La vertenza portata alla attenzione del Tribunale di Teramo (sentenza n. 531 del 15 maggio 2024) ha origine dalla impugnazione di una delibera assembleare avente ad oggetto la ripartizione degli oneri condominiali secondo un criterio diverso dal consueto in ordine alla quale un condomino ne ha chiesto l'annullamento non essendo indicato tale argomento nell'ordine del giorno dell'avviso di convocazione.
Sul punto, appare, dunque, utile svolgere una disamina sui requisiti che devono sussistere per una corretta e regolare convocazione della assemblea tenuto conto che il principio generale vigente richiede la completezza della elencazione degli argomenti per una consapevole partecipazione degli aventi diritto.
Parimenti, non può sfuggire come, nel caso, la successiva approvazione di una delibera sostitutiva determini la cessazione della materia del contendere.
In ogni caso, essendo intervenuta la sostituzione in corso di causa, si determina, comunque, la necessità di procedere all'esame del merito della controversia, ai fini della soccombenza virtuale, propedeutica alla pronuncia inerente la condanna al pagamento delle competenze e spese di lite.
Al contempo, la vicenda de qua assume rilevanza nel ricordare l'importanza della puntualità dei temi di cui all'ordine del giorno, quale elemento indefettibile per porre i condomini nella condizione di poter decidere sapientemente.
La vicenda
A sostegno della propria impugnazione, un condomino ha avanzato contestazione sulla validità della convocazione rispetto alla delibera adottata in assemblea, ove era assente, all'uopo rilevando che nell'ordine del giorno non era indicata la discussione sulla modifica della suddivisione delle spese di gestione condominiali, come poi di fatto poi avvenuto.
A tal riguardo, il condomino ha precisato che non erano mai state redatte le tabelle millesimali e che, in conseguenza, gli oneri erano sempre stati ripartiti in parti uguali tra tutti.
Ulteriormente, ha rappresentato di aver venduto a terzi la maggior consistenza della sua proprietà (appartamento, box auto e mansarda), riservandosi unicamente l'altra mansarda in comproprietà con la di lui moglie e, convenendo, con i nuovi proprietari la divisione delle spese, dandone pronta notizia all'amministratore.
Costituitosi il Condominio, nella propria comparsa, ha chiesto il rigetto della impugnazione promossa, riferendo che non era mai stato ricevuto l'atto di vendita e che, ad ogni buon conto, il riparto convenuto tra il condomino ed i suoi aventi causa non poteva avere alcuna valenza verso lo stesso.
Per quanto attiene alla delibera, il condominio ha rilevato che non atteneva ad una modifica delle tabelle millesimali ma, diversamente, ad una ripartizione bonaria delle stesse, per cui doveva ritenersi conforme alle prescrizioni di Legge.
Nel corso del giudizio, il condomino attore ha dato atto della adozione di delibera sostitutiva di quella impugnata ed il Giudice ne ha preso atto, decidendo la causa sulla base della documentazione prodotta, accogliendo la impugnazione per i motivi, in appresso, illustrati.
Ordine del giorno
In via preliminare, è appropriato rammentare i requisiti che devono essere soddisfatti con l'avviso di convocazione, indefettibile per poter garantire il diritto di ogni partecipante ed avente titolo di poter intervenire all'assemblea, con particolare attenzione alla indicazione scrupolosa dell'ordine del giorno.
L'art. 66, Disp. Att. Cod. Civ. che, al III comma, prescrive che "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione".
In proposito, è opportuno puntualizzare che, per quanto concerne l'ordine del giorno, una delibera può ritenersi validamente assunta, laddove, nella convocazione emerga (i) la individuazione dei temi da trattare e (ii) la comprensibilità degli stessi, anche con l'ausilio di eventuali documenti a corredo, per la loro giusta comprensione dei condomini al fine di poter esprimere, con la dovuta consapevolezza, il proprio voto.
Premesso ciò, è agevole dedurre che tutti i soggetti interessati devono essere stati preventivamente informati dell'oggetto degli argomenti che sono chiamati a discutere e sui quali è richiesta una decisione.
Sotto tale profilo, è noto l'orientamento dei Giudici di Legittimità, in aderenza al quale "Ai fini della validità della delibera adottata da un'assemblea condominiale, è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili" (Cass. civ. Sez. VI - 2, 14/01/2016, n. 539)".
Nella fattispecie in esame, nell'avviso di convocazione, l'amministratore non ha indicato alcunché in merito alla ripartizione degli oneri condominiali, per cui risulta per tabulas l'omissione di tale argomento.
In merito, in ipotesi analoghe a quella in esame, la Giurisprudenza ha costantemente affermato che "In tema di condominio degli edifici, l'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea determina l'annullabilità della relativa delibera, che pertanto deve essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta il disposto dell'art. 1137 c.c." (Tribunale Torino sez. III, 06/03/2009, n.1773).
Diversamente, nell'ipotesi in cui il condomino sia presente, l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, potrà essere rilevata dal medesimo solo se abbia preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione.
In conseguenza, risultando pacifica la discrasia tra i temi indicati nell'ordine del giorno e quanto trattato e deliberato in assemblea, la delibera deve essere annullata poiché non è soddisfatto il requisito di adeguata e corretta informativa atta a poter affermare il riconoscimento del diritto ad una consapevole partecipazione e cosciente decisione - tra l'altro - su un argomento di certa importanza, quale il criterio di riparto delle spese.
Delibera su argomento non inserito nell'ordine del giorno: quali conseguenze?
Cessazione della materia del contendere
In materia di contenzioso condominiale, sovente, nelle more del giudizio di impugnazione di una delibera, interviene la sua sostituzione, circostanza che comporta il venir meno dell'oggetto stesso della causa.
Al ricorrere di tale situazione, sovviene, in via analogica, la disciplina di cui all'art. 2377, comma VIII , Cod. Civ., in tema di diritto societario, secondo cui "L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto.
In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno".
Ne deriva che, qualora una delibera venga sostituita nel corso di un giudizio, il Giudicante investito della vertenza dovrà pronunciarsi sulle spese di lite.
Sotto tale profilo, il vaglio dovrà interessare la legittimità e fondatezza della impugnazione della delibera adottata nonché la valutazione se la stessa sarebbe stata accolta o meno in assenza della sua sostituzione con una successiva.
Tale apprezzamento attiene alla sussistenza o meno della "soccombenza virtuale", essendo sopravvenuta la cessazione della materia del contendere dopo la notifica dell'instaurazione della causa.
Ebbene, come esposto nel paragrafo che precede, non vi è dubbio o esitazione sul fatto che la delibera che ci occupa sia annullabile, ritenuto e considerato che ha interessato un argomento non indicato all'ordine del giorno.
I motivi di censura, peraltro, risultano chiaramente essere stati avvallati dallo stesso condominio, il quale, con delibera posteriore, ha approvato le tabelle millesimali, per cui è venuto meno l'interesse ad agire.
Alla luce delle osservazioni esposte, la pronuncia in esame, che ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, con condanna del condominio alla refusione delle competenze e spese di lite, è certamente coerente con le norme e principi di diritto vigenti.
