La vertenza portata all'attenzione del Tribunale di Napoli, oggetto della sentenza in commento (n. 5662 del 31 maggio 2024), è l'occasione per approfondire, ancora una volta, le problematiche afferenti alle infiltrazioni e, in particolare, al corretto inquadramento della loro origine e natura per il riconoscimento della responsabilità del condominio anche in eventuale concorso con proprietà private.
In questo contesto, prima di entrare nel merito e nella valutazione dei profili giuridici che interessano le dinamiche delle diverse fattispecie, appare indefettibile procedere ad un accertamento accurato delle cause che hanno provocato le percolazioni ed i correlati danni, per poterli correttamente imputare ed apprezzare la stima.
In proposito, il Giudicante investito della causa non potrà che disporre una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) atta ad indagare sulla provenienza delle infiltrazioni, sulla condizione dello stato dei luoghi, anche mediante l'ausilio di strumentazione ad hoc (video-ispezione) e documentazione fotografica.
Solo di tal guisa, si potrà pervenire a risultanze oggettive dalla quali partire per poter individuare, correttamente, il soggetto responsabile a porre in essere le opere necessarie alla eliminazione della fonte del problema, sovente dovuto ad una omessa o errata manutenzione, ed al ripristino dei danni.
Infiltrazioni dal cornicione, dagli imbocchi pluviali e dal lastrico solare e responsabilità. Fatto e decisione
Una condomina, proprietaria di una civile abitazione, ha promosso domanda di risarcimento dei danni subiti contro il condominio, a seguito del verificarsi di fenomeni di infiltrazione, ascrivendoli al precario stato di manutenzione e conservazione del cornicione, con funzione di canaletta per lo smaltimento delle acque provenienti dal terrazzo di copertura, e dei relativi imbocchi pluviali di quest'ultimo, all'uopo chiedendo, contestualmente, la condanna dello stesso alla esecuzione delle opere necessarie ad eliminarli.
Costituitosi in giudizio il condominio ha formulato più e diverse eccezioni tra cui la prescrizione del diritto per intervenuta prescrizione quinquennale, non essendo stato indicato il giorno a decorrere dal quale sarebbero avvenute le infiltrazioni.
Al contempo, il condominio ha rappresentato che erano stati realizzati lavori di manutenzione ed impermeabilizzazione sia al lastrico solare che alla terrazza a livello di proprietà di altro condomino, non convenuto nel procedimento.
Il Giudice ha respinto l'eccezione sollevata dal condominio, non essendo stata avanzata nei termini di Legge, ed ha disposto CTU all'esito della quale, condividendo il contenuto della relazione depositata, ha accolto parzialmente la domanda della condomina, per i motivi in appresso illustrati.
Responsabilità per le cose in custodia ex art. 2051 c.c.
Per una compiuta disamina dell'argomento in esame, è doveroso premettere e ricordare che il condominio è investito dell'obbligo di custodia dei beni e servizi comuni per i danni derivanti dai quali risponde in aderenza al dettato normativo di cui all'art. 2051 c.c. "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
La richiamata disposizione prescrive, espressamente, ovvero impone, al condominio, quale custode, l'obbligo di manutenzione di tutte le porzioni e impianti comuni del fabbricato.
In ragione di tale assunto, il condominio non può esimersi dall'adottare ed assumere ogni intervento atto a preservare il buono stato di conservazione dell'edificio, nonché di ogni sua pertinenza, allo scopo di impedire il prodursi di danni o di pregiudizi a terzi ed a cose.
Sul punto, è confacente rammentare che, al ricorrere di un danno causato dalle parti comuni, la responsabilità del condominio ha natura oggettiva, o più semplicemente, sussiste per la stessa relazione esistente tra il custode e la cosa, motivo per cui scaturisce qualora sia accertata la omessa e/o inadeguata manutenzione e/o dovuta e doverosa vigilanza sulle stesse.
Parimenti, è opportuno sottolineare che tale responsabilità opera in via presuntiva e può essere esclusa solo con la prova, da parte del custode, che il danno è derivato da caso fortuito.
A conferma, si riporta una pronuncia esemplificativa dell'indirizzo consolidato e costante della Giurisprudenza, secondo cui "Il condominio di un edificio ha la qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, e di conseguenza è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.
Quindi il condominio risponde dei danni cagionati dai beni e dai servizi comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini" (Tribunale Napoli sez. VIII, 27/03/2023, n.3217).
Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
Concorso di cause e prova del danno
Venendo al merito della questione che concerne la pretesa risarcitoria avanzata per i danni subiti in conseguenza delle lamentate infiltrazioni, è appropriato precisare che può emergere un concorso di cause e, perciò, imputabili non solo al condominio ma, anche, a soggetti facenti parte di quest'ultimo, come occorso nella vicenda de qua.
In proposito, dalle risultanze emerse in occasione dei sopralluoghi e degli accertamenti espletati nel corso delle operazioni peritali espletate, è risultato indubbio che i fenomeni infiltrativi si sono verificati a causa della cattiva impermeabilizzazione del cornicione e dei relativi imbocchi pluviali, da intendersi quali parti comuni e, per l'effetto di proprietà del condominio.
Il consulente nominato dal Giudicante ha, dunque, confermato la ricostruzione dell'attrice.
Tuttavia, preso atto dell'intervenuto integrale rifacimento del terrazzo soprastante, il CTU ha rilevato che ha determinato il manifestarsi delle percolazioni anche la pregressa precaria manutenzione dello stesso, di proprietà esclusiva di altri condomini non citati in giudizio.
Pertanto, non potendo ignorare tale situazione, in applicazione del principio equitativo, il CTU ha ritenuto di attribuire la metà dei danni al condominio e l'altra metà ai proprietari del terrazzo.
Sotto tale profilo, richiamando la norma di cui all'art. 2051 c.c. sopra citata, il Giudicante ha, ulteriormente, osservato che, trattandosi di danno realizzatosi per la carente manutenzione di una parte comune, quale è il cornicione, dovrà applicarsi, ai fini della ripartizione della spesa, l'art. 1223, comma I, c,c.
In aderenza a tale disposto, i costi per la manutenzione delle parti comuni devono essere addebitati a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
A tal riguardo, come riconosciuto dalla Giurisprudenza, è noto che "In tema di condominio, costituiscono parti comuni le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale.
Infatti queste parti svolgono una funzione necessaria all'uso comune e quindi ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 cod. civ., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso" (Tribunale Bergamo sez. III, 21/06/2022, n. 1534).
È chiaro, pertanto, come non possa essere esonerato il condominio da responsabilità, in quanto i canali di scarico delle acque meteoriche sono propedeutici ad una funzione necessaria all'uso comune per cui possono certamente qualificarsi quale parte comune ex art. 1117 c.c.
Parimenti, è confacente ricordare che proprio in considerazione della funzione oggettiva cui sono destinati i canali di scarico, così come le gronde, il criterio per la suddivisione della spesa non può che essere quello menzionato, non potendo essere attribuito un uso in misura diversa dei condomini.
Pertanto, anche la condomina danneggiata dovrà partecipare, per i suoi millesimi di proprietà, al pagamento dei costi per la riparazione del guasto dell'impianto condominiale a servizio dello scarico delle acque e del risarcimento dalla stessa chiesto.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha giustamente condannato al pagamento dei danni, nella misura del 50%, il condominio, accogliendo, quindi, parzialmente, la domanda dell'attrice, stante la concorrente responsabilità del condomino non convenuto in giudizio, nei cui confronti non può essere resa alcuna condanna.
