Le regole da seguire nella determinazione dei valori millesimali delle unità immobiliari nel condominio sono fissate dall'art. 68 disp. att. c.c. il quale prevede che "ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio" e dispone che "nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare".
Ciò che va considerato, perciò, è solo il valore delle singole unità immobiliari che sono oggetto di proprietà esclusiva.
Il tecnico che redige le tabelle del palazzo deve tenere conto - oltre che di altri elementi - anche delle pertinenze delle unità immobiliari? In merito a tale aspetto merita di essere tenuta in considerazione una recente vicenda esaminata dal Tribunale di Potenza (sentenza n. 1037 del 20 giugno 2024).
Complesso edilizio composto da due edifici e tabella unica. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio per l'iniziativa delle proprietarie di un appartamento in un caseggiato, con annessa terrazza a livello posta a copertura però di un altro edificio (box/deposito) attiguo al palazzo.
Le condomine si rivolgevano al Tribunale lamentando un errore nelle tabelle millesimali che alterava in modo sensibile il rapporto esistente di proporzione tra le diverse proprietà esclusive ex art. 1118 c.c.; di conseguenza avevano conferito ad un tecnico di loro fiducia l'incarico di redigere nuove tabelle millesimali riferite all'intero condominio.
Secondo le attrici l'errore riscontrato consisteva nell'aver incluso nella superfice dell'appartamento di loro proprietà anche quella del lastrico solare dell'edificio adiacente (box/depositi), nonostante si trattasse di costruzioni autonome e separate tra loro e, pertanto, non sottostanti alle regole dell'art. 1117 e 1117 bis c.c., ma al più regolate dall'art. 1123 c.c., occorrendo, di conseguenza, tabelle di proprietà separate, come redatte dal loro tecnico.
Le condomine notavano che tale circostanza causava loro un aggravio di spese, vedendosi attribuire, in caso di interventi straordinari all'edificio box/deposito, una quota di spese secondo il valore proporzionale dell'intero appartamento uso abitazione e non rapportato ai soli box di proprietà.
Le stesse attrici notavano che avevano richiesto all'assemblea la revisione delle tabelle con redazione di nuove, ma senza esito, causa l'opposizione della maggioranza dei condomini.
In ogni caso fallito anche il tentativo di mediazione obbligatorio esperito, le condomine chiedevano una correzione delle tabelle.
Il condominio negava l'autonomia strutturale ed amministrativa dei due edifici, facendo presente che i fabbricati erano stati costruiti sulla base di un'unica concessione edilizia a cui era seguita solo una variante in sanatoria (proposta dallo stesso costruttore a seguito dell'ampliamento di superficie del complesso condominiale riferito al sottotetto ed ai locali box); inoltre notava che sin dalla costituzione il complesso edilizio era stato accatastato unitariamente; a conferma di tale affermazione il convenuto evidenziava che erano state predisposte tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio, approvati all'unanimità dall'assemblea condominiale nel 1988, con riserva di redazione di tabelle speciali, poi approvate con delibera del 2017 con voto favorevole di tutta la collettività condominiale, comprese le attrici.
In ogni caso il condominio sosteneva che non vi era alcun errore nelle tabelle generali (tab A), attualmente utilizzate, atteso che era del tutto legittima l'inclusione nel computo della superficie dell'appartamento delle attrici della superficie di copertura del fabbricato box/deposito attiguo, area costituente terrazzo a livello di uso esclusivo delle medesime annessa all'appartamento; in altre parole l'esclusione questo spazio nel calcolo del valore millesimale dell'unità immobiliare delle attrici avrebbe determinato un errore rilevante ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Lo stesso giudice ha rilevato che sin dall'inizio la struttura composta dai due fabbricati era stata considerata per volontà delle parti come un tutt'uno, non potendosi, pertanto, procedere alla revisione della relativa tabella millesimale di proprietà così determinata (se non per una espressa domanda di cui agli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., sussistendone le maggioranze prescritte, domanda non oggetto del presente giudizio e, a ben vedere, non oggetto di richiesta da parte delle attrici).
Come ha osservato il Tribunale la natura unitaria comprendente non solo l'edificio degli appartamenti, ma anche quello dei box, può ritenersi provata anche dall'esistenza di parti comuni al servizio dell'intera compagine condominiale, quali il portone d'ingresso, dal quale si accede agli appartamenti, incluso quello delle attrici al quale ultimo è stata acclusa, anche catastalmente, la superficie di copertura dei box che, più che avere la sola funzione di lastrico solare, è risultato un vero e proprio terrazzo a livello per struttura e conformazione (pavimentazione, ringhiere ed accessibilità in via esclusiva dall'immobile/abitazione delle condomine).
Tabelle millesimali: le sentenze in materia
Considerazioni conclusive
Ai fini della redazione e revisione delle tabelle millesimali, per determinare il valore di ogni unità immobiliare, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci (quali l'estensione) che gli elementi estrinseci (quale l'esposizione) delle proprietà esclusive, nonché tutti gli elementi che migliorano il godimento dell'immobile ed incidono sul valore effettivo.
In particolare il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse. Non solo. Bisogna considerare anche le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 11/09/2017, n. 21043).
