In linea generale è possibile aprire uno studio professionale in un appartamento utilizzato quale civile abitazione, cioè farne un uso promiscuo: limiti e divieti possono essere principalmente contenuti nel regolamento condominiale contrattuale, ferma restando la conformità del mutamento agli strumenti urbanistici.
La questione ci viene posta da un nostro lettore, che domanda: "Vorrei avere un'informazione: sono proprietario di un'abitazione in condominio e vorrei utilizzarne una parte per adibirla all'esercizio della mia professione (sono un geometra).
Preciso che non parlo della possibilità di lavorare a casa, smart working per intendersi, ma proprio di svolgere in un locale dell'abitazione l'attività, quindi ricevere clienti, ecc.). Devo verificare qualcosa per essere in regola? Oppure posso agire direttamente?"
Diamo subito la risposta: alcuni controlli vanno operati e poi devono essere adempiute alcune formalità; partiamo dai profili condominiali.
Studio professionale in appartamento: il regolamento di condominio
Il regolamento di condominio se di origine assembleare non può disporre alcunché in merito alle modalità di utilizzazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.
Diverse le conclusioni allorquando il condominio sia dotato di un regolamento di natura contrattuale: è utile rammentare che è tale quello statuto predisposto dall'originario unico proprietario e sottoscritto da tutti i condòmini, ovvero comunque sottoscritto da essi in altra circostanza.
In relazione a tali ipotesi, la Cassazione ha in più occasioni affermato che "l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
Divieto di destinazioni d'uso, quindi anche divieto di utilizzazioni differenti in tutto o in parte, cioè anche divieto d'uso promiscuo.
Quanto alle modalità di prescrizione delle limitazioni "alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass. n. 23 del 07/01/2004).
Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme" (Cass. 20 luglio 2009 n. 16832).
Riepilogo: il regolamento condominiale di natura contrattuale può vietare che le unità immobiliari siano destinate a studio professionale, anche solo in via promiscua. Tale limitazione può essere generale, riguardando cioè "tutte le tipologie professionali", ovvero individuare specificamente le attività vietate: non è raro che i regolamenti contrattuali vietino la presenza in condominio di "gabinetti sanitari".
La prima verifica che deve essere svolta dal nostro lettore, dunque, è quella appena indicata.
Centro estetico escluso dal regolamento di condominio.
Studio professionale in appartamento: l'uso promiscuo ed i profili tributari
Appurato che sia possibile destinare, anche in via promiscua, l'appartamento allo svolgimento dell'attività professionale, è doveroso domandarsi se ciò ha dei riflessi in relazione ai profili tributari.
Al riguardo la Corte di Cassazione, in un caso risolto nel 2022, ha affermato quanto segue: "correttamente è stato valutato lo studio di settore che lo stesso contribuente ha allegato alla dichiarazione dei redditi e che è documentato che la parte contribuente utilizza l'immobile di […] non solo per abitazione ma anche per l'attività professionale" e che di conseguenza "la doppia imposizione si spiega in ragione dell'uso promiscuo cui è adibito l'immobile del contribuente e che, per quanto riguarda l'uso professionale, si è fatto riferimento allo studio di settore" (Cass. 8 settembre 2022 n. 26483).
Ne deriva che chi utilizza la propria abitazione anche come studio professionale è tenuto a far denuncia di tale circostanza al comune competente ai fini della corretta imposizione afferente alla tassa sui rifiuti.
L'uso realmente promiscuo dell'abitazione principale, inoltre, secondo la lettura fornita dalla maggior parte degli addetti ai lavori, garantisce l'esonero IMU, che invece è dovuta l'unità immobiliare è accatastata come ufficio e studio privato A/10 (in tal senso Cass. n. 9496/2024).
