Nell'ambito delle vertenze che interessano il condominio, sono frequenti le domande giudiziali promosse dai singoli condomini al fine di veder riconosciuta la legittimità della richiesta di visione della documentazione inerente i registri di anagrafe condominiale, dei verbali di assemblea, di contabilità, nonché attestazione sullo stato dei pagamenti.
Il Tribunale di Napoli (sentenza n. 5670 del 31maggio 2024) è stato investito dell'accertamento del diritto di un condomino a ricevere copia dell'estratto del conto corrente condominiale relativamente a quattro annualità.
In proposito, è utile, quindi, ricordare la normativa vigente, come dettata nel Codice Civile agli artt. 1129, II comma, 1130 n. 9) e 1130 bis, per un esaustivo approfondimento dei profili giuridici afferenti alla fattispecie in esame, all'uopo precisando le modalità mediante le quali deve essere esercitato il diritto alla consultazione ed estrazione copia, nonché, ed in particolare, il soggetto legittimato passivo di tale richiesta nei rapporti interni ed esterni al condominio.
Parimenti, occorre evidenziare che il combinato disposto delle citate disposizioni risponde alla esigenza di consentire ai condomini di avere contezza delle giuste informazioni sulla gestione ed amministrazione del condominio a tutela dei loro diritti.
La vicenda
Un condomino ha convenuto avanti al Tribunale il condominio, in persona dell'amministratore, per ottenere la consegna dell'estratto conto condominiale, riferito ad un arco temporale inerente quattro annualità, al contempo chiedendo di fissare una sanzione per ogni giorno di ritardo.
Il condominio si è costituito formulando più eccezioni, tra cui la litispendenza di altro giudizio, avente ad oggetto la richiesta di consegna di altra documentazione condominiale, censurando la condotta posta in essere per il frazionamento delle pretese, in violazione dell'obbligo di buona fede, invocando, per tale motivo, la improcedibilità della domanda.
Sulla doglianza sollevata dal condominio, il Giudicante ha rilevato che la stessa non poteva ritenersi fondata in quanto non sussisteva identità di petitum e causa petendi e, comunque, l'interesse alla acquisizione della ulteriore e diversa documentazione rispetto a quella oggetto della causa già pendente ben poteva essere sorto successivamente.
Nel corso del procedimento sono stati consegnati i documenti, ovvero gli estratti conto, per cui è cessata la materia del contendere.
Preso atto di ciò, il Giudice investito della causa ha dovuto procedere all'esame del merito della lite, ovvero pronunciarsi sulla legittimità e fondatezza della domanda introdotta contro il condominio, per apprezzare la sussistenza o meno della "soccombenza virtuale" in ordine alle spese e competenze legali di giudizio, ritenuto che la cessazione della materia del contendere è stata dichiarata in corso di causa.
Diritto alla consultazione della documentazione condominiale
Per una compiuta disamina dell'argomento, appare opportuno riportare il disposto dell'art.1129, comma II, Cod. Civ., in rispondenza al quale «Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».
Dal dettato normativo richiamato, è di tutta evidenza il diritto di ciascun condomino di potersi recare, previo appuntamento, presso lo studio dell'amministratore per poter consultare i documenti del condominio ed anche, chiederne copia, corrispondendo una somma.
L'amministratore non ha, dunque, un obbligo di inviare per mail o corrispondenza la documentazione ma, certamente, ha il dovere di permettere il suo esame presso il di lui studio.
Al contempo, appare appropriato sottolineare che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1130, comma I, n.9) Cod. Civ., l'amministratore ha l'onere di «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso».
Parimenti, l'art. 1130 bis, comma I, Cod. Civ., sancisce espressamente che «I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese».
Dalla lettura delle richiamate disposizioni, come novellate dalla Riforma del 2012, si evince esplicitamente il buon diritto di ogni condomini ad accedere alla documentazione afferente al condominio, tra cui, certamente, anche se non espressamente menzionata, deve ritenersi inclusa quella afferente al conto corrente condominiale, essendo obbligatorio, anche in considerazione del fatto che dai movimenti ivi indicati si può controllare lo stato dei pagamenti ricevuti ed eseguiti per un esaustivo esame della rendicontazione.
Legittimazione passiva dell'amministratore
Tanto premesso e considerato, senz'altro dirimente per avere contezza del contenuto del diritto evocato nel giudizio che ha dato luogo alla sentenza in commento, occorre analizzare, ulteriormente, il profilo che attiene, propriamente, alla legittimazione attiva e passiva delle parti nel contenzioso insorto.
A tal riguardo, è conveniente rilevare che, se per quanto osservato nel paragrafo precedente, non vi può essere alcun dubbio o esitazione sulla esistenza e riconoscimento del diritto del condomino attore di consultare la documentazione oggetto della domanda avanzata, nondimeno, si rende doveroso valutare se il condominio è il giusto soggetto legittimato passivo.
Nella fattispecie de qua, è necessario verificare, dunque, se il condominio ha la titolarità, dal lato passivo, del rapporto fatto valere in giudizio, con riferimento alla legitimatio ad causam.
Tale accertamento attiene al merito della causa in quanto interessa la fondatezza della pretesa azionata nei confronti del soggetto convenuto.
Sulla questione, appare utile rammentare che l'amministratore ha la rappresentanza del condominio per tutte quelle azioni che attengono alla tutela delle parti e servizi comuni come recita il disposto dell'art. 1131, comma II, Cod. Civ. secondo cui «Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto».
Ugualmente, l'amministratore ha la rappresentanza del condominio nei confronti dei terzi creditori, quali i fornitori.
Ebbene, nella ipotesi che ci occupa, il rapporto dedotto attiene al dovere di consegna da parte dell'amministratore della documentazione richiesta dal condomino, per cui investe un obbligo proprio dello stesso, per la funzione ed il ruolo professionale che svolge.
Trattandosi di querelle che attiene al rapporto tra amministratore e condomino e, per l'effetto, di natura interna, trovando la sua giustificazione nelle obbligazioni che assume l'amministratore con l'accettazione dell'incarico conferito, qualora sia contestato a quest'ultimo un inadempimento potrà essere ascrivibile solo ed unicamente al medesimo e non al condominio.
Limiti alla legittimazione passiva dell'amministratore
Pertanto, nel caso, il condomino avrebbe dovuto chiamare l'amministratore in proprio e non il condominio in persona dell'amministratore, come di fatto è avvenuto.
Invero, la legittimazione passiva del condominio, in personale dell'amministratore, sussiste solo se l'oggetto del giudizio attiene a beni comuni o nei rapporti con i terzi, e non se viene censurata una condotta dell'amministratore verso i condomini in violazione dei doveri allo stesso imposti dalla legge.
Alla luce di quanto sopra, il Giudice ha, quindi, rigettato la domanda, compensando le spese e compensi legali stante il contrasto giurisprudenziale in materia.
