il Tribunale nel caso in esame non sono stati allegati e provati dal condominio convenuto, né che le quote dei condomini siano state determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., né che l'originario costruttore o i condomini abbiano accettato espressamente che l'attribuzione delle loro quote, come materialmente effettuata nelle tabelle allegate al regolamento di condominio, costituisse deroga alle citate disposizioni; in altre parole non è stata provata l'esistenza di quella "diversa convenzione" necessaria per giustificare una attribuzione delle quote difforme da quella effettivamente spettante a ciascun condomino.
Del resto la CTU, all'esito di una approfondita serie di accertamenti e disamine, esaustivi, chiari e condivisibili, ha accertato l'esistenza della lamentata differenza tra l'effettiva consistenza degli immobili siti nello stabile condominiale ed i valori ad essi attribuiti dalle tabelle vigenti nel condominio, ed in particolare anche con riferimento all'immobile già di proprietà degli attori.
A giudizio del Tribunale, perciò, dette tabelle non sono conformi alle prescrizioni dell'art. 1118 c.c. secondo cui il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Di qui l'errore nella loro redazione e nel loro contenuto.
La domanda di revisione delle tabelle millesimali preesistenti del condominio convenuto è stata accolta ed è stato dichiarato che le tabelle millesimali del caseggiato sono quelle allegate alla detta CTU.
Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni
Considerazioni conclusive
Secondo un principio consolidato soltanto qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. (Cass. civ., Sez. Un., 09/08/2010, n. 18477).
Tuttavia se non viene provata l'esistenza della "diversa convenzione" che giustifichi una attribuzione delle quote difforme da quella effettivamente spettante a ciascun condomino, va applicato l'altro consolidato principio giurisprudenziale per il quale "l'errore che, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito (Cass. civ., sez. II, 26/03/2010, n. 7300).
Per dimostrare l'errore necessario per ottenere la revisione delle tabelle millesimali il condomino non ha, peraltro, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (Cass. civ., sez. VI, 25/1/2018, n. 1848).
