In condominio, il cornicione del lastrico solare, alla stregua del parapetto, viene considerato quale prolungamento dei muri perimetrali dell'edificio, prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile.
Non è raro che questa parte comune, spesso dimenticata dai condomini, si "sfaldi", con conseguente caduta di calcinacci e danni a terzi. Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché non si verifichino tali problemi: in altre parole le cose comuni non devono assolutamente danneggiare né i partecipanti al condominio, né i terzi passanti sulla pubblica via. In merito a tale problema si è recentemente pronunciato il Giudice di Pace di Napoli (sentenza n. 14002 del 6 giugno 2024).
Crollo del cornicione e responsabilità da rovina del condominio. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando un minore mentre percorreva a piedi la via pubblica (una strada di piccole dimensioni), veniva colpito al capo da un pezzo di cornicione distaccatosi dalle mura perimetrali del condomino vicino.
A seguito del sinistro il giovane riportava lesioni personali al capo e alla spalla e veniva condotto al pronto soccorso da un suo amico a bordo di uno scooter.
Il danneggiato si rivolgeva al Giudice di Pace della sua città per chiedere il risarcimento dei danni subiti al condominio.
Del resto secondo l'articolo 2053 c.c. il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Sulla base di tale disposizione, il Tribunale ha condannato il condominio a risarcire i danni.
Il decidente ha notato che l'evento è risultato completamente imprevedibile ancorché inevitabile al passaggio del tutto inconsapevole dell'istante.
Inoltre, in ordine all'attendibilità dei testi non è emerso alcun valido elemento dubitativo. Il Tribunale ha evidenziato che il condominio non ha fornito alcuna prova liberatoria.
Di conseguenza la collettività condominiale è stata condannata al risarcimento del danno biologico e del danno morale.
Tuttavia le Sezioni Unite hanno affermato che il danno non patrimoniale va risarcito integralmente ma senza duplicazioni, essendo il danno morale una componente del danno biologico.
Pertanto, la liquidazione di tale sofferenza morale è stata rapportata alla misura del danno biologico, esprimendosi in una frazione di esso. Tuttavia, tenuto conto dell'entità delle lesioni e della natura delle stesse (particolarmente violente e dolorose e coinvolgenti anche sul piano emotivo) e considerata anche la giovanissima età dell'infortunato, si è reputo equo liquidare il danno morale subito dal ragazzo maggiorando del 10% il danno biologico complessivo.
=> Quando la responsabilità dell'amministratore di condominio crolla giù.
Considerazioni conclusive
Ai sensi dell'art. 2053 c.c. il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.
Per tale tipologia di responsabilità deve intendersi ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati, sicché il proprietario dell'edificio può andare esente da detta responsabilità solo fornendo la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione (Trib. Civitavecchia 05/01/2023, n. 1). Il danneggiato, invece, è tenuto solo alla prova del nesso causale tra rovina e danno, mentre il danneggiante è tenuto alla prova dell'esimente in grado di interrompere suddetto nesso eziologico.
Così si è affermato che la responsabilità per rovina di edificio ex art. 2053 c.c. - il cui carattere di specialità rispetto a quella ex art. 2051 c.c. deriva dall'essere posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento in base al criterio formale del titolo, non essendo sufficiente il mero potere d'uso della "res" - ha natura oggettiva e può essere esclusa solo dalla dimostrazione che i danni provocati dalla rovina non sono riconducibili a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione (Giudice di Pace Cagliari 21 maggio 2024, n. 449). Benché la norma non ne faccia menzione, ai fini dell'esonero del proprietario dalla responsabilità è consentita anche la prova del caso fortuito, ovvero di un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, ivi compreso il fatto del terzo o dello stesso danneggiato, potendo configurarsi il caso fortuito tanto in negativo, quale assenza del difetto di costruzione o manutenzione, quanto in positivo, quale evento imprevedibile ed inevitabile, dotato di una sua propria ed esclusiva autonomia causale, come ad esempio un fenomeno che, scatenando in modo improvviso ed impetuoso le forze distruttive della natura, assuma proporzioni così immani e sconvolgenti da travolgere ogni baluardo posto a salvaguardia di uomini e cose (App. Bologna 29 settembre 2023, n. 1926).
Nel caso in cui il cornicione dell'edificio sia ammalorato, sussiste la responsabilità del condominio al risarcimento del danno derivante dalla caduta dei calcinacci, costituente fattispecie tipica riconducibile al disposto dell'art. 2053 c.c.
La responsabilità delineata da detta norma si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia - per le strutture condominiali - al condominio (App. Ancona 11 settembre 2020, n. 910).
Si noti però che anche il singolo condomino può essere chiamato in giudizio a titolo personale allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione di parti private.
