In via preliminare bisogna ricordare che il condominio viene considerato come un ente di gestione - che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti e limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino - privo di personalità giuridica.
Tale inquadramento, è stato confermato anche a seguito della riforma del condominio del 2012, che pur avendo attribuito una sorta di minima soggettività giuridica al condominio, non lo ha però equiparato ad un ente pienamente e perfettamente dotato di vera e propria personalità giuridica.
Il condominio perciò non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini (Trib. Vallo della Lucania 19 giugno 2024 n. 723).
Del resto, l'articolo 1131 c.c. precisa che l'amministratore "può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio" e a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto (comma 2) e che, ove la citazione abbia un contenuto esorbitante dalle sue attribuzioni, "è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini" (terzo comma), pena la revoca dall'incarico e la responsabilità per danni (quarto comma).
La giurisprudenza di legittimità individua la ratio della previsione normativa circa la legittimazione passiva dell'amministratore nell'obiettivo di "facilitare ai terzi la convocazione in giudizio del condominio" (Trib. Messina 3 febbraio 2021, n. 214). Riconosce, quindi, l'illimitatezza di tale legittimazione e l'asimmetria rispetto alla legittimazione attiva, quest'ultima circoscritta entro i limiti delle attribuzioni dell'amministratore.
Di conseguenza se non vi è dubbio che, ai sensi dell'articolo 34 del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/01), allorché sia accertato un abuso edilizio realizzato su parti di proprietà esclusiva, il susseguente ordine di demolizione debba essere notificato al proprietario o all'esecutore materiale dell'opera, appare più complessa la situazione allorquando si verta in materia di costruzioni non assentite o difformi dal titolo, edificate su parti di proprietà comune.
La posizione minoritaria
Secondo una tesi la legittimazione processuale passiva dell'amministratore non incontra limite alcuno, né richiede una specifica autorizzazione a stare in giudizio dall'assemblea condominiale; di conseguenza, per questa opinione se ne deve dedurre necessariamente che il destinatario dei provvedimenti dell'autorità amministrativa che sanzionano gli abusi edilizi relativi alle parti comuni, non può che essere l'amministratore di condominio.
Anche in questo caso si dovrebbe tenere conto, infatti, dell'esigenza di facilitare l'evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini (Tar Campania 22/02/2022, n. 1207).
La tesi prevalente: una vicenda recente
Un condominio impugnava un'ordinanza con cui il Comune pretendeva la demolizione delle opere abusive nelle parti comuni (area di parcheggio abusivamente prolungata sul verde attrezzato e recinzione abusivamente realizzata) ed il conseguente ripristino dei luoghi, invocandone l'illegittimità, tra l'altro, per difetto di legittimazione del condominio.
Il ricorrente affermava che l'ordinanza era illegittima in quanto il condominio è solamente un "ente di gestione", privo di una sua personalità giuridica, che amministra solamente le parti comuni nell'interesse dei condomini, senza interferenza alcuna sui diritti dei singoli partecipanti, senza essere proprietario, e senza aver costruito le opere contestate.
Come trasformare un'area verde condominiale in parcheggio?
Il Comune affermava che, poiché l'intervento di demolizione imposto dal Comune investiva strutture comuni (in particolare per quanto riguarda opere realizzate abusivamente sul parcheggio ad uso pubblico), il provvedimento non poteva che essere notificato all'amministratore del condominio.
Per l'Ente civico il condominio rappresentava il centro di imputazione legale degli interessi e degli obblighi dei singoli proprietari, con specifica competenza e responsabilità per quanto riguarda le parti di proprietà comune, quali sono. Il Tar ha dato ragione al condominio.
I giudici amministrativi hanno ammesso che il mancato riconoscimento della personalità giuridica da parte del legislatore nel 2012, non impedisce di constatare che il condominio appare, comunque, contraddistinto da una soggettività giuridica.
Infatti diverse sono le disposizioni normative contenute nella L. 220 del 2012 che depongono in tal senso.
Si pensi, a mero titolo esemplificativo, all'art. 1129, comma 7, c.c., ai sensi del quale è prevista l'apertura di un conto corrente, postale ovvero bancario, intestato al condominio.
In caso di abusi edilizi, però, deve riconoscersi che gli unici soggetti che potrebbero (ove effettivamente esistesse l'abuso contestato) essere obbligati al ripristino dello stato dei luoghi sono il proprietario o il responsabile dell'abuso.
Sulla base di questo principio il Tar ha fatto presente che per gli abusi su aree di proprietà condominiale si dovrà procedere alla notifica nei confronti di tutti i singoli proprietari e, ove individuabile, anche al responsabile dell'abuso.
In ogni i giudici amministrativi escludono la possibilità di notificare l'ordinanza di demolizione all'amministratore di condominio, il quale svolge esclusivamente funzioni che attengono all'amministrazione delle parti comuni.
Il condominio come ente di gestione, sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, in persona dell'amministratore, non può essere destinatario di alcuna ordinanza di demolizione.
Ciò in quanto neppure le parti comuni dell'edificio sono di proprietà dell'ente di gestione, ma dei singoli condomini.
A tanto consegue che anche la misura volta a colpire l'abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici soggetti in grado di ripristinare lo stato dei luoghi (Tar Abruzzo 26/04/2024, n. 197; conforme, ad esempio, Tar Sicilia 01/12/2022, n. 3130; Tar Campania 10/07/2020, n. 3005).
