Il partecipante al condominio non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e quindi senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni a meno che si tratti di spese urgenti, per tali intendendosi quelle che secondo il criterio del buon padre di famiglia appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento per la cosa comune.
L'intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso quindi nei casi in cui, in presenza di un'esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell'attività l'amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale.
Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i suddetti casi urgenti, agli organi condominiali in via generalizzata.
Solo se la spesa è urgente il condomino "che ha assunto la gestione delle parti comuni" senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea ha diritto al rimborso della somma anticipata (art 1134 c.c.).
Il passare del tempo può pregiudicare l'urgenza e, quindi, il diritto al rimborso del condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palmi nella recente sentenza n. 259/2023 del 5 aprile 2023.
Rimborso della spesa anticipata dal condomino: è urgente la spesa per lavori di ripristino e messa in sicurezza di una parte comune fatta dopo due anni dal sinistro? Fatto e decisione
A causa del vento forte e di una tromba d'aria (in data 05.02.2015) il tetto del vano scala di un condominio veniva divelto (2 lamiere di circa 90 cm per 4 mt). Dai verbali dei vigili del fuoco emergeva che, a tutela della pubblica e privava incolumità, erano stati rimossi gli elementi pericolanti e i condomini erano stati verbalmente informati della necessità di ripristinare al più presto le lamiere.
Un condomino, con e-mail del 5.02.2015, avvisava gli altri partecipanti al condominio, che, a causa delle pessime condizioni meteorologiche dei giorni precedenti, si erano verificati gravi danni alla copertura del vano scala, con grave pericolo per l'incolumità dei condomini stessi e dei passanti.
Inoltre lo stesso condomino, resosi conto che i danni all'inizio temuti si stavano concretizzando, provvedeva a far redigere dei preventivi che (in data 14.12.2016) consegnava ai condomini, invitandoli a fare altrettanto ed avvertendoli che nel caso non avessero comunicato controindicazioni, questo silenzio sarebbe stato interpretato come assenso ai preventivi sottoposti ed all'esecuzione dei lavori. Successivamente il detto condomino, per evitare una situazione di pericolo ulteriore e più grave, faceva riparare il tetto delle scale. Per ottenere il rimborso delle spese anticipate era costretto però a citare gli altri condomini davanti al Giudice di Pace che condannava i convenuti a rimborsare all'attore le somme anticipate.
I convenuti andavano in appello sostenendo, in buona sostanza, che i preventivi erano di molto successivi all'evento e che i lavori erano stati completati ed eseguiti nei primi mesi del 2017. Il Tribunale ha dato ragione all'attore.
La spesa è risultata urgente; bisognava infatti eliminare il pericolo di danno che la mancata tempestiva riparazione avrebbe comportato per il condominio, rimasto privo di un tetto del vano scala gravemente compromesso. Tale conclusione è stata suffragata dal verbale dei vigili del fuoco.
Considerazioni conclusive
Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 23/09/2016, n. 18759).
L'urgenza degli interventi, quindi, è nozione distinta dalla mera necessità di eseguirli, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, detti interventi appaiano indifferibili.
Secondo la decisione in commento nessuna rilevanza può assumere la circostanza che i lavori vennero completati ed eseguiti circa due anni dopo il sinistro poiché il fattore temporale, di per sé, non pregiudica affatto l'urgenza (la quale è stata nei mesi sempre incombente posto che il lucernaio a copertura del vano scala del condominio è rimasto nel tempo divelto).
