Anche in presenza di un contratto con il quale la manutenzione è stata affidata ad un terzo, il condomino non può sottrarsi alla propria responsabilità ed è tenuto a risarcire i danni provocati dalle cattive condizioni del bene. A tale proposito merita di essere presa in considerazione una recente decisione del Tribunale di Teramo (sentenza del 2 aprile 2024 n. 369).
Appalto in condominio e responsabilità per danni al singolo condomino. Fatto e decisione
L'assemblea di un condominio affidava l'esecuzione dei lavori necessari per il rifacimento del tetto ad un'impresa edile", nominando direttore dei lavori un architetto.
Una condomina, fin dall'inizio dei lavori, lamentava nel suo appartamento "infiltrazioni di acqua, umidità, florescenze di muffe e distacchi di intonaci", danni che erano stati prontamente denunciati e constatati anche dall'impresa esecutrice dei lavori, la quale provvedeva ad aprire un sinistro presso la propria compagnia di assicurazioni.
Successivamente il direttore dei lavori riceveva la consegna dell'opera e ne certificava la corretta esecuzione. La condomina - che continuava ad avere infiltrazioni -
faceva prevenire, a mezzo del suo legale, una diffida al condominio, contestando formalmente la non corretta esecuzione dei lavori e denunciava i danni fino a quel momento subiti. Diffida rimasta, però, senza esito da parte del condominio e dell'impresa esecutrice, e riscontrata unicamente dal direttore dei lavori che declinava ogni sua responsabilità ponendola a carico della sola ditta appaltatrice.
Successivamente la condomina citava in giudizio il condominio per richiedere il risarcimento dei danni.
L'attrice sosteneva la responsabilità del convenuto ex art. 2051 c.c., quale custode della cosa comune (il tetto) che aveva causato il danno, anche in considerazione dell'inerzia dell'ente nella gestione dell'appalto.
Il convenuto chiamava in causa, l'impresa appaltatrice per non aver eseguito i lavori a regola d'arte, il direttore lavori perché, nella sua qualità di direttore dei lavori, avrebbe dovuto assicurare il buon esito che il committente si aspettava di conseguire, l'ex amministratrice di condominio per non essere tempestivamente ed efficacemente intervenuta a tutelare le ragioni dei condomini nei confronti dei predetti soggetti, pur sollecitata formalmente in tal senso.
In ogni caso il condominio era convinto di non poter essere chiamato a rispondere dei danni causati dalle "cose in custodia" (il tetto), atteso che con l'affidamento dell'opera era stato privato di fatto del potere di controllo e vigilanza sulla cosa essendo stato trasferito in toto all'impresa esecutrice.
Infine il convenuto faceva presente che l'attrice aveva già (correttamente) diretto le proprie rimostranze contro l'impresa, ottenendo dalla sua compagnia assicuratrice una somma a ristoro dei danni patiti. Eccepiva, pertanto, il soddisfacimento della pretesa risarcitoria dell'attrice.
Quindi, in buona sostanza, chiedeva di chiamare in causa l'impresa, il direttore lavori e l'ex amministratrice; nel merito, in caso di ritenuta fondatezza, anche parziale, della domanda attrice e, salvo gravame, condannare i soggetti chiamati in causa in solido o ciascuno per quanto di ragione, a tenere indenne il condominio da ogni prestazione, anche risarcitoria, cui fosse tenuto in favore dell'attrice.
Tutti i chiamati in causa (impresa, direttore lavori, ex amministratrice) si esoneravano da ogni responsabilità. Il Tribunale ha dato ragione all'attrice. Come ha chiarito il CTU, l'opera appaltata non è stata eseguita a regola d'arte da parte dell'impresa esecutrice dei lavori.
In considerazione del nesso causale tra il danno subito dall'attrice ed il tetto del fabbricato condominiale, che, data la sua permanente ed indefettibile funzione di copertura dell'edificio, non è mai sottratto alla custodia del condominio, il giudicante ha dichiarato la responsabilità di quest'ultimo per i danni subiti dall'immobile di proprietà dell'attrice.
Al contrario ha escluso la responsabilità del direttore lavori che ha dimostrato documentalmente di aver adempiuto alla propria obbligazione attraverso l'alta sorveglianza propria del direttore dei lavori, fino ad arrivare ad emettere l'ordine di servizio con il quale richiamava l'impresa alla corretta esecuzione delle opere, ed a consigliare il condominio di omettere il pagamento dell'importo dovuto per l'ultimo SAL (importo poi effettivamente trattenuto dal condominio circostanza non contestata). Il Tribunale ha escluso pure la responsabilità dell'ex amministratrice che ha adempiuto ai propri compiti intrattenendo con l'impresa e con il direttore dei lavori i "normali rapporti" tra committente, appaltatrice e tecnico di fiducia, rimettendo alle determinazioni dell'assemblea dei condomini le varie problematiche sorte nell'esecuzione dei lavori, assemblee convocate sia in via ordinaria che straordinaria.
Secondo il decidente era l'assemblea che avrebbe dovuto prendere provvedimenti arrivando, ad esempio, alla sostituzione dell'impresa esecutrice nel corso dell'appalto con una risoluzione in danno del contratto.
Appalto, opposizione del condomino e responsabilità del Condominio
Riflessioni conclusive
Si deve precisare che indipendentemente dall'avvenuta "consegna" - quale area di cantiere - all'appaltatore, per l'esecuzione di lavori volti alla relativa manutenzione o ristrutturazione, il tetto (o il lastrico solare) deve considerarsi nella persistente disponibilità del condominio, con conseguente permanenza, in capo a quest'ultimo, delle obbligazioni connesse alla sua custodia e delle connesse responsabilità per il relativo inadempimento (Cass. civ., sez. III, 18/07/2011, n. 15734).
L'affidamento di opere in appalto, infatti, non sottrae la disponibilità e la custodia del bene che ne è oggetto al committente; quest'ultimo quindi risponde dei danni da esso derivanti ex art. 2051 c.c., pur se il bene sia stato modificato dalle opere in appalto e se il danno promani proprio dalla parte modificata, potendosi esimere da responsabilità, ascrivendola all'appaltatore, soltanto se dimostra che la condotta di quest'ultimo abbia assunto i caratteri di incidenza causale e di imprevedibilità/inevitabilità propri del fortuito (App. Bari 18 aprile 2023, n. 610). Nella vicenda esaminata il Tribunale ha accolto però la richiesta del condominio di essere tenuto "indenne" da parte dell'impresa da quanto condannato a risarcire alla condomina attrice.
Il Tribunale ha valorizzato le parole del CTU che ha ricondotto le cause dei danni lamentati dall'attrice alla "carenza di esecuzione a regola d'arte dei punti singolari della copertura da parte dell'impresa esecutrice dei lavori", individuando la causa specifica per ogni zona ammalorata dell'immobile.
