Il pagamento del canone non può essere sospeso o ridotto unilateralmente ed immediatamente in caso di omesso o inesatto adempimento del locatore senza l'intervento giudiziale.
La vicenda. Tizio proprietario di un appartamento concesso in locazione uso abitativo alla sig.ra Caia, la quale con lettera raccomandata comunicava la sua volontà di recedere anticipatamente dal contratto e di rilasciare l'immobile (senza il rispetto di preavviso di sei mesi).
La conduttrice ometteva di pagare i canoni relativi ai mesi di maggio e giugno e gli oneri condominiali.
Pertanto, chiedeva al giudice affinché gli venisse riconosciuto il diritto di ottenere il pagamento di canoni locatizi insoluti per nonché rimborso degli oneri condominiali e del mancato preavviso.
Costituendosi in giudizio, la conduttrice chiedeva il risarcimento dei danni da lui subiti a causa delle infiltrazioni di acqua ed umidità che interessavano l'immobile locato.
Il ragionamento del Tribunale di Salerno. Nel caso di specie, parte resistente, al fine di contrastare la domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale proposta dal locatore, aveva opposto una propria versione dei fatti volta a dimostrare che il preteso inadempimento addebitatogli ex adverso era dipeso dal mancato adempimento delle correlative obbligazioni assunte dall'attuale ricorrente ex artt. 1575, 1576, comma 1, e 1578, comma 2, c.c., le quali, rispettivamente, prevedono l'obbligo del locatore di "eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore" e "di risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna".
Riduzione canone locazione, che cosa fare?
A tal proposito, il giudice adito ha osservato che in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'excepo non rite adempleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla relazione oggettiva: In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, poiché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (cass. n. 8425/2006, Cass. n. 2855/2005).
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