Il condomino in mora nel pagamento delle spese comuni per oltre un semestre può essere sospeso dal godimento dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, ad esempio dall'erogazione dell'acqua. Se a tale scopo l'amministratore può operare direttamente sull'impianto, senza necessità di accedere alla proprietà esclusiva, non è necessaria alcuna autorizzazione giudiziale.
Lo ha chiarito il Tribunale di Cagliari nella recente sentenza n. 2271, depositata lo scorso 5 ottobre 2022.
La sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato
Come è noto, l'art. 63, comma terzo, Disp. att. c.c., prevede che in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
La disposizione in questione, dopo il restyling operato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, individua, quale unico requisito per la legittima sospensione della fruizione dei servizi comuni, il protrarsi della morosità nel pagamento dei contributi condominiali per almeno un semestre (laddove in precedenza tale possibilità doveva anche essere prevista dal regolamento condominiale).
Come indicato dal Tribunale di Cagliari, si tratta di una particolare ipotesi di autotutela privata, riconducibile al principio di diritto sotteso all'art. 1460 c.c., che contempla appunto la possibilità di sospendere l'adempimento dell'obbligazione nei confronti della parte creditrice a sua volta inadempiente. "Più propriamente", si legge nella sentenza, "considerata l'ampia portata applicativa accordata a tale previsione codicistica - anche a prescindere dalla configurabilità di una effettiva relazione sinallagmatica fra oneri impagati e servizi sospesi - trattasi di un incisivo strumento di coercizione indiretta nei confronti dei condomini morosi sul modello dell'astreinte, volto a rafforzare gli usuali strumenti di escussione del credito".
Come detto, in caso di morosità ultrasemestrale l'amministratore non ha quindi necessità di alcuna autorizzazione regolamentare o assembleare (l'art. 1129 c.c. post riforma, come parimenti noto, ha chiarito che rientra tra i compiti dell'amministratore quello di recuperare le spese non versate dai condomini, senza necessità del benestare dell'assemblea).
Tanto meno all'amministratore necessita una previa autorizzazione giudiziale, salvo che non si renda necessario invadere la sfera individuale del condomino moroso accedendo alla sua proprietà esclusiva.
A tale proposito il Tribunale di Cagliari si è richiamato a una precedente decisione del Tribunale di Modena del 5 giugno 2015, secondo cui "l'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. attribuisce - in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice - all'amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione "ove il regolamento lo consenta", l'esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell'amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso".
La decisione del Tribunale di Cagliari
Nell'ambito di questo quadro di insieme il Tribunale di Cagliari è quindi stato chiamato a valutare, in particolare, l'applicabilità dell'art. 63 Disp. att. c.c. al godimento dei c.d. servizi essenziali, quale appunto quello relativo al servizio di distribuzione della risorsa idrica.
Su questo aspetto sussiste in effetti un contrasto giurisprudenziale fra quanti hanno ritenuto che la sospensione di servizi come l'acqua e il riscaldamento possa mettere a rischio la salute dei condomini, bene costituzionalmente tutelato.
Non sono quindi mancate le decisioni che hanno rigettato le richieste degli amministratori volte a essere autorizzati ad accedere alle proprietà private per intervenire sugli impianti e sospendere l'erogazione del servizio comune.
Inoltre, con specifico riferimento alla sospensione per morosità dell'erogazione dei servizi idrici, occorre ricordare la speciale normativa di settore dettata dal Dpcm n. 105094 del 2016, la quale impone alle imprese erogatrici di garantire un quantitativo minimo vitale, pari a 50 litri di acqua ad abitante al giorno, agli utenti domestici residenti che versano in uno stato di disagio economico.
Il Tribunale di Cagliari, tuttavia, ha adottato un orientamento diverso, ritenendo che il condominio non possa essere costretto a sostenere i costi di gestione facenti capo all'unità immobiliare inadempiente e a sobbarcarsi il rischio di poter a sua volta subire il distacco dei servizi da parte del gestore, "vertendosi in un ambito meramente privatistico e non rinvenendosi nell'ordinamento la possibilità di imporre, per fini solidaristici surrettiziamente imposti ad altri soggetti privati, l'adempimento di obbligazioni altrui" (citando in tal senso altre sentenze, fra le quali: Tribunale Bologna, 3 aprile 2018, Tribunale Bergamo, 16 ottobre 2017, Tribunale Tempio Pausania 9 marzo 2018, Tribunale Busto Arsizio 20 dicembre 2010).
