Il bilancio condominiale o rendiconto è un documento contabile che descrive le attività economiche condominiali al fine di fornire informazioni sulla gestione annuale del condominio.
Esso contiene le voci di entrate ed uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio in virtù del generale dovere-obbligo di rendicontazione, in capo a chi gestisce denaro non proprio, di rendere il conto del proprio operato al titolare della gestione stessa.
In altre parole, il rendiconto potrebbe definirsi un atto con il quale l'amministratore giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti ossia ai condòmini.
Tra le attribuzioni dell'amministratore di condominio di cui all'art. 1130 c.c., infatti, vi è quella di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
La giurisprudenza ha sottolineato, in più occasioni, l'importanza della chiarezza del bilancio condominiale anche quale controllo dell'operato dell'Amministratore il quale deve uniformarsi ai criteri della buona amministrazione.
Il Tribunale di Torino, chiamato a decidere sulla legittimità delle deliberazioni assunte in un'assemblea condominiale, ha ribadito, con la sentenza n. 572 del 29 gennaio 2024, quali sono i criteri a cui l'amministratore deve attenersi nella redazione del rendiconto di condominio.
Rendiconto condominiale: i criteri di redazione. Fatto e decisione
Due condòmine impugnavano la deliberazione assembleare relativa all'approvazione del bilancio consuntivo dei tre esercizi precedenti e relative ripartizioni, con ogni conseguente pronuncia, anche con riferimento alla rimodulazione della ripartizione delle spese uniformandola al giudicato di cui alla sentenza emessa dal Tribunale di Torino di revisione delle tabelle millesimali.
Si costituiva in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore p.t. chiedendo il rigetto delle domande attoree.
Il Tribunale, richiamando i principi giurisprudenziali in materia di redazione del bilancio condominiale, ha rigettato la domanda di parte attrice, ritenendo il rendiconto approvato idoneo a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, in quanto comprovate attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, in particolare: due atti di quietanza relativi al pagamento del premio della polizza globale fabbricati; una fattura relativa all'intervento effettuato per la ricerca della perdita nella tubazione di scarico e carico condominiale.
Da tale documentazione giustificativa poteva, quindi, evincersi la correttezza dell'operato dell'amministratore nonché il legittimo e doveroso inserimento dei relativi costi nel consuntivo.
Circa l'asserito illegittimo inserimento in sede di ripartizione di spese pari ad Euro 24,75 ed Euro 20,75, il Tribunale di Torino ha richiamato il principio di diritto, affermato in una propria precedente pronuncia nonché dalla Corte d'Appello di Roma, secondo cui difetta l'interesse ad agire rispetto all'impugnazione "qualora il credito che deriverebbe per parte impugnante risulti di entità economica oggettivamente minima" poiché "la tutela del diritto di azione deve essere contemperata con le regole di correttezza e buona fede".
Quanto agli altri punti all'ordine del giorno oggetto della delibera impugnata, il Tribunale ha ritenuto le relative impugnative inammissibili in quanto non era stata assunta nessuna deliberazione ma l'amministratore si era limitato soltanto a dare delle informazioni ai condòmini in particolare sulla possibilità di utilizzare i c.d. "bonus" e "superbonus" per l'esecuzione di lavori, e sulla notificazione al condominio di un'ordinanza comunale.
Rendiconto condominiale, quali documenti devono necessariamente comporlo?
Considerazioni conclusive
A norma dell'articolo 1130 bis c.c., il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica; deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il rendiconto condominiale si compone, dunque, di tre documenti:
a. registro di contabilità - in cui vanno annotate tutte le voci in entrata e uscita in ordine cronologico e seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti;
b. riepilogo finanziario - che costituisce lo stato patrimoniale del condominio, in quanto rappresenta una "fotografia" della situazione finanziaria del condominio, suddivisa in entrate e uscite, crediti e debiti ed eventuali fondi di riserva.
c. la nota sintetica esplicativa - una relazione redatta dall'amministratore allo scopo di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso ma anche delle questioni pendenti. La nota ha la finalità di rendere intellegibile la documentazione contabile annuale.
Il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, "in modo da consentire l'immediata verifica". Il riferimento alle "voci di entrata e di uscita", significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio", con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione "anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti", avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr. Cass. n. 33038 del 2018).
La giurisprudenza, in diverse occasioni, ha specificato quali sono i requisiti che il rendiconto deve soddisfare affinché possa realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili.
Tutte le informazioni contenute nel bilancio, infatti, devono essere, redatte in modo tale da permettere ai condòmini una immediata verifica dell'operato dell'amministratore e rendere intellegibili le voci di entrata ed uscita con le relative quote di ripartizione.
Tramite il rendiconto condominiale e la documentazione giustificativa, l'amministratore deve essere in grado di fornire la prova della qualità e quantità delle somme incassate nonché l'entità e la causale degli esborsi fatti.
L'amministratore, però non è obbligato, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le società, essendo sufficiente che si attenga ai principi di ordine e correttezza e che appronti un documento chiaro ed intelligibile.
In tal senso, si è espressa la giurisprudenza di legittimità in diverse pronunce (che di seguito si riportano) richiamate dal Tribunale di Torino nel caso in esame.
Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 2023; Cass. Sez. 2, 07/07/2000, n. 9099).
"Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore.
La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono pertanto ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.
Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti.
Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione" (Cass., n. 28257/2023).
