La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28257 del 9 ottobre 2023, ha fornito un vero e proprio vademecum sulle modalità di redazione della contabilità condominiale. Il principio essenziale è il seguente: il rendiconto condominiale non necessita di forme rigorose, essendo sufficiente che dallo stesso sia facilmente evincibile la situazione patrimoniale della compagine. Approfondiamo la questione.
Redazione bilancio condominiale: fatto e decisione
Un condomino impugnava la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo annuale, ritenendo che lo stesso fosse stato redatto in violazione dei principi enucleati dall'art. 1130-bis c.c.
La medesima doglianza veniva reiterata in Cassazione, nonostante la soccombenza nel primo e nel secondo grado di giudizio.
A parere del ricorrente sarebbe stato violato il criterio contabile della cassa, sostenendo che nel rendiconto vanno indicate solo le spese sostenute e le somme riscosse, giacché altrimenti il rendiconto ed i saldi individuali non corrisponderebbero alla situazione reale.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando quanto era già stato statuito nei precedenti gradi di giudizio.
L'art. 1130-bis c.c., infatti, stabilisce che:
- il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica;
- il rendiconto deve comporsi di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;
- l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;
- i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
- le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Orbene, secondo la Suprema Corte, per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società.
Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore.
La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, oltre che di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di in formazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, così da consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.
Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti.
Redazione bilancio consuntivo: è importante il principio di cassa?
Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio di correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione.
Redazione rendiconto condominiale: considerazioni conclusive
È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (ex multis, Cass., n. 1370 del 2023).
Il riferimento alle «voci di entrata e di uscita», significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr. Cass., n. 33038 del 2018).
